DEBATT | Prognoserna när det gäller bostadsbyggandet har justerats ner ordentligt. Christina Heikel på Västsvenska Handelskammaren ger tio förslag på hur byggandet kan återhämta sig.
Prognoserna för bostadsbyggandet är nu kraftigt nedjusterade. I princip samtliga omvärldsfaktorer och indikatorer för bostadsbyggandet har förändrats. Det konstaterar en ny rapport – Konjunkturen och bostadsbyggandet i Göteborg. Under lång tid har förutsättningarna för bostadsbyggandet varit unikt gynnsamma, med bland annat stigande reallöner och historiskt låga räntor.
Antalet färdigställda bostäder i just Göteborgs stad har därtill ökat avsevärt genom jubileumssatsningen BoStad2021, som var ett unikt samarbete mellan staden och näringslivet syftande till att öka tempot i bostadsbyggandet. Samverkansprojektet som startade 2014 möjliggjorde att hålla en historiskt hög och jämn byggtakt. Till slutet av året kommer det att ha resulterat i över 7 000 färdigställda bostäder utöver ordinarie planering. Effekterna av att projektet avslutats syns nu som del i ett snabbt fallande bostadsbyggande.
Den risk för kraftigt sjunkande fastighetsvärden som rapporten målar upp, motverkas dock av det rådande underskottet på bostäder, befolkningsutvecklingen och regionens relativt goda konjunktur
Byggkonjunkturen har därutöver försämrats och finansieringen försvårats. Den risk för kraftigt sjunkande fastighetsvärden som rapporten målar upp, motverkas dock av det rådande underskottet på bostäder, befolkningsutvecklingen och regionens relativt goda konjunktur.
Göteborg har ett starkt växande och internationellt konkurrenskraftigt näringsliv. Företagens FoU-utgifter numera är högst i landet och Västsverige har under senaste åren varit motor för hela Sveriges tillväxt. 80 000 nya bostäder kommer att behövas i Göteborgsregionen till 2035. Bostadssituationen äventyrar våra framtidsutsikter.
Uppvärdera bostadsbyggandet som nationellt samhällsintresse
För en långsiktig återhämtning av bostadsbyggandet föreslår vi bland annat följande:
1) Uppvärdera bostadsbyggandet som nationellt samhällsintresse. Idag trumfas bostäder konsekvent ut av andra intressen. För tillväxtregioner som Västsverige hindrar de nationella regelverken såväl vår ekonomiska utveckling som klimatomställning.
2) Sätt gemensamma tillväxtmål för arbetsmarknadsregioner. Vi eftersöker en kommunövergripande och sammanhållen tillväxtplanering, i arbetsmarknadsregioner generellt och i Göteborgsregionen specifikt, som inkluderar bostadsförsörjning och hållbar arbetspendling samt utvecklingen av samhällsfunktioner.
3) Se möjligheter i bostadisering av lokaler. Fastigheters användning kan optimeras för att på ett resurseffektivt sätt öka utbudet av bostäder. Regelverken behöver uppdateras för att följa samhällsutvecklingen och tillämpningen vara möjlighetsinriktad. Blandstadsnormen måste kunna gälla också inom det redan byggda fastighetsbeståndet.
4) Säkerställ att lärdomar från BoStad2021 tas tillvara. Tydliga tidsmål, effektivare planprocesser och mycket tätare samarbete mellan byggaktörer och staden, var några av nycklarna till att bostadsproduktionen höll samma kvalitet som ordinarie produktion men gick betydligt snabbare – eller åtminstone mindre långsamt. De goda erfarenheterna bör omsättas i ordinarie arbetssätt inom Göteborgs stads nya nämndsorganisation för stadsutveckling. Det finns lärdomar att ta vara på även för andra kommuner med bostadsunderskott.
5) Uppdatera skattningen av bostadsefterfrågan samt gällande bostadsförsörjningsprogram, för att säkerställa en relevant bostadsplanering som också väger in näringslivets behov av attraktiva och tillgängliga bostäder för dess kompetensförsörjning. Förutsättningarna har förändrats och stora näringlivsetableringar sker.
Ge utrymme för fler boendeformer
6) Stärk och tidsätt översiktsplaner, för att skapa förutsägbarhet för bostadsutvecklare och andra parter kring var och hur kommunen ska utvecklas. En samsyn med staten och regionen kring framför allt infrastrukturfrågor är viktig för att hålla styrfart.
7) Markanvisa mer och välkomna branschens initiativ. Markanvisningstakten måste upp för att hålla en stabil byggtakt framåt. Vid markförsäljningar kan kommuner överväga nya sätt, till exempel genom en 50/50-modell var byggaktörer med en genomförbar idé kan garanteras hälften av ett projekt och priset sättas utifrån marknadspriset på den andra halvan.
8) Arbeta upp en planberedskap för när det vänder. Fortsätt ta fram detaljplaner, med en flexibilitet som gör möjligt att anpassa dem till nya förutsättningar och behov. En plan kan hellre peka ut vad som inte ska finnas i ett visst område än att låsa den för stundens ideal.
9) Var lyhörda för marknaden. I ett svårare marknadsläge bör detaljplaner med genomförandekraft i attraktiva lägen prioriteras.
10) Ge utrymme för fler boendeformer. Bostadsutbudet kan vidgas med fler ägarlägenhet samt delningsboenden, som utöver att vara yteffektivt och tryggt erbjuder ett socialt sammanhang för exempelvis unga och inflyttande kompetens.
På riksplanet är det rätt tid att se över amorteringskravet. Det var en reaktiv åtgärd från första början och slår hårdast mot grupper som redan har det svårt på bostadsmarknaden. För förstagångsköpare kan införandet av startlån hjälpa fler in.
Riksbanken bör i juni vara återhållsam med styrräntan när byggbranschen så tydligt signalerar att marknaden inte klarar av fler höjningar och att inget kommer byggas på dagens räntenivåer.
Christina Heikel
Stadsutvecklingsansvarig vid Västsvenska Handelskammaren