KRÖNIKA | Hur bostadsmarknaden fungerar har betydelse för svensk ekonomi. För näringslivet och arbetsmarknaden är tillgången till bostäder en nyckelfråga. En varsam avreglering av hyresmarknaden med start i nyproduktionen, vore ett steg framåt för en sundare bostadsmarknad som kan möta näringslivets behov, skriver Christina Heikel.
Det politiska perspektivet måste få vara längre än att bostadsbyggandet nu bromsat in. I nuläget är fri hyressättning i nyproduktion den förra regeringens utredning som samlar damm. Vilken justitieminister Gunnar Strömmer och bostadsminister Andreas Carlsson har alla möjligheter att både damma av och putsa till. Som en del av aviserade reformer för ett ökat bostadsbyggande, kan det stimulera byggande av hyresrätter där det finns en efterfrågan.
Samhällskostnaden för att såväl utländsk som inhemsk kompetens saknar tillgång till en bostad kan vi bara spekulera i
Det råder underskott på bostäder i de flesta av landets kommuner. Mest trängande är situationen i storstads- och tillväxtregioner, vilket skapar hinder för näringslivets kompetensförsörjning. Inflyttande kompetens är en tydlig grupp bland bostadsmarknadens outsiders. Samhällskostnaden för att såväl utländsk som inhemsk kompetens saknar tillgång till en bostad kan vi bara spekulera i.
I Sveriges tillväxtstarkaste region Västsverige sker nu stora näringslivsetableringar. Bara i Göteborgsregionen uppskattas 80 000 fler bostäder behövas till 2035. I det redan byggda bostadsbeståndet är så mycket som 50 procent i regionhuvudstaden Göteborg svåråtkomliga hyresrätter. Majoriteten av dessa i kösystem. Hyror i attraktiva lägen är långt under jämviktsnivåer, det vill säga vad människor är beredda att betala för dem, och kötiden därefter. På den svarta andrahandsmarknaden däremot, finns indikationer på hyresnivåer långt över vad som hade varit gällande vid vita marknadshyror. Stockholms Handelskammares rapport ”Den låsta dörren till hyresmarknaden” bekräftar bilden och konstaterar att hyresmarknaden är helt stängd.
Den lika osäkra som dyra andrahandsmarknaden får inflyttande kompetens att tveka eller tröttna på upprepade flyttar
Bostadsbrist, köer, orättvis fördelning av hyreskontrakt och dyra svartuthyrningar, är några av de svårigheter som bostadssökande möter. Inlåsningseffekterna är stora och rörligheten på framför allt hyresmarknaden utomordentligt låg. Problem som är en direkt konsekvens av prisregleringen och det efterfrågeöverskott som den skapar. Den lika osäkra som dyra andrahandsmarknaden får inflyttande kompetens att tveka eller tröttna på upprepade flyttar.
Låsningarna på hyresmarknaden spiller över på bostadsrättsmarknaden. De senaste årens uppåtgående prisutveckling har drivits på av att den prisreglerade hyresrätten inte är åtkomlig. I dagsläget skapar marknadssituationen för ägda boenden en förstärkt efterfrågan på nyproducerade hyresrätter, om än att hyresnivåerna är väsentligt högre än i det äldre beståndet. Hyresnivåer med fri hyressättning blir sannolikt inte dyrare än vid gällande partsförhandlade. Nya hyresrätter är i alla lägen attraktiva för dem som eftersöker tillgänglighet och flexibilitet.
Fortsatta avregleringar kan låsa upp marknaden för såväl dem i behov av en billigare bostad som öppna upp den för de mer köpstarka.
Under all överskådlig tid har hyresrättsbyggandet brottats med politisering och subventionsberoende, och numera risker i såväl förstagångshyran som i den efterföljande hyresutvecklingen. Partskonflikterna avlöser varandra, utan att beständiga framsteg kommer ur dem.
En fortsatt avreglering som inkluderar det redan byggda hyresbeståndet, har potentialen att låsa upp marknaden för dem i behov av en billigare bostad och öppna upp den för mer köpstarka. Det kan ge positiva effekter på flyttkedjor och ett mer effektivt nyttjande av bostadsbeståndet.
Att tillåta marknadsmekanismer att fungera på den reguljära bostadsmarknaden är i Finland helt okontroversiellt
Fri hyressättning i nyproduktionen utreddes av den förra regeringen och föll på Januariavtalets inbyggda svagheter. Mycket talar för att om det hade införts av den socialdemokratiska regeringen, hade man dock kompromissat bort marknadsanpassningar av hyran mellan kontrakt, för att i stället tillämpa en uppräkning på enbart KPI. Ett införande säg 2024 kan ge bättre förutsättningar för tydliga positiva effekter som kan motivera fortsatta avregleringar.
Att tillåta marknadsmekanismer att fungera på den reguljära bostadsmarknaden är i Finland helt okontroversiellt. En social bostadspolitik med riktade insatser i form av efterfrågestöd och behovsbostäder, fanns redan etablerat när avregleringarna påbörjades. I svensk politik finns idag en bred samsyn om att de sociala utmaningarna behöver mötas med mer träffsäkra stöd, inte minst för dess skattemässiga legitimitet. Finland lyckas med att ha en bostadsmarknad som är tillgänglig för såväl människor i hemlöshet som för spetskompetens.
En varsam avreglering av hyresmarknaden med start i nyproduktionen, vore ett steg framåt för en sundare bostadsmarknad som kan möta näringslivets behov
Tidöpartierna har sitt främsta fokus på ägda boendeformer. Gott så, alla upplåtelseformer behövs. Regeringen bör samtidigt se till helheten och att hyresrätten kan utvecklas med vår tid, byggas där människor vill bo och utan kroniska behov av breda byggsubventioner. En varsam avreglering av hyresmarknaden med start i nyproduktionen, vore ett steg framåt för en sundare bostadsmarknad som kan möta näringslivets behov.
Christina Heikel
Stadsutvecklingsansvarig vid Västsvenska Handelskammaren