DEBATT | Docenten och författaren Mikael Goldstein menar att Indirekt Netto-Skuldsättning är en grov förenkling av verkligheten, då många aspekter utelämnats. Här diskuterar han som motvikt två ekonomiska mått: Allbrf.se:s rating-mått och Goldsteins eget grafiska 2-dimensionella mått, där flera andra aspekter tas med för att få en mer nyanserad bild av bostadsrättsföreningens ekonomi.
Från 1 januari 2023 ska bostadsrättens Indirekta Netto-Skuldsättning (INS) anges i objektbeskrivningen. Föreningens nettoskuld ska beräknas av fastighetsmäklaren enligt följande:
Indirekt skuldsättning = Andelstal x [räntebärande skulder –(räntebärande tillgångar + likvida medel)]
Med räntebärande skulder avses föreningslånet. Med likvida medel avses kontanter som finns i kassan. Värdet multipliceras med bostadsrättens andelstal för avgiften till föreningen. Förenklat kvittas föreningens skulder mot likvida medel och multipliceras med lägenhetens andelstal för avgiften.
Bortsett från bland andra Mäklarsamfundets ovilja till att mäklaren själv ska utföra beräkningen (olika andelstal kan finnas) bör vi fråga oss: Är INS ett bra mått? Underlättar INS köparens undersökningsplikt så att ett förnuftsmässigt köpbeslut kan fattas?
INS är ett klumpmått. En stor lägenhet har större nettoskuld än en mindre i samma förening. Kanske borde INS divideras med boytan och anges i kronor per kvadratmeter? Måttet kan då lättare jämföras med objekt i andra föreningar.
Därtill är INS sammansatt av både räntebärande skulder, likvida medel såväl som räntor på fordringar och kortfristiga placeringar. Man kan dock ifrågasätta lämpligheten av kortfristiga placeringar i en bostadsrättsförening?
Tar INS med alla viktiga faktorer för att ta pulsen på föreningens ekonomi? Sannolikt inte. Låt oss jämföra tum-måttet (INCH) med två andra alternativ som beskriver föreningens ekonomi.
Ratingsystem för bostadsrättsföreningar
Via Allabrf.se rankas föreningens ekonomi i fem kategorier (AAA, AA, A, B och C). Sex faktorer förs samman: Föreningsbelåning, Avgiftsnivå och Kassaflöde (30–20 %) samt Hyresintäkter, Rörelsekostnader och Räntekänslighet (10 %). Fyra anges i enheten kronor per kvadratmeter. Hyresintäkter och Räntekänslighet anges relativt.
Grafisk presentation av föreningens ekonomi, som en yta i ett koordinatsystem
Vi tar här upp faktorer som ofta inte ingår vid traditionell beräkning, men som likväl kan påverka föreningens framtida ekonomi: Dolda tillgångar (Belåningsutrymme och Hyreslägenheter), såväl som dolda skulder (Tomträtt (tomträttsavgäld erläggs), Radon samt riskkonstruktionen Enstegstätad putsad fasad).
Även faktorer som Hyresintäkter och latent skatteskuld är av intresse.
I boken Köp rätt bostadsrätt (2016) föreslår jag ett grafiskt sätt att redovisa tillgångar/ skulder som en yta i ett koordinatsystem där Y-axeln kallas Tillgångsutrymme och X-axeln Kapitalkostnadsutrymme. På Y-axeln finns föreningens likvida medel (Kassa) såväl som dolda tillgångar/skulder. På X-axeln finns räntekostnader för föreningslånet och hyresintäkter.
Figur 1. Visualisering av en förenings Tillgångs- och Kapitalkostnadsutrymme
Enhet kr/kvm boyta.
Tillgångsutrymme +Y: Kassa + dolda tillgångar (Belåningsutrymme + Hyresrätter)
Tillgångsutrymme ‒Y: dolda skulder (Tomträtt, Radon och Enstegstätad putsad fasad)
Kapitalkostnadsutrymme X-axel: Nettokapitalkostnad: Kapitalkostnad för föreningslån (+tomträttsavgäld om Tomträtt) ‒Hyresintäkter
Enhet kr/kvm boyta Baserad på en Ekonomisk plan från 2013 för ett nybygge i Djurgårdsstaden i Stockholm (Köp rätt bostadsrätt (2016, s 172)
Kapitalkostnadsutrymmet (X-axel)
I din privata inkomstdeklaration, under Kapital redovisas såväl räntekostnader som ränteintäkter, aktieutdelningar och hyresintäkter(om schablonbeloppet 40 000 kr överskrids). Dessa poster får kvittas mot varandra. Stora räntekostnader för ett privat bolån kan kvittas mot stora ränteintäkter/aktieutdelning/hyresintäkter. Det är nettokapitalkostnaden som är av intresse.
Genom att beräkna föreningens Nettokapitalkostnad (Räntekostnad för föreningslån – Hyresintäkter) får vi fram hur mycket bostadsrättsavgiften belastas, i kronor per kvadratmeter. Räntekostnader kan vara höga, men finns stora hyresintäkter kan denna ändå utgöra en försumbar del av avgiften i en äkta förening.
Tillgångsutrymmet +Y: Kassa och dolda tillgångar
Består av likvida medel i Kassan såväl som av dolda tillgångar. Hit räknar vi: Belåningsutrymme och ev. Hyreslägenheter. Kan även utgöra en råvind, avstyckningsbar mark eller en framtida byggrätt på taket.
+Belåningsutrymme
Vi sätter gränsen för föreningens belåning till max 10 000 kr/kvm boyta. Detta för att vid 3–4 procents ränta hamnar föreningslånets räntekostnad på cirka 300–400 kronor per kvadratmeter boyta. Driftkostnader, avsättning fond yttre underhåll, amortering samt lägenhetens inre renovering (ägarens ansvar) medför att man annars överskrider avgiften för genomsnittlig bruksvärdeshyra för en hyreslägenhet (ca 1100 kr/kvm).
Om föreningens belåning är till exempel 4000 kr/kvm finns här ett dolt Belåningsutrymme om +6000 kr/kvm. Om föreningens belåning blir för hög (tyvärr fallet vid nybyggnation där belåning om över 20 000 kr/kvm förekommer) kan banken vägra ytterligare lån.
+Hyreslägenheter
Hyreslägenheter kan även finnas i en bostadsrättsförening. Vid ombildning av en hyresfastighet till bostadsrätt går inte alla hyresgäster med i den nybildade föreningen. De fortsätter att hyra, med föreningen som hyresvärd. Ibland blir en hyreslägenhet ledig, som kan upplåtas med bostadsrätt och säljas till marknadspris. Ofta mer förmånligt för föreningen att sälja lägenheten som bostadsrätt då bruksvärdesprincipen råder. Marknadshyra kan ej sättas för en ny hyresgäst. Föreningen slipper då även ansvar för bostadsrättens inre underhåll, som faller på den nye ägaren, som kan utnyttja ROT-avdrag. Vid försäljning hamnar pengarna i Kassan (enskilt kapital-tillskott) och kommer alla medlemmar till godo. Finns till exempel tre 2-rums hyreslägenheter, om totalt 150 kvadratmeter, kan denna dolda tillgång lätt beräknas. Problemet är att man aldrig vet när en hyreslägenhet blir tom, men tillgången finns, och i det långa loppet kan den alltid kapitaliseras.
Råvind, såväl som mark och ev. framtida byggrätt på tak kan i vissa föreningar säljas. Intäkten hamnar då i Kassan och kommer även här alla medlemmar till godo.
Tillgångsutrymmet -Y: dolda skulder
Dolda skulder tas hänsyn till. Avser här kostnader av extraordinär art som kan drabba föreningen, utöver vad som förväntas. Om byggnaden står på Tomträtt, Radonmätning överskrider riktvärdet samt om riskkonstruktionen Enstegstätad putsad fasad använts. Här avses förhöjda framtida kostnader för sanering.
-Tomträtt
Om byggnaden står på Tomträtt ses avgäldsräntan för markhyran som en ytterligare räntekostnad (på X-axeln). Till saken hör att tomträttsavgäld i en årsredovisning redovisas under rubriken Driftkostnader! Hör posten verkligen hemma där?
Om föreningen i framtiden beslutar sig för att förvärva marken från kommunen i stället för att fortsätta hyra den, måste markens taxeringsvärde erläggas (75 % av marknadspriset). Tomträtt ses som en dold skuld som kan falla ut, om avgälden blir för hög. Taxvärdet för mark anges i årsredovisningen. Till saken hör, att värdet justeras upp vart tredje år, då mark ses som en evig resurs som ej förslits. Denna skuld växer hela tiden!
-Förhöjda kostnader för sanering av Radon och Enstegstätad putsad fasad
Dolda skulder kan även omfatta förhöjda kostnader vid framtida sanering. Om mätning visar på förhöjd Radonhalt, över riktvärdet (max 200 Bequerel/kbm) kan det innebära sanering. Man skiljer på markradon och byggradon. Byggradon kan finnas i hus byggda mellan 1930–1980. Viktigt att läsa energideklarationen. Har radonmätning utförts? Ska ske vart tionde år. Merkostnad uppskattas till -200 kr/kvm boyta vid markradon.
Om riskkonstruktionen Enstegstätad putsad fasad använts kan det vara fråga om framtida saneringskostnader för att få bort fukt och mögel som trängt in bakom fasaden. Därför viktigt att ta reda på husets byggår. Används i hus byggda från 1990 och framåt. Uppskattas till -1000/kvm boyta. Förmodligen är merkostnaden idag högre.
Föreningens ekonomiska punkt
Genom att kvitta Räntekostnader mot Hyresintäkter och Kassa + dolda tillgångar mot dolda skulder reduceras föreningens ekonomi till en punkt (x, y) i koordinatsystemet. Om punkten hamnar i 1:a kvadranten (+, +) har är ekonomin bra. Om den hamnar i den 3:e (-, -) är ekonomin förmodligen dålig.
Genom att även ta upp dolda faktorer erhålls en mer nyanserad bild av föreningens framtida ekonomi och hur hållbar bostadsrättens nuvarande avgift är över tid.
Dock tar ingen av modellerna upp latent skatteskuld eller Serieplan (progressiv amortering av föreningslånet). Denna skuld kan falla ut om föreningen förvärvat fastigheten (Mark) som ett bolag (paketerad fastighetsöverlåtelse). Vanligt vid nyproduktion då detta är ett förmånligt sätt för utvecklaren (säljaren av fastigheten till föreningen) att slippa reavinstskatt. Om föreningen i sin tur försäljer fastigheten vidare, faller skulden ut. Då syftet med bostadsrättsföreningen inte är att sälja fastigheten vidare värderas alltid denna skuld till 0 kr, även om den kan avse hundratals miljoner.
Frågan infinner sig: Hur ser vi till att kunniga konsumenter betalar rätt pris för en komplex vara som är absolut livsnödvändig? Ofta jämförs bostadsrättens kvm-pris med det genomsnittliga i det aktuella området, i stället för att ta större hänsyn till föreningens ekonomi. Alla föreningar har inte lika god ekonomi. Tillför INS köparen relevant information eller leder måttet till ökad förvirring, fast på ett högre plan?
Mikael Goldstein
Docent och författare