VECKANS AKTUELLT | Boverkets ”Möjligheternas byggregler” ger möjligheter – men kritiken mot dem är delvis befogad.
Situationen i Malmö – där fastighetsägarna går vidare och höjer hyrorna efter att förhandlingarna strandat – är ytterligare ett exempel på att hela hyressättningssystemet har havererat, menar vår expertkommentator Viktor Mandel. Han tycker att Finansinspektionen målar upp en väl negativ bild runt mindre fastighetsbolag – och han längtar efter givande samtal i Almedalen.
Anna Bellman programleder Veckans Aktuellt.
Sedan Viktor Mandel var med i Veckans Aktuellt senast har Leiv Synnes tagit över som vd för SBB, som äger 50 procent av Sveafastigheter där Viktor Mandel är vd.
– Jag känner Leiv sedan ganska länge. Han är en skicklig chef och han har varit inblandad i några av de bästa affärerna som gjordes i den förra konjunkturcykeln, det är spännande att ha honom i SBB, säger Viktor Mandel i podden.
Nya regler kan leda till ännu mer olika tolkningar
Boverket håller på att ta fram nya byggregler. ”Möjligheternas byggregler” kallas de och tanken är att de ska börja gälla i juli 2024. Istället för allmänna råd och hänvisning till standarder ska det hela utformas mer som rena funktionskrav.
Hyresgästföreningen kallar detta för ett ”högriskexperiment” och minst lika kritisk är Tobias Olsson på Sveriges Arkitekter, som menar att de nya reglerna kan leda till ”rum utan fönster och med takhöjd strax ovanför dörrkarmen.”
– Ett problem med de nuvarande reglerna är att de hämmar innovationer, inte minst miljömässiga. De kan betyda till exempel att man använder för kraftiga konstruktioner som leder till större miljöpåverkan än nödvändigt.
– En av de stora frågorna handlar om allmänna råd som av vissa bygglovshandläggare tolkas som absoluta krav och det leder till konstiga diskussioner. Risken är att den typen av problem ökar med de nya reglerna, att olika kommuner tolkar regelverket olika.
Risken som Tobias Olsson ser, att det blir sämre bostäder, med ”lägre takhöjd” ser inte Viktor Mandel.
– Nej, Fokus är att hyresgästerna ska trivas, då vill man ha en väl tilltagen takhöjd. Något som är positivt är att det kan bli mer anpassningar beroende på vilka bostäderna är riktade till. Det är ett problem i dag att man bygger likadant till alla målgrupper och på alla platser – så ser inte efterfrågan ut.
Att fastighetsägarna tar fajten visar på allvaret nu
Ett antal fastighetsbolag i Malmö, bland andra Trianon, Willhem, Victoriahem och Heimstaden gick för ett par månader sedan ut och begärde en extra hyreshöjning, två procent från och med 1 juli. Nu har förhandlingarna strandat och de fyra bolagen väljer att gå vidare och höjer nu hyrorna med 1,75 procent genom så kallad direktavisering, från 1 juli.
– Det är inte alls förvånande att förhandlingarna strandade, parterna låg långt ifrån varann. Tidigare har den här typen av situationer runnit ut i sanden, fastighetsägarna har inte tyckt att det varit värt att ta fajten. Att de gör det nu visar att situationen är mer allvarlig nu.
– Grundproblemet är att hyressättningssystemet är ett havererat system som behöver göras om. Grunden måste vara att systemet ska vara tryggt, förutsägbart och långsiktigt, det är det inte i dag.
– Det här får effekter på flera områden. Den svenska fastighetsmarknaden är satt under press, från internationellt håll. Att hyresökningarna inte är i närheten av kostnadsökningarna påverkar intresset ytterligare. Med svagare intresse blir det högre avkastningskrav. Sjunkande investeringsvilja leder till sämre underhåll av bostäderna.
– I andra branscher får man kostnadstäckning om priserna går upp. Om priserna på tomater stiger i producentledet flyttas den kostnaden över till konsumenten, som har valet att köpa eller inte köpa tomaten. Här har vi inte det systemet. Här stannar kostnadsökningarna på fastighetsägarna tills Hyresgästföreningen säger att det är okej att hyresgästerna får betala lite mer.
Små fastighetsbolag är generellt inte så högbelånade
Protokollet från Kommittén för finansiell stabilitets senaste möte offentliggjordes i veckan, och Finansinspektionen pekade på riskerna inom den kommersiella fastighetssektorn. De har stresstestat och kommit fram till att ”kreditförlusterna i bankerna till följd av utlåning till fastighetssektorn kan bli betydande i ett riktigt dåligt scenario, särskilt om räntorna är förhöjda under en lång period.”
”I ett stressat scenario bedöms bankernas kreditförluster primärt komma från många små fastighetsföretag dvs. de företag som enbart lånar från banker.”
– Det är ett väldigt negativ bild de sprider här, mindre fastighetsbolag har generellt en konservativ belåning, det är inte många har höga lån i förhållande till sitt fastighetsvärde. Så den sidan av branschen är jag inte oroad över, det är acceptabla räntetäckningsgrader på de flesta håll. Det är svårare för de större bolagen med hög skuldsättning.