KRÖNIKA | Jan Jörnmark drar paralleller mellan dagens bostadskris och de tidigare kriserna på 70- och 90-talen och resonerar framåt: ”Utan konstruktiva lösningar kommer vi annars bara att fortsätta att subventionera och bygga på samma ogenomtänkta sätt som vi gjort i mer än ett halvsekel, vilket innebär att vi med en dåres envishet staplar våra nya misslyckanden ovanpå de gamla”.
Svensk bostadsproduktion befinner sig återigen i fritt fall vilket leder till två frågor: Hur stort kommer fallet att bli, och hur kan en återhämtning se ut? I relativ närtid kan vi se två paralleller, och lustigt nog har inget av de två fallen någonsin analyserats fullt ut. Det är de stora fallen i början av 1970-talet och vid mitten av 1990-talet jag tänker på. Redan tajmingen av de två är tänkvärd: det var cirka 25 år mellan de båda fallen och nu är det återigen cirka 25 år sedan vi hämtade oss från den senaste urblåsningen. Rimligen bör de båda tidigare nedgångarna kunna ge oss en tydlig vägledning om vad vi kan vänta oss nu.
Det ledde sedan till att landets allmännyttor hamnade i en djup kris, vilket mellan 1975 och 1993 utlöste en närmast vanvettig lavin av subventioner
Det första fallet bestod av att det så kallade ”miljonprogrammet” kollapsade. Mellan 1970 och 1975 föll produktionen av flerfamiljshus med cirka 80 procent. Orsaken till det kraftiga fallet var att villamarknaden för statligt belånade småhus hade liberaliserats, vilket gjorde att marknaden för småhus växte från 10 000 till 40 000 villor om året, samtidigt som villaproduktionen fördubblades. Det som försvann var alltså en hyresmarknad som dominerades av allmännyttan, och som ersattes av en marknad för egenägda hem. Det ledde sedan till att landets allmännyttor hamnade i en djup kris, vilket mellan 1975 och 1993 utlöste en närmast vanvettig lavin av subventioner.
Ny konkurrens visade sig återigen, men den här gången från centralt belägna bostadsrätter, där den stora konsumentnyttan fortsatte att göra byggande möjligt tvärs igenom krisen
Subventionerna drev inflationen och skapade en ohanterlig statsfinansiell situation, vilket gjorde att de reformerades i grunden av den borgerliga regeringen 1991–94. De försvunna subventionerna ledde sedan till att allt byggande rasade med 80 procent i mitten av nittiotalet. Återigen upprepades mönstret från 20 år tidigare: Landets allmännyttor drabbades av en kraftig kris när de hyreshöjande effekterna av den stora skattereformen kombinerades med en total avsubventionering. Ny konkurrens visade sig återigen, men den här gången från centralt belägna bostadsrätter, där den stora konsumentnyttan fortsatte att göra byggande möjligt tvärs igenom krisen.
För första gången på ett halvsekel fick vi ett organiskt stadsbyggande, som inte ständigt ledde till att ny bebyggelse spreds ut i allt vidare och mer bilberoende cirklar
Efterhand som landets ekonomi återhämtades spred sig sedan byggandet från de tre storstädernas allra mest centrala områden till landets 20–25 största städer. Återhämtningen såg likadan ut överallt: Den började i de sedan länge bortglömda stadskärnorna för att sedan sprida sig ut mot närförorter. För första gången på ett halvsekel fick vi ett organiskt stadsbyggande, som inte ständigt ledde till att ny bebyggelse spreds ut i allt vidare och mer bilberoende cirklar.
De senaste åren har fenomenet social dumpning förvärrat situationen ännu mer
Någon återhämtning att tala om skedde däremot inte i glesbygden. Där hade avfolkningskommuner med arbetsmarknader som vikit sedan 1950-talet kunnat fortsätta att bygga hundratals bostäder vartenda år, tack vare subventionerna. Utan subventioner och med mängder av småhus som blev alltmer konkurrenskraftiga efterhand som marknadsräntorna föll blev rivningar eller ökat flyktingmottagande de enda räddningsplankor som existerade. Den hårda konkurrensen från småhusen har dessutom begränsat möjligheterna att höja hyrorna under många år, vilket byggt upp en efterhand växande underhållsskuld. De senaste åren har fenomenet social dumpning förvärrat situationen ännu mer.
När vi nu står med en tredje kris kan vi konstatera att de två problemsegmenten från de förra nedgångsfaserna finns kvar: ”miljonprogrammet” i de större städerna har gått från att domineras av tomma lägenheter och hyresförluster till svår segregation och överbefolkning, vilket gett dom titeln ”särskilt utsatta områden”. I glesbygden finns på samma sätt 50 000–100 000 lägenheter i flerfamiljshus där både underhåll och marknad kommer att bli växande frågetecken under det närmsta decenniet.
Tvärtom skulle den typen av ”Iösningar” mest av allt förvärra svårigheterna i de två delar av marknaden som redan har stora problem
Den tredje krisen kommer att kräva att den stora mängd hyreshus som byggts de senaste åren kan refinansieras med högre räntor, samtidigt som hyrorna i dem redan är höga. Värdeförändringarna kommer att bli stora, och marknaden kommer inte att vara självklar. Den stora osäkerheten och de betydande riskerna antyder också att nyproduktionen på hyresmarknaden kommer att återhämta sig i mycket svag takt. Det antyder också att lösningen på dagens nedgång absolut inte finns i mantrat ”bygg mer och med mesta tänkbara subventioner” som nu blivit allt vanligare att höra. Tvärtom skulle den typen av ”Iösningar” mest av allt förvärra svårigheterna i de två delar av marknaden som redan har stora problem.
Det borde till sist bli möjligt att erkänna att Sverige inte har en bostadsmarknad, och att alla möjligheter och problem inte har samma lösning
Men de kvarhängande problemen i både ”miljonprogrammet” och glesbygden innebär också rimligen att lösningar den här gången till sist borde rikta in sig på olika segment av sektorn. Det borde till sist bli möjligt att erkänna att Sverige inte har en bostadsmarknad, och att alla möjligheter och problem inte har samma lösning. Då kan man också konstatera att återhämtningen i båda de tidigare fallen kom från den egenägda marknaden, först från småhusen och därefter från de centralt belägna bostadsrätterna, vilket rimligen ger en antydan om var de mest uthålliga ägarna har funnits, och för den delen var stöd idag kan prövas.
Utan konstruktiva lösningar kommer vi annars bara att fortsätta att subventionera och bygga på samma ogenomtänkta sätt som vi gjort i mer än ett halvsekel, vilket innebär att vi med en dåres envishet staplar våra nya misslyckanden ovanpå de gamla
En konstruktiv ansats för att lösa den situation vi har idag borde alltså utgå från att de olika delarna av bostadsmarknaden analyseras i en helhet. De tyska integrerade stadsutvecklingsplanerna utgör en sådan möjlighet. Enskilda kommuner kan redan nu prova den modellen för att få ett grepp om hur deras kommuner verkligen växt det senaste halvseklet och vilka möjligheter det kan erbjuda. Utan konstruktiva lösningar kommer vi annars bara att fortsätta att subventionera och bygga på samma ogenomtänkta sätt som vi gjort i mer än ett halvsekel, vilket innebär att vi med en dåres envishet staplar våra nya misslyckanden ovanpå de gamla.
Jan Jörnmark
Docent i ekonomisk historia, författare och debattör