KRÖNIKA | Einar Mattssons koncernchef Stefan Ränk konstaterar att den egna hyressättningsmodellen – ”riktiga presumtionshyror” – fungerar och att ett bredare användande hade kunnat leda till nya bostadsinvesteringar. Han konstaterar också att han är lika förundrad som hans morfar var över att moderna människor ännu inte ges förtroendet att prissätta värdet av en hyrd bostad.
Att akuta kriser kan förändra etablerade uppfattningar har vi sett på många områden. Nu senast kring vapenexport, Nato och kärnkraft, ja till och med gränser för yttrandefriheten är uppe till diskussion. Det är betydande positionsförflyttningar som gjorts från uppfattningar som länge betraktats likt en del av berggrunden.
Tillämpningen av dagens hyreslagstiftning har sin grund i de prisregleringar som infördes under en av 1900-talets stora kriser, andra världskriget. Så här 80 år senare är hyresregleringen den enda som fortfarande tillämpas. Alla andra har avskaffats för att undvika alla negativa effekter de orsakar
För många inom partipolitiken tillhör hyreslagstiftningen just ett av de åsiktsområden som inte kan förändras. Den opinionsmässiga uppsidan uppfattas som begränsad medan nedsidan är oändlig. Såvida inte opinionen genom akuta omvärldshändelser ser ett betydande problem och en given lösning.
Tillämpningen av dagens hyreslagstiftning har sin grund i de prisregleringar som infördes under en av 1900-talets stora kriser, andra världskriget. Så här 80 år senare är hyresregleringen den enda som fortfarande tillämpas. Alla andra har avskaffats för att undvika alla negativa effekter de orsakar.
Kommer då den nu omtalande bostadskrisen att kunna bidra till nya perspektiv på hur vår hyresmarknad ska fungera?
Man kan ju tycka det men så här långt är bostadskrisen huvudsakligen ett akut problem för markägare, byggherrar och fastighetsägare. Det som talar mot är att bostadskrisen ännu inte nått bostadskonsumenterna fullt ut. Men så kanske det blir med en fortsatt hög inflation och sjunkande bostadspriser. Då kommer partipolitiken ha en stor opinion att ta hänsyn till.
Presumtionshyresmodellen är död – länge leve de riktiga presumtionshyrorna
Det vi ser nu på marknaden för nyproduktion av hyresrätter är att de aktörer som förlitat sig på den otidsenliga presumtionshyresmodellen ogärna vill sätta i gång några projekt. Bakgrunden är att presumtionshyresmodellen mött sitt öde i domstol som fastställt nya villkor för modellen och därmed omöjliggjort användningen av den.
Utländskt pensionskapital som stod inför att fortsätta investera närmare 50 miljarder kronor i nyproducerade hyresfastigheter är nu borta. Till det ska läggas de kommunala bolagens investeringsplaner som skrinlagts. Samtidigt finns det en efterfrågan av nya hyresbostäder.
Vi är kvar i resonemang om hur fastighetsägarens kostnader styr hyresutvecklingen. Vi är fortfarande långt från den kundstyrda och kundfokuserade hyresmodellen
Einar Mattsson övergav presumtionshyresmodellen för drygt tio år sedan då det blev tydligt för oss att modellen skyddade byggherrar med höga kostnader och höll kundernas uppfattning om bruksvärdet utanför systemet. Det var tvärtemot vad den nya hyreslagstiftningen 2011 eftersträvade. Lagstiftaren övergav 2011 den gamla ordningen där de kommunalägda bolagens kostnader styrde hyresutvecklingen till förmån för att låta hyresgästernas uppfattning om bruksvärdet styra. Från den dåvarande alliansregeringen fanns dessvärre en naiv tro på intresseorganisationernas förmåga att utforma modeller för hur denna bruksvärdeshyra ska bestämmas. Ett drygt decennium senare kan vi konstatera att dessa parter inte lyckats leverera det som lagstiftaren förväntade sig. Vi är kvar i resonemang om hur fastighetsägarens kostnader styr hyresutvecklingen. Vi är fortfarande långt från den kundstyrda och kundfokuserade hyresmodellen.
Den uppkomna situationen har gjort att vi allt oftare får frågor av såväl konkurrenter som politiker om den hyresmodell Einar Mattsson tillämpar i vår nyproduktion sedan sex år tillbaka. Vi kallar den för riktiga presumtionshyror.
