Konsumentskyddet för köpare i nyproduktion behöver förstärkas ytterligare

DEBATT | Så länge marknaden var på väg uppåt gick det bra att köpa på ritning. Nu är verkligheten en annan. Och Mikael Goldstein ser mängder av paradoxer och tvivelaktiga detaljer i regelverket.

Jag kom nyligen ut med boken Köpa osett? Bostadsrättsköp i planerad nyproduktion, där jag tar upp de faror som lurar vid köp på ritning. Utifrån konsumentens perspektiv, inte bostadsutvecklarens.

”Vem köper en bostadsrätt idag, när både framtida kostnader och tidplan är okända?”

Så låter det idag, men mottot var gårdagens sanning. Alla köpte, då såväl framtida kostnad som tidplan var okänd! Varför gäller inte gårdagens sanning? När räntan var låg var priset för att låna pengar lågt.

Vad gjorde det att nybygget blev lite dyrare och försenades? Ingenting alls. Medförde bara att det gamla, och det nya steg ytterligare i värde

I bostadsbristens Sverige har efterfrågan alltid varit större än tillgången. Att satsa (investera) i ett framtida byggprojekt var säkrare än att ha pengar på banken. Via ett blygsamt förskott som erlades vid tecknat förhandsavtal var konsumenten under några år ”ägare” till två objekt: det äldre, som steg i värde medan det nya byggdes. Även nybygget steg i värde under byggnationen.

Vad gjorde det att nybygget blev lite dyrare och försenades? Ingenting alls. Medförde bara att det gamla, och det nya steg ytterligare i värde. En win-winsituation för konsumenten som tjänade på såväl gungor som karusell. Och även utvecklaren, som kunde beräkna ännu högre insatser. Så länge räntorna var låga. Modellen gynnade bägge, när bostadspriserna steg.

Medförde även att förhandsavtal såväl som kostnadskalkyl/ekonomisk plan kunde slimmas ner och beskriva en drömlik, hållbar ekonomi.

Hur många vet skillnaden i risk mellan en option, termin och ett förhandsavtal?

Men flera insåg att det bindande förhandsavtalet på intet sätt gynnade konsumenten. Konsumentskyddet var svagt. Därför förstärktes konsumentskydden, från 2023. Nu ska förhandstecknaren få ”bättre” information om riskerna, och en betänketid om minst sju dagar. På denna tid ska hen bli införstådd med riskerna. Hur många vet skillnaden i risk mellan en option, termin och ett förhandsavtal?

Beräknad tid för upplåtelse av lägenheten med bostadsrätt anges i förhandsavtalet, men datum för tillträde behöver inte anges. Man skiljer på upplåtelse och tillträde.

Upplåtelse är när lägenhet upplåts med bostadsrätt, när ekonomisk plan har registrerats. Tillträde det datum då inflyttning sker. Tillträdesdatum behöver inte anges förrän i upplåtelseavtalet. All information i kostnadskalkylen är preliminär.

Men ingen vet när inflyttning kan ske. Först i upplåtelseavtalet anges ett bestämt datum för tillträde. Men stämmer detta med vad köparen fick vetskap om vid säljstart? Förmodligen inte

Den nya lagstiftningen innebär att tidsperioden för upplåtelse begränsas till tre månader. Men, fortfarande behöver tidpunkt för tillträde inte anges i förhandsavtalet. Förseningar kan givetvis inträffa. Om försenad upplåtelse sker inom skälig tid tillkommer cirka två månader.

Men ingen vet när inflyttning kan ske. Först i upplåtelseavtalet anges ett bestämt datum för tillträde. Men stämmer detta med vad köparen fick vetskap om vid säljstart? Förmodligen inte.

I kostnadskalkylen, vars ekonomi intygas vara hållbar av två intygsgivare, redovisas interimsstyrelsens beräkningar avseende föreningens ekonomi. I Ekonomisk prognos visas förväntad avgift, kassaflöde, räntekostnader, etcetera under År 1-11 (numera År 1-16).

Som att låta räven vakta hönshuset. Jäv råder

Ekonomisk prognos intygas dock ej av intygsgivarna. Men hållbar ekonomi intygas! Enligt Riksrevisionen saknas en definition på vad hållbar är. När man läser olika föreningars kostnadskalkyler tycks alla ha lika hållbar ekonomi, då denna intygats. Intygsgivare väljs av interimsstyrelsen. Den är fri att focka dessa om den inte är nöjd med deras bedömning, och hitta nya, mer intygsvilliga. Som att låta räven vakta hönshuset. Jäv råder.

Utvecklarna vill ha en ny modell, men saknar självinsikt? Utvecklarens interimsstyrelse har beräknat en kostnadskalkyl som intygats vara hållbar. Är ekonomin inte hållbar, trots att den intygats vara det, två gånger dessutom: först i kostnadskalkyl och senare i ekonomisk plan?

Nu överensstämmer inte planen med kalkylen, fast den bör göra det! Det drabbar naturligtvis konsumenten och resulterar i högre avgifter. Vems är felet, modellens, regeringens, eller kanske det är fråga om ekonomiskt självmål?

I de 19 kalkyler jag analyserade valdes prognosräntor mellan 1,24–3,73 procent

Låt oss syna kostnadskalkylen. Här väljer interimsstyrelsen såväl prognosinflation som prognosränta (som tidigare nämnts, prognos intygas ej, men likväl intygas att ekonomin är hållbar). En paradox! Men, ekonomin är hållbar om prognos infrias. Men, denna intygas ju ej. Ytterligare en paradox! Vad intygas egentligen?

Därtill väljer olika interimsstyrelser inte samma prognosränta. I de 19 kalkyler jag analyserade valdes prognosräntor mellan 1,24–3,73 procent. En variation med en faktor på tre.

I var tredje kalkyl fann jag att interimsstyrelsen varit allt för optimistisk, och valt för låg prognosränta. Ekonomin intygas dock vara ”hållbar”

Vid litet föreningslån spelar vald ränta ingen roll. Men vid nyproduktion sjösätts ofta föreningar med lån om 20 000 kronor per kvadratmeter, ibland mer! Varje procents höjning över vald prognosränta innebär då ett avgiftspåslag om 200 kronor per kvadratmeter och år.

I var tredje kalkyl fann jag att interimsstyrelsen varit allt för optimistisk, och valt för låg prognosränta. Ekonomin intygas dock vara ”hållbar.”

Ja, nya modeller behövs, men vem ska ta fram dessa? Utvecklarna? Alla med ekonomiskt förnuft borde inse att en ekonomisk prognos som sträcker sig 16 år framåt (avgiften bör stiga med två procent årligen, enligt förväntad inflation), så kan man inte välja en låg prognosränta. Men, då prognos inte intygas kan man väl vara optimistisk och hoppas på att räntan i framtiden är evigt låg?

Ja, modellen måste ändras, men är det kanske även skräddaren själv som bör synas i sömmarna?

Fördelen för utvecklaren är uppenbar. Ett mycket större föreningslån kan placeras i föreningen, vid lågt vald prognosränta, vilket innebär låg avgift. Då kan insatser sättas högre. Då vi har såväl bolånetak som bolåneskuldkvotstak som beräknas utifrån insatsens storlek, trollas föreningens lån bort.

Ja, modellen måste ändras, men är det kanske även skräddaren själv som bör synas i sömmarna?

Mikael Goldstein, docent och författare