BOPOLPODDEN | Hyreshöjningarna räcker inte – kvaliteten på bostäder och bostadsmiljöerna kommer att urholkas, menar Viktor Mandel, vd på Sveafastigheter och ordförande för Bopol AB där Bopolpodden och Bostadspolitik.se ingår. Hör ett samtal där han berättar varför de är engagerade i bostadspolitiken, varför han vill ha en fri hyresmarknad och vad kommunerna kan göra för en bostadsmarknad som fungerar – inte bara när det är högkonjunktur. Han kommenterar även frågan om en särnotering. Samtalet kommenteras av Kent Persson som förtydligar vilka stora konsekvenser de låga hyreshöjningarna kan leda till.
Viktor Mandel är vd för Sveafastigheter, som ägs av SBB och Kåpan. Bolaget förvaltar i dag cirka 2 000 lägenheter och har ytterligare 1 000 i produktion. Han är även ordförande i Bopol AB, Bostadspolitik.se:s ägarbolag (SBB är en av fyra ägare, de andra är Veidekke, Obos och Heimstaden).
Undersöker möjligheterna för särnotering
SBB gick nyligen med att man undersöker möjligheterna att särnotera Sveafastigheter.
Viktor Mandel kommenterar detta i podden:
– Det är i grunden en ägarfråga, men vi tittar på möjligheterna. Sveafastigheter har expanderat snabbt och är ett välfungerande fastighetsbolag. När det gäller intresset så är det klart att när värdena har kommit ner som de har gjort nu så drar det till sig investerare som opportunt ser ett tillfälle att komma in på marknaden.
För Viktor Mandel och Sveafastigheters del har den nya ägarbilden (från slutet av 2020, tidigare ägdes bolaget av ett 50-tal mindre intressenter, varav Viktor Mandel var en) inte betytt speciellt mycket.
– Vi opererar fristående, skillnaden jämfört med tidigare är förvånansvärt liten ur ett bolagsperspektiv.
Räknar med att byggstarta några projekt i år
Det är väldigt tuffa tider för fastighetssektorn just nu, många bolag låter nya projekt ligga vilande – men Sveafastigheter räknar med att byggstarta några nya projekt under året.
– Det är en osäker marknad och en marknad som snabbt har ändrat sig. Samtidigt har vi aldrig haft så stor efterfrågan på vår produkt som i dag. Hyresgäster är beredda att betala en högre hyra och hyresrätten spelar en viktig roll på bostadsmarknaden. Den bör vara en kort väg in på bostadsmarknaden och i teorin borde man lätt kunna växla från hyresrätt till hyresrätt. Jag brukar säga att en hyresrätt passar alla – någon gång i livet.
– Självklart är det mycket tuffare att få ihop kalkylerna nu. Byggkostnaderna har stigit, värdena sjunker och hyrorna har inte utvecklats som vi hade hoppats på. Samtidigt: När marknaden var som mest positiv gjorde vi analysen att markpriserna var för höga. Vi har gått in i våra projekt med rimliga antaganden och det har vi nytta av nu.
– Det har blivit dyrare att finansiera vår produktion, vi har haft svårt att få ihop entreprenadavtalen – samtidigt ser vi en liten ljusning där och jag tror att vi kan få ihop några kalkyler. Vi håller på med några stora byggen, i Jordbro och Västerås bland annat, men vi har även nyligen startat ett äldreboende och jag tror att vi kommer att starta några hus i Stockholm i år, det är vår ambition.
Tror inte hyresrätter drabbas lika hårt
I podden diskuteras Veidekkes nya rapport. Viktor Mandel delar i stora delar bilden av en kollaps i bostadsbyggande – men han tror inte att hyreshusbyggandet drabbas lika hårt som det ägda boendet.
– Förutsättningarna ser annorlunda ut, efterfrågan på hyresbostäder är jättehög, man tar inte alls samma risk när man bosätter sig i en hyresrätt, man vet vilka kostnader man har och binder inte kapital. Jag tror på en kraftig nedgång, men inte att den blir lika dramatisk som för det ägda boendet.