Riktiga presumtionshyror i praktiken
Modellen bygger på en tanke om vad som skulle göra hyresrätten konkurrenskraftig på en fungerande bostadsmarknad. Utgångspunkten är att den ägda bostaden är den mest eftersträvansvärda boendeformen för alla då den har lägst boendekostnader över tid och historiskt är den sparform som ger bäst riskjusterad avkastning till ägaren.
Vårt erbjudande är därför ett avtal med varje enskild hyresgäst där varje månadshyra i tio år finns angiven i avtalet. Bolagets förpliktelse gäller i tio år medan hyresgästen har tre månaders uppsägningstid
Vad kan då vi som hyr ut bostäder erbjuda som den ägda bostaden saknar? Vad vill kunden ha? Vi landade i förutbestämda kostnader och avsaknad av marknadsrisk mot den ägda marknaden. Vårt erbjudande är därför ett avtal med varje enskild hyresgäst där varje månadshyra i tio år finns angiven i avtalet. Bolagets förpliktelse gäller i tio år medan hyresgästen har tre månaders uppsägningstid.
För den som äger sin bostad avtar marknadsrisken ju längre man äger sin bostad. Därför tror vi att de flesta som hyr har ett kortare boendeperspektiv än fem år. De hyresgäster som bor kvar får ett erbjudande efter åtta och ett halvt år om nya månadshyror i tio år efter den första tioårsperiodens utgång. Då en ny hyresgäst hyr, kommer vi överens om en ny hyra i tio år. Inte helt olikt huvuddragen för lokalhyresmarknaden.
Därutöver har vi konkurrensen från den ägda marknaden. Det har en återhållande effekt på hyresnivån vid nyuthyrning. För hög hyra ger för hög omsättning. Ett incitamentsdrivet konsumentskydd
Som fastighetsägare vill man hålla nere omsättningen av hyresgäster. Vi vill ju att de ska bo kvar en längre tid då hög omsättning av hyresgäster är kostsam. Därutöver har vi konkurrensen från den ägda marknaden. Det har en återhållande effekt på hyresnivån vid nyuthyrning. För hög hyra ger för hög omsättning. Ett incitamentsdrivet konsumentskydd.
Våra hyresgäster uppskattade redan tidigare modellen men under det senaste året med högre årliga hyresjusteringar för lägenheter med förhandlingsordning och sjunkande värden på den ägda marknaden har det tydliggjorts att vi verkligen erbjuder riktiga presumtionshyror. Och vi håller våra ingångna avtal, ”pacta sunt servanda” som det heter på latin.
Min morfar Einar Mattsson var i 95-årsåldern ännu förundrad över att han inte åter fick uppleva den efterfrågestyrda hyresmarknad som fungerande när han kom till Stockholm på 1920-talet
Med vissa justeringar i lagstiftningen kan denna modell med riktiga presumtionshyror få fart på nyproduktionen och erbjuda fler en uppskattad hyresform. Riktiga presumtionshyror kan också bli modellen för den tredjedel av bostadsmarknaden som idag är hyresrätter och därmed låta kunderna få hela marknaden att fungera.
Min morfar Einar Mattsson var i 95-årsåldern ännu förundrad över att han inte åter fick uppleva den efterfrågestyrda hyresmarknad som fungerande när han kom till Stockholm på 1920-talet. Han hade varit politiskt aktiv inom socialdemokratin och bidragit till att ge människor egenmakt genom utbildningsreformer, ekonomisk utveckling och välståndsresor. Han kunde inte förstå att 1990-talets välutbildade och reflekterande personer inte befullmäktigas att få ha en egen uppfattning om hyresnivån på en bostad utifrån vad de uppfattar som värdefullt.
Jag är lika förundrad men vi på Einar Mattsson fortsätter jobba på att få uppleva en fungerande hyresmarknad.
Stefan Ränk
Koncernchef, Einar Mattsson
Intressant men jag kan se två fallgropar i resonemanget. För det första förutsätts att hyresgästen är kortsiktig i bostaden (5 år), vilket inte gäller för hyresmarknaden som helhet då många som är i hyresmarknaden idag har en hög tröskel för att gå in på ägandemarknden. Dels bygger modellen på antagandet att hög omsättning är dyrt för hyresvärden och icke önskvärt, vilket inte skulle var fallet med det nya systemet då hyresvärden kunde höja hyran och göra omflyttning lönsam.