LEDARE | Presumtionshyresdomarna är förödande för nyproduktionen av hyresrätter.
Det är bra att regeringen nu har fått upp ögonen för problemen.
Men lösningen återstår – här är tre tänkbara vägar framåt.
Nyproduktionen av hyresrätter är på väg att kollapsa. Skälen är flera. Byggkostnaderna har det senaste året stigit med nästan 20 procent samtidigt som fastighetsvärderingarna fallit med nästan 20 procent och kostnaderna för finansieringen har stigit kraftigt i takt med de stigande räntorna. Bara dessa faktorer i sig skapar stora problem för nyproduktionen.
Det är få investerare, offentliga eller privata, som kommer våga ta beslut om att starta nyproduktion med de förutsättningarna
Men den helt avgörande faktorn för att det inte längre går att nyproducera hyresrätter i Sverige är de hovrättsdomar som kom i somras och i ett slag förändrade förutsättningarna i grunden. Efter domarna får bara den årliga hyresjusteringen av nyproducerade hyresrätter vara hälften av det som förhandlas fram för befintligt bestånd och det i 15 år, det vill säga under hela presumtionshyrestiden. Det är helt förödande för nyproduktionen. Konsekvensen blir att projekt riskerar att gå med förlust från start och i 15 år. Det är få investerare, offentliga eller privata, som kommer våga ta beslut om att starta nyproduktion med de förutsättningarna.
Vad genomför regeringen för åtgärder för att komma till rätta med problemen?
Därför är det bra att regeringen nu har bekräftat att de uppfattat problemen. Kanske är det ett första steg mot en lösning. Men det viktiga återstår: Lösningen. Vad genomför regeringen för åtgärder för att komma till rätta med problemen? Vad gör man och hur kommer man genomföra reformen? Det finns några olika vägar framåt.
Den ena vägen är att se över presumtionshyressystemet för att komma till rätta med det akuta problemet. Sannolikt kommer en sådan översyn komma fram till att problemen är fler med systemet och därför riskerar en sådan utredning med reformer dra ut på tiden.
Utredningen är klar och behöver förmodligen bara ett antal mindre justeringar för att kunna bli en genomförbar reform
Den andra vägen är att ersätta de årliga hyresuppräkningarna med ett index. Det finns redan för kommersiella fastigheter. Genom att använda den lagstiftningen och överföra det på nyproducerade hyresrätter så löses problemen. Dessutom skulle ett sådant index kunna användas även för befintligt bestånd som också har stora problem med de årliga hyresjusteringarna.
Den tredje vägen är att återuppväcka utredningen om fri hyressättning för nyproducerade hyresrätter. Den skapar förutsättningar för både hyresnivåsättningen och de årliga justeringarna. Utredningen är klar och behöver förmodligen bara ett antal mindre justeringar för att kunna bli en genomförbar reform. Denna väg är sannolikt den snabbaste.
Vi är många som gärna deltar i samtalen med att hitta lösningarna
Och bråttom är det. Om inte nyproduktionen ska kollapsa helt måste regeringen agera snabbt och få förslag på plats för att lösa ut problemen med hovrättsdomen. Konsekvenserna av att nyproduktionen av hyresrätter stannar av helt är förödande för arbetslösheten, tillväxten och för människors möjlighet att skaffa sig ett boende. Så, bra att regeringen nu uppfattat samhällsproblemet med att nyproduktionen av hyresrätter är på väg att krascha. Nu krävs det bara ett snabbt agerande och framtagande av reformer av regeringen. Vi är många som gärna deltar i samtalen med att hitta lösningarna.
Kent Persson
Vd, Bopol AB, som driver Bostadspolitik.se
Samhällspