BOPOLPODDEN | Traditionellt har fastighetsbolag finansierats med lån från banken, men för ett antal år sedan började framför allt de stora bolagen använda obligationsmarknaden – många kunde låna till bra villkor och pengarna var i princip gratis. Fram till Ukrainakriget och inflationskrisen var detta en ständigt växande marknad, men sedan kom en skarp inbromsning… Hör Louis Landeman, chef för kreditanalys och hållbarhetsanalys på Danske Bank, förklara utvecklingen på obligationsmarknaden som nu hänger som ett åskmoln över sektorn – vad kommer att hända framöver? Samtalet kommenteras av Lennart Weiss.
Louis Landeman är sedan 2010 chef för kreditanalysen på Danske Bank (sedan årsskiftet också för hållbarhetsanalys) och en av landets främsta experter på obligationsmarknaden, som enligt honom är oerhört central i det ekonomiska systemet.
– Obligationsmarknaden är världens viktigaste marknad. En rådgivare till Bill Clinton sa: ”Om jag hade trott på reinkarnation hade jag velat bli återfödd som obligationsmarknaden – då man kan skrämma vem som helst.”
– Den är mångdubbelt större än den globala aktiemarknaden. Snart sagt alla får sin finansiering från obligationsmarknaden – stater, kommuner och inte minst företag. Ändå läser vi inte mycket om den, vilket kan bero på att privatpersoner inte håller på så mycket med den. Så länge obligationsmarknaden löper på gör den inte så mycket väsen av sig – men när den inte löper på blir det väldigt allvarligt.
Expansiv penningpolitik bakom växande obligationsmarknad
Traditionellt har fastighetsbolag finansierats med lån från banken, och det är fortfarande den allra största finansieringskällan, särskilt bland mindre bolag.
Men de stora bolagen – och efterhand även de lite mindre – började för ett antal år sedan använda obligationsmarknaden, och fram till Ukrainakriget och inflationskrisen var detta en ständigt växande marknad.
– Krasst berodde den snabba ökningen på att det helt enkelt var billigare än att låna av banken. Anledningen var att vi hade en så expansiv penningpolitik med låga räntor: Någonstans ska pengarna placeras, investerarna fick leta alternativ som överhuvudtaget gav någon avkastning och då var obligationer ett alternativ som sågs attraktivt. Fastighetsbolagen såg möjligheter att växa med hjälp av de här billiga pengarna – de som lånade mest kunde växa mest.
Som mest låg de totala skulderna på den svenska fastighetsmarknaden på 1 700 miljarder kronor, varav obligationsmarknaden stod för cirka 40 procent.
– Nu har obligationsfinansieringen minskat, fördelningen är väl cirka 30 procent obligationer och 70 procent bank i dag.
”Gratispengarnas tid är över”
När penningpolitiken lades om blev räntorna på obligationsmarknaden på kort tid mycket högre och försvann i princip som ett finansieringsalternativ för många av de svenska fastighetsbolagen. Det emitteras fortfarande en del obligationer – men inte alls till samma villkor som tidigare.
– Gratispengarnas tid är över. Både den underliggande räntan och riskpåslaget har stigit väsentligt. Bolag som kunde låna till en procents ränta kanske får betala sju procent nu. Det är en jobbig anpassning.
Men obligationsmarknaden är inte död, menar Louis Landeman.
– Ryktet om obligationsmarknadens död är betydligt överdrivet… Den tog en paus, sedan kom den igång, men till betydligt högre räntor. När det gäller fastighetssektorns del av marknaden råder stor osäkerhet. Även om marknaden är tillgänglig så är det nu billigare att låna av bankerna.
Samtidigt är många av fastighetsbolagens balansräkningar fortfarande anpassade till lågränteläget, vilket innebär att de nu måste bantas för att klara av den nya högräntemiljön, som innebär stigande direktavkastningskrav och därmed sjunkande värden.
– Bolagen lånar istället av bankerna när obligationerna förfaller, många har sålt fastigheter, eller tagit in nytt eget kapital. Från att ha varit i tillväxt-mode har de snabbt tvingats bli extremt defensiva, ställt in projekt och bromsat utdelningarna till ägarna. Det kommer att ta tid att anpassa balansräkningarna till den nya miljön.
Hoppas att bankerna kan ta över
Hittills har anpassningen till den nya miljön kunnat kontrolleras. Louis Landeman varnar för att vissa aktörer kan tvingas till stressade försäljningar, ”distressed deals”. Då smittar det av sig på branschen eftersom fastigheterna hela tiden marknadsvärderas. Om försäljningar till låga priser görs, behöver övriga fastighetsvärden också skrivas ner.
– Det blir en nedåtgående spiral som blir jobbig, sänkta värden innebär högre belåningsgrader, vilket leder till press på kreditbetygen och dyrare finansiering.
Förhoppningen är att de svenska bankerna till stor del ska kunna ta över obligationsfinansieringen.
– Hittills har det gått bra och de närmaste månaderna rör det sig inte om speciellt stora obligationsförfall. De kommande åren är det 120–130 miljarder om året. De som har lånat mycket med obligationer har oftast inte så stor andel av portföljen pantsatt – då går det ofta att flytta över finansieringen. Sedan handlar det om att de svenska bankerna fortsatt går bra, att lågkonjunkturen inte blir alltför djup och att bankerna inte gör för stora kreditförluster.
Programledare Anna Bellman tar upp en artikel som Coeli nyligen publicerade, där man kan läsa att obligationer just nu handlas på en mycket högre avkastningsnivå än D-aktier och preferensaktier, trots att de senare står längre ner på ”preferenslistan”.
– Jag tror att det beror på att det är olika investerare som handlar med de olika instrumenten. I D-aktier och preferensaktier är det retailinvesterare som handlar. De ser att de kan få åtta procents ränta och tycker att det är bra. De har inte möjlighet att handla med obligationer trots att de ger bättre avkastning till lägre risk.
Bostadspolitik.se:s Lennart Weiss kommenterar:
– Ett mycket intressant avsnitt, som vi egentligen borde ha gjort för länge sen.
– Louis Landeman har rätt när han säger att obligationsmarknaden är världens viktigaste marknad. Det ser vi nu när vi är i en mer finansiellt utmanande marknad, då ställs saker och ting på sin spets.
– De finansiella villkoren är oerhört viktiga för bostads- och fastighetssektorn. Den här branschen byggs inte av armeringsjärn och betong – den byggs av kapital, säger Lennart Weiss, som tror att ägarna kommer att behöva sätta in en hel del pengar i fastighetsbolagen framöver.
– Bankfinansieringen kommer att vara stommen, men det är också nödvändigt att öka det egna kapitalet. Den här krisen har gett branschen en tankeställare som kommer att prägla branschen länge.