LEDARE | Regeringen bjuder in branschen till samtal.
Bra – men har regeringen rätt krisinsikt?
Samtalen behöver leda till en bokriskommission – och det är bråttom.
Sent igår eftermiddag kom mailet. Med kort varsel bjuder regeringen in branschen till rundabordssamtal om byggandet och bostadsmarknaden. Samtalet genomförs den 13 juni. På inbjudningslistan finns förutom Boverket 28 företag, intresseorganisationer och fackliga organisationer.
Som redan flera gånger påpekats på denna ledarsida är dock läget värre än så
Det är naturligtvis ett välkommet initiativ. Men också helt nödvändigt. Under våren har oron inom branschen men också landets kommuner och handelskammare spridit sig som en gräsbrand. Med SCB:s officiella statistik har vi nu svart på vitt att bostadsbyggandet i termer av ”påbörjade bostäder” halverades mellan första kvartalet 2022 och motsvarande kvartal 2023.
Som redan flera gånger påpekats på denna ledarsida är dock läget värre än så. I en konjunkturnedgång speglar inte statistiken för ”påbörjade bostäder” det verkliga läget. Flertalet projekt som fått startbesked kommer ändå inte att startas under överskådlig tid. Om man ska våga sig på en bedömning baserat på de rapporter som kommer från Sveriges Allmännytta och branschkollegor handlar det snarare om ett fall runt 80 procent, det vill säga ned mot cirka 15 000 verkligt startade bostäder. Det kan jämföras med utvecklingen 1991 – 1995 när bostadsbyggandet föll från cirka 65 000 bostäder per år till 11 000. Skillnaden mot då är att förloppet nu går så mycket snabbare.
Flera kalkylexempel jag tagit del av visar att inte ens med noll kronor i markersättning går det idag att få ihop ekonomin
Som framgår av Veidekkes senaste marknadsrapport finns inget som talar för en snabb vändning. Till följd av inflationen har hushållens reala inkomster fallit till 2014 års nivå. Det har fått till följd att det så kallade marknadsdjupet, det vill säga hur många bostäder som kan efterfrågas baserat på hushållens ”köpkraftiga efterfrågan”, har halverats. Effekten är av naturliga skäl störst i förhållande till ägda bostäder. När det gäller hyrda bostäder är förändringen i marknadsdjup än så länge mindre, en effekt av att hyrorna inte justerats i samma takt som räntekostnaderna ökat för ägt boende. För byggandet spelar det dock mindre roll. Till följd av ökade byggkostnader lyser ändå flertalet byggkalkyler idag blodrött, inte minst för hyresbostäder som kräver finansiering över en lång tidshorisont. Flera kalkylexempel jag tagit del av visar att inte ens med noll kronor i markersättning går det idag att få ihop ekonomin.
Om inte kraftfulla politiska åtgärder vidtas kommer bostadsbyggandet förbli svagt under hela 2020-talet
Det kommer alltså att krävas flera år av reallöneförbättringar, alternativt kraftigt fallande byggpriser för att läget ska förbättras märkbart. Veidekkes analys visar att något sådant inte är i sikte fram till 2026. Men knappast därefter heller och det alldeles oavsett om regeringens förhoppningar om fallande inflation och räntor skulle inträffa. Om inte kraftfulla politiska åtgärder vidtas kommer bostadsbyggandet förbli svagt under hela 2020-talet.
Det är i ljuset av detta som regeringen nuvarande politiska agenda ska bedömas. Så här långt är regeringens övergripande budskap att man avser initiera ”strukturella åtgärder som ger effekt vid en konjunkturuppgång”. På den punkten pekar man på åtgärder för att stimulera utbudet av mark samt påskynda planprocesser. Inte fel men heller inte särskilt nytt. I praktiken var detta kärnan i det reformarbete som Stefan Attefall påbörjade för drygt tio år sedan. Punkt tre lyder åtgärder för att ”öka incitamenten för byggandet”. Vad det betyder är just nu oklart. Den fjärde och mest kända punkten handlar om åtgärder för att öka möjligheterna att äga sin bostad.
Det finns bara ett par problem. Som recept för att parera rådande krisläge på bostadsmarknaden är åtgärderna närmast verkningslösa
Samtliga punkter är vällovliga. Det finns bara ett par problem. Som recept för att parera rådande krisläge på bostadsmarknaden är åtgärderna närmast verkningslösa. Om regeringen inte snabbt breddar sin reformagenda går vi mot en svår höst med en massiv utslagning av småhusbyggare, projektutvecklare, arkitekter, konsulter och mindre entreprenadbolag, något som för övrigt redan syns i konkursstatistiken.
Vad som krävs är att en bokriskommission omgående tillsätts som redan över sommaren identifierar åtgärder som kan genomföras i höstens budget
Mer grundläggande saknar regeringen än så länge en ekonomisk/ finansiell analys av bostadskrisen. Regelförenklingar i all ära, i rådande läge och för flera år framåt spelar den sortens åtgärder knappast någon roll alls. Här och nu handlar det om att parera de fundamentala problemen med hushållens köpkraft respektive de höga byggkostnaderna. Därför är det bra att regeringen bjuder in till samtal. Men frågan är om regeringen som kollektiv har den sense of urgency som fordras? Vad som krävs är att en bokriskommission omgående tillsätts som redan över sommaren identifierar åtgärder som kan genomföras i höstens budget.
Skulle de kommande bostadssamtalen däremot utmynna i allmänna uttalanden går vi mot ett antal svåra år
En sådan krisplan behöver teckna en strategi för en rationell riskdelning mellan stat, kommun och bransch som gör att bostadsbyggandet kan upprätthållas på en rimlig nivå. Skulle de kommande bostadssamtalen däremot utmynna i allmänna uttalanden går vi mot ett antal svåra år. För samhället i stort hotas arbetskraftsförsörjningen i våra tjänstedominerade städer samt det gröna industriskiftet i norra Norrland. Den notan kommer att stå Sverige dyrt.
Lennart Weiss
Chefredaktör, Bostadspolitik.se
Kommersiell direktör, Veidekke
1 kommentar