Ingen stor vän av dagens hyressättningssystem
Hyressättningssystemet är en fråga på mångas läppar i dag.
– Jag är ingen stor vän av dagens system. Det är trögjobbat, gynnar varken hyresgästen eller fastighetsägarna, det bidrar till den låga rörligheten, det låser in folk i sitt boende.
– Det som händer nu med de årliga förhandlingarna är oroande. Vi ser realt sjunkande hyror samtidigt som kostnaderna för fastighetsägarna har stigit rejält mer än inflationen. Systemet bygger på att ansvarsfulla parter hittar sätt att hantera det. I dag går det i motsatt riktning. Hyresgästerna får en ökning av hyran med 3–5 procent. Samtidigt får många som äger sitt boende kostnadsökningar med 100 procent – det är inte rimligt. Jag menar inte att hyrorna borde gå upp med 100 procent men på sikt leder det här till man urholkar kvaliteten i bostäderna. Samtidigt efterfrågar hyresgästerna högre kvalitet. Det går inte ihop.
Viktor Mandel hade velat se ett friare system, som påminner om hyressättningen för lokaler – men med ett starkt besittningsskydd.
– De årliga förhandlingarna är ett stort problem. De är osäkra, kostar tid, pengar och energi och i ett längre perspektiv ger de samma utveckling som KPI.
– Samtidigt har de utvecklats sämre än de disponibla inkomsterna. Fastighetsägarna har kompenserats med stigande värden, vilket har möjliggjort renoveringar som hyresgästerna inte har behövt betala speciellt mycket för. Men det var när räntorna var låga. I den nya räntemiljön blir det inte lika lätt för fastighetsägarna att räkna hem renoveringar.
Viktor Mandel är även kritisk till presumtionshyressystemet, inte bara kring de omtalade presumtionshyresdomarna.
– Det känns som att lagstiftningen inte är genomarbetad. Det finns oklarheter kring hur hyran ska fasas in mot bruksvärdeshyran och Hyresgästföreningen har en för stark roll: Om de väljer att inte dyka upp till förhandlingarna står man som fastighetsägare utanför. Vi är utelämnade till Hyresgästföreningens goda vilja i det här systemet.
Bostadspolitik.se:s Kent Persson kommenterar:
– Viktor Mandel har helt rätt i att kvaliteten på fastighetsbeståndet riskerar att urholkas. Vi är allt fler som gör den analysen och nu dessutom berättar om den. I det längre perspektivet så har vi inte haft tillräckliga hyreshöjningar på tio år. Det har vägts upp av låga finansieringskostnader, att pensionskapitalet har tyckt att hyresbostäder har varit attraktiva att investera i och att värdena har höjts. Nu har vi en helt annan miljö. Fastighetsvärdena har sjunkit med 20 procent på ett år. Får vi då inte ut hyreshöjningar så att de täcker kostnadsökningarna så blir problemen akuta.
– Det blir svårt att locka investerare och svårt att upprätthålla kvaliteten på bostäderna.
Kent Persson menar att det finns olika grupper av hyresgäster att ta hänsyn till.
– En stor andel vill ha högre kvalitet och är beredda att betala för det. En liten andel är ekonomiskt utsatta och har svårt att bära sina boendekostnader. Och som Viktor är inne på: Vi kan inte ha ett system som utgår från den med svagast betalningsförmåga. Vi måste ha ett system som gör att de som vill investera kan få tillräcklig avkastning, där de som vill ha högre kvalitet får det de efterfrågar och där de svagaste stöttas så att de kan ha ett värdigt boende.
Om Viktor Mandels syn på en fri hyresmarknad säger Kent Persson.
– Det är intressant, han är en av få som öppet debatterar en fri hyresmarknad. Men politiskt är det inte sannolikt att vi får det inom en överskådlig framtid. Får vi det på någon del av beståndet så är det på nyproduktionen.