BOPOLPODDEN | Upp till halva bolaget ska säljas – men i väntan på det sköter Per Ekelund Sveriges näst största bostadsbolag som vanligt. Fast det är inte ”som vanligt” längre. Expansionsplanerna är utbytta mot fullt fokus på kassaflöden. Projekt står på vänt och organisationer ses över. Möt Victoriahems vd i ett öppenhjärtigt samtal om marknadsläget, inspelat på Bostadspolitik.se:s event Bopol Live Hyresrätt. Programledare: Anna Bellman. Fastighetsägarnas Martin Lindvall kommenterade på plats och Kent Persson i slutet av programmet.
Bopolpodden den här veckan är en inspelning från vårt event Bopol Live Hyresrätt den 31 maj.
Per Ekelund säger om det tuffare marknadslägets påverkan på verksamheten:
– Priset på pengar har gått upp, det påverkar avkastningskraven dramatiskt. Det påverkar hur vi värderar projekt – ett projekt med en direktavkastning på fem procent var vi nöjda med tidigare, det är vi inte i dag. Många projekt säger vi ”nej tack” till. Det är även en pedagogisk grej internt. Det är frustrerande att ha jobbat med ett projekt i flera år och få beskedet att ”nej, det projektet ska vi inte göra nu” ”Men du har ju tjatat i fyra år…”– Så det är klart att det påverkar. Vi bygger inte nytt, vi köper ingenting. Det är lite istid.
Per Ekelund säger sig dock inte vara orolig för Victoriahem.
– Nej, vår ägare har bra koll. Orolig för branschen? Ja, vi läser alla media. Det är oundvikligt att det kommer att hända något. Ibland krävs det att det händer något stort för att det ska bli en förändring.
Förra året gick Vonovia ut med att man vill ta in en partner i den svenska verksamheten.
– Vonovias affärsidé bygger mycket på skalfördelar. Det är inte poppis att sälja fastigheter hos Vonovia. Men genom att sälja minoritetsposter – 25–49 procent är aktuellt att sälja – får man in pengar men kan ändå ta tillvara på synergier.
Vonovia vill sälja på värdering
Men än så länge är affären inte genomförd.
– Vonovia vill sälja på värdering. Samtidigt kan man köpa aktier för långt under värdering, det kan vara därför affären inte är genomförd än.
Per Ekelund tror på en tids stiltje på marknaden innan affären går i lås.
– Jag tror att räntetoppen måste passeras. Man behöver veta att nästa gång räntan ändras är det hundra procent säkert att det blir en sänkning. Just nu är branschen rädslostyrd, vi behöver se trygghet.
Under tiden ligger fokus på kassaflödet.
– Kassaflödet är något branschen ärligt talat inte har behövt tänka på de senaste åren, då yieldkompressionen har gjort att värdena stack och det gick att öka belåningen. Nu måste man få ordning på kassaflödena, och det påverkar hur organisationerna ser ut. En avdelning som tidigare hade fem personer kanske bara behöver två. De som lyckas få kassaflöde i sin förvaltning är vinnarna.
”En procent i högre räntekostnad motsvarar tio procents hyresökning”
Om årets hyresförhandling säger Per Ekelund:
– Vi är absolut inte nöjda. En procent i högre räntekostnad motsvarar tio procents hyresökning. Det är svårt att få ihop det.
– Effekterna blir att man får se över kostnadsbasen, skära i projekt. Och det är inte bra: Vi har ju inte gjort projekt för att det är skojigt utan för att tjäna pengar – och för att husen behöver det.
Han beklagar att förslaget om fri hyressättning i nyproduktion föll i riksdagen, att Hyresgästföreningen i princip har ett veto och att det saknas ett bra skiljeförfarande. Förslaget om indexerade bostadshyror tycker han är bra.
– Ja, det påminner om det tyska systemet, där man inte förhandlar alls utan räknar fram nya hyror i Excel, olika i olika län beroende på hur kostnadsökningar och löneutveckling ser ut.
Victoriahem varken köper eller säljer nu, men på frågan om hur ett potentiellt intresse för att köpa från SBB hade sett ut säger han.
– Då rör det som en stor affär, då säger jag inte nej direkt, vilket jag hade gjort om det gällt en mindre. Det hade fått diskuteras i Vonovias styrelse. Men troligtvis nej.
Arbetslösheten viktigast i utsatta områden
Victoriahem finns i princip uteslutande i miljonprogramsområden och Per Ekelund menar att arbetslösheten är den absolut viktigaste frågan för att förbättra områdena. Han menar också att diskussionen om bostadsbrist i Sverige är överdriven.
– Det finns en stor bostadsbrist om vi pratar Stockholm, Göteborg och Malmö. Och i A-lägen i övriga mellanstora städer. Är du beredd att bo utanför A-lägena går det att få en bostad. Det är lätt att betrakta bostadsbrist-situationen med Stockholmsögon.
Bostadspolitik.se:s Kent Persson kommenterar:
– Per Ekelund är tydlig i sin förväntan mot politiken och med vad de själva som bolag kan bidra med. Han är en av företagsledarna man verkligen bör lyssna på. Han har genuin kunskap och han är villig att dela med sig av den.
Liksom många andra på fastighetsägarsidan är Per Ekelund också tydlig med att hyreshöjningarna är för låga.
– Han är tydlig med att det förhandlingssystem vi har inte fungerar. Risken med för låga hyresuppräkningar varje år är att de leder till sämre kvalitet i beståndet, sämre fastigheter leder till sämre trygghet och så vidare.
Kent Persson är inte främmande för Ekelunds tankar om ett system, inspirerat av det tyska.
– Indextanken är bra, och det skulle kunna vara lokalanpassat. Elpriserna skiljer ju sig åt i olika elområden, lokala taxor skiljer sig åt. Det viktiga är att vi får en förutsägbarhet, det är en trygghet både för fastighetsägarna och hyresgästerna.