GÄSTKRÖNIKA / ANALYS | Varför har bostadspriserna utvecklats som de har gjort sedan millennieskiftet? Hur samspelar priser och räntor – och hur samspelar de inte? Och framför allt – hur ser det ut framåt?
Robin Svensén, analytiker och avdelningschef för Social och ekonomisk hållbarhet på Tyréns, ger sin bild av bostadsmarknaden – hur vi hamnade här och vart vi är på väg.
Just nu befinner sig Sverige i en bostadsmarknadskris. Snabbt stigande räntor har gjort såväl befintliga som nya lån avsevärt dyrare vilket lett till ökade boendekostnader för hushållen och ett kraftigt minskat byggande. Räntehöjningen syftar till att bekämpa den höga inflationen och så snart den ger vika, hoppas många av krisen ska vara över. Men vad kan vi förvänta oss av den bostadsmarknad som följer efter krisen? Med hjälp av Konjunkturinstitutets långsiktiga prognoser över inflation, tillväxt och räntebana, tillsammans med Tyréns bostadsprismodell, försöker vi blicka ut mot 2020-talets bostadsmarknad när vi tagit oss ur krisen.
Makroekonomi och fastighetspriser under 2000-talet
Låt oss backa bandet två decennier och analysera hur fastighetspriserna har utvecklats i relation till de makroekonomiska förutsättningarna. Sverige hade en relativt stark fastighetsprisökning under de första två tredjedelarna av 2000-talet. Under dessa år var konjunkturen god, och en låg ränta avsåg stimulera ekonomin för att få upp inflationen. Mot mitten 2000-talet ökade dock inflationsförväntningarna varpå Riksbanken höjde styrräntan till en kulminering på 4 procent under 2008. Läget förändras plötsligt i och med finanskrisen där såväl real BNP som fastighetspriser sjönk. Riksbanken sänkte då styrräntan återigen för att stimulera ekonomin.
Makroekonomi och fastighetspriser under 2010-talet
Stimulanserna hade önskad verkan och vid ingången av 2010-talet låg räntan nära noll och inflationen strax under målet. Finanskrisen avlöstes dock av oroligheter i Euro-områden som drev såväl ränta och inflation och Sverige gick in i en recession. Under några år sjönk de reala fastighetspriserna. När Sverige kom ur lågkonjunkturen 2013 var inflationen varaktigt låg vilket föranledde ett flertal räntesänkningar som kulminerade i en negativ styrränta från och med 2015. Med en låg ränta och stark tillväxt steg de reala fastighetspriserna kraftigt tills det andra kvartalet 2018, då bostadsmarknaden mattades av. Avmattningen tillskrivs ofta införandet av det andra amorteringskravet, men det har också talats om flera år med högt byggande som mättat marknaden.
Makroekonomin under 2020-talet
Bostadsmarknaden återhämtade sig under 2019 och återgick till stigande priser trots pandemin, skakig konjunktur samt en begynnande inflation. Så kom kriget till Europa och världen slungades in i ett tillstånd med hög inflation och stigande realräntor och som konsekvens ett relativt stort fall i reala fastighetspriser.
Enligt Konjunkturinstitutets bedömningar kommer styrräntan kulminera i år på 3,75 procent. Inflationen väntas återgå till normala nivåer under hösten 2024. Då landar och stabiliseras styrräntan på 1,75 procent och vi träder in i ett decennium med lägre, om än positiv, real tillväxt.
Hur räntan och fastighetspriserna samspelar
Vad kan vi då anta om fastighetspriserna under 2020-talet? Låt oss analysera samspelet mellan fastighetspriserna och ränteutvecklingen. Om vi enbart granskar fastighetspriserna så har de med ett fåtal undantag stigit under hela 2000-talet. Priset att köpa en bostad har i reala termer stigit med 239 procent mellan första kvartalet 2000 och toppen tredje kvartalet 2021.
Under hela 2000-talet har dock kostnaden att köpa en bostad med lånade pengar, kapitalkostnaden (vi har beräknat en indikator på kapitalkostnaden som realt fastighetsindex gånger en hypotetisk boränta, styrräntan plus 2 procent), haft en helt annan utveckling. Kapitalkostnaden har varierat kraftigt upp och ner i och med räntehöjningar och sänkningar, men inte alls med samma envisa uppgång som priserna i sig. Trots att fastighetspriserna trendmässigt ökat har kapitalkostnaden under 2000-talet trendmässigt varit sjunkande. Detta framgår tydligt i figur 1.
Det är dock viktigt att förstå det kausala sambandet här: Riksbanken sätter räntan utan större hänsyn till hushållens boendekostnader och därför har priserna anpassat sig till förändringar i räntan. När räntan exempelvis har sjunkit har det funnits ett större utrymme att belåna sig och därmed ökade möjligheter att lägga allt högre bud på bostäder. Faktum är att de låga räntorna kan sägas ha varit en av de starkaste drivkrafterna till prisuppgången som sådan, i synnerhet under 2010-talet.
Sambandet blir tydligt när kapitalkostnaden ställs mot reala förändringar i fastighetspriserna, som i figur 2. Serierna speglar varandra väl där toppar i kapitalkostnaden ofta följs av sjunkande priser medan dalar i boendekostnaden ofta följs av stigande priser.
Hur ränta och fastighetspriserna inte samspelar
Utifrån detta samband är det inte konstigt att fastighetspriserna nu faller när räntan höjts så mycket på kort tid. Och priserna faller, men inte alls så mycket som skulle ”behövas” för att hålla kapitalkostnaden på den nivå vi är vana vid. Faktum är att priserna inte heller har stigit i den takt som de ”skulle behöva” göra för att hålla kapitalkostnaden stabil, under den gångna perioden med låg ränta. Det faktiska fastighetspriset och det fastighetspris som skulle hålla kapitalkostnaden konstant visas i figur 3.
Detta beror på att fastighetspriserna är ”sticky”. Det vill säga de hänger sig fast vid sitt tidigare värde och tar lång tid på sig att anpassas till nya marknadsförutsättningar. Bostadsmarknaden har särskilda egenskaper som förstärker fenomenet: Dels består marknaden av en stor andrahandsmarknad, och försäljning av den egna bostaden finansierar ofta köpet av nästa. Säljare har starka incitament att sälja till ett högt pris, medan köpare kan acceptera ett högt pris, eftersom det höga priset också utgör en hög värdering på deras tillgång. Många köpare har också möjlighet att övervintra potentiella prisnedgångar så att de aldrig realiseras. Det är därför antalet transaktioner ofta minskar kraftigt vid en potentiell prisnedgång.
Tyréns prognos över prisutvecklingen
När vi analyserar prisutvecklingen framåt ser vi detta: Den höga räntan kommer driva priserna nedåt, men inte till en så låg nivå att kapitalkostnaderna återgår till nivån de var innan krisen. Även om det framtida ränteläget på 1,75 procent driver priserna mot en långsiktigt lägre nivå, har den ekonomiska tillväxten en motsatt effekt. Därför visar Tyréns prognos över priserna (utifrån Konjunkturinstitutets framtidsscenario) på en real fastighetsprisnivå som stabiliseras på ungefär den nivå som priserna var på under 2017-2019. Prognosen visas i figur 4.
Vad innebär prognosen för bostadsmarknaden?
En återgång till läget 2017-2019 kanske verkar bra eftersom det var en bra tid för såväl byggare som bostadskonsumenter. Men prisnivån 2017-2019 sammanföll med en historiskt låg ränta vilket gjorde att kapitalkostnaderna (och därför boendekostnaderna) också var historiskt låga. När priserna stabiliserats omkring år 2025 så kommer kapitalkostnaden för den som köper en bostad med lånade pengar att vara på en mycket högre nivå än genomsnittet under 2000-talet, och mer än dubbelt så höga som kostnaden för en bostad under perioden 2017-2019. Se figur 5.
Detta påverkar framförallt de som behöver ta stora lån för att köpa en bostad – förstagångsköpare. Vi kan alltså vänta oss en tid där boendekostnaderna kommer att utgöra en allt större del av inkomsten för unga och för dem som debuterar på bostadsmarknaden. Höga kostnader kan driva dem mot hyresmarknaden, men den marknaden är alltjämt svårtillgänglig för dem som debuterar på bostadsmarknaden. Om så sker så lär vi se stora reala sänkningar av ungas köpkraft och levnadsvillkor – en grupp som redan har det svårt på bostadsmarknaden. Det är inte heller troligt att marknaden på egen hand kommer kunna uppnå den höga byggtakt som vi hade under slutet av 2010-talet.
