BOPOLPODDEN | Nyligen släppte Veidekke sin hittills dystraste rapport om bostadsbyggandet. Lennart Weiss spår sju svåra år och efterlyser ett flertal krisåtgärder från politikerna. Här ger Weiss och Boverkets analytiker Hans-Åke Palmgren sin bild av nuläget – och Weiss ger ett medskick som kanske kan leda till förbättrad statistik framöver.
För ett par veckor sedan släppte Veidekke rapporten Kollaps för bostadsbyggandet, en riktigt dyster lägesrapport över det snabbt fallande bostadsbyggandet.
Lennart Weiss, chefredaktör för Bostadspolitik.se och kommersiell direktör på Veidekke, säger i podden:
– Det är illa, väldigt allvarligt. Jag har inte varit med om ett liknande förlopp sedan början av 90-talet.
– Det ser inte likadant ut nu som det gjorde då, vi kommer inte att få en bankkris, men vi kan få en samhällsbyggnadskris. Bostadsbyggandet blir lågt i flera år framöver. Jag är bekymrad för det gröna industriskiftet i norr, för arbetskraftsförsörjningen i de större städerna, för dem som har bostadssociala problem och inte kommer in på bostadsmarknaden. Och det politiska systemet är illa rustat för att analysera de här problemen och ta sig an situationen.
Ingen vändning 2024
Lennart Weiss menar att de som tror på en vändning 2024 har fel.
– De har inte gjort analysen tillräckligt eller förstår inte hur det här fungerar. Det som har skett är att gapet mellan produktionskostnader och hushållens möjligheter att efterfråga har ökat. Vi har fått ett prisfall på andrahandsmarknaden samtidigt som byggkostnaderna har ökat. Hushållen har förlorat mycket köpkraft som det tar många år av reallöneökningar för att ta igen. När det gäller den ägda marknaden har det blivit mycket svårare att finansiera sig. På hyresrättssidan har fastighetsbolagen drabbats av stigande kostnader, vilket leder till tapp i driftnettot, direktavkastningskraven stiger, värdena faller, belåningsgraderna ökar, vilket påverkar ratingen. De har inga incitament för att starta igång projekt som påverkar balansräkningen.
– Det kommer att ta lång tid innan det här vänder. Om inget fundamentalt händer är det svaga siffror decenniet ut. Det handlar om sju svåra år.
Osäkert att bedöma
Boverket tror på 31 500 påbörjade bostäder under 2023, Veidekke ligger på 29 000. Det är mindre än hälften av de 63 000 som Boverket anger behöver byggas varje år fram till 2030 för att möta befolkningstillväxt och det faktum att det har byggts för lite tidigare.
Hans-Åke Palmgren, analytiker på Boverket säger om Lennart Weiss spaning om sju svåra år:
– Vi gör inte så långsiktiga bedömningar. Men vi är helt klart i ett osäkert läge. Tittar man på prognoserna från olika aktörer för i år så har de en spännvidd på 10 000 bostäder, nästa år på nästan 20 000. Det är klart osäker materia att bedöma, vi vet inte hur marknadsaktörerna kommer att agera, hur kommunerna kommer att agera, hur markpriserna utvecklas och så vidare.
”Man sitter i en enorm klämma”
Lennart Weiss beskriver läget för bostadsrättsutvecklare:
– När det gäller projektutvecklingsbolagen så är det panik på vissa ställen, de har under hösten fått tillbaka fler lägenheter än vad de har sålt. De står med tomma lägenheter vid inflyttning, som de antingen ska köpa ut eller rabattera kraftigt. Om de ska köpa ut dem så belastar det balansräkningen och de rabatteras så belastas resultatet. Man sitter i en enorm klämma.
– Det här kommer vi att se fullt ut i Q4 i år då många projekten är färdigställda – en del av kollegerna är i en blandning av chock och panik just nu.
Den gröna industrialiseringen i norr kan drabbas hårt av det minskade bostadsbyggandet. Kommunerna tar stora investeringar i infrastruktur, men investeringarna bygger på att de leder till skatteintäkter.
– Om det inte byggs bostäder och man landar i fly in fly out så blir det stora kommunalekonomiska problem, säger Lennart Weiss.
– Jag skulle tro att det behövs temporära åtgärder uppe i norr för att sänka kostnadsbilden – att staten får rycka in som stötdämpare. Det tror jag är nödvändigt
Uppgift att analysera
Hans-Åke Palmgren delar till viss del problembilden, men går inte in på åtgärder.
– Vår uppgift är att analysera situationen på bostadsmarknaden genom de indikatorer vi har och den vägen signalera in i systemet var det behövs bygga för att klara bostadsförsörjningen. När det sedan gäller lösningarna är det en fråga för det politiska systemet, kommunerna och aktörerna på bostadsmarknaden.
– Vi kan konstatera att om det blir 20 000 – 30 000 bostäder så är ju byggandet inte dött, men det är lägre än vad som skulle behövas. Det har skett väldigt snabba förändringar och det är svårt att se vad som kommer att komma ut på andra sidan när dammet har lagt sig.
Förbättrad statistik
Lennart Weiss kommer med ett önskemål till Boverket om att mäta faktiska byggstarter och inte bara startbesked.
– Statistiken är i hög grad en synvilla i dag. 25 000 ”byggstartade bostäder” kanske lika gärna är 12 000.
Hans-Åke Palmgren håller med om problematiken.
– Det finns absolut en problematik i sättet vi mäter bostadsbyggandet i dag. I den här situationen med en kraftig åtstramning är det förstås ett bekymmer att vi inte har bättre data. Det hade varit bra med ett bättre mått på den faktiska byggaktiviteten i nuläget.
Önskemål om åtgärder
Lennart Weiss vill se att politikerna framåt gör flera saker:
– Först en ordentlig nulägesanalys så att man förstår vad det är för mekanismer som gör att vi har åkt rakt in i en total tvärnit för bostadsbyggandet, en situation som med stor sannolikhet kommer att hålla i sig under ett antal år.
– Vi behöver vidta åtgärder på kort sikt för att i möjligaste mån mildra effekten, någon typ av krisåtgärder där olika parter får dra sitt strå till stacken. Var jag politiker skulle jag utmana branschen: Vad kan ni göra för att sänka byggkostnaderna med 20 till 30 procent? Jag skulle utmana kommunerna: Vad kan ni göra för att förändra förutsättningarna för nya projekt genom att se över mark- och exploateringskostnader, alltså avgifter och markpriser?
– Och vad kan staten göra? Dels med kortsiktig krispolitik och sen handlar det om att titta på längre sikt och då behövs det en grupp experter som sätter sig ner och värderar de grundläggande handlingsalternativen för bostadsbyggandet med utgångspunkt i riskdelning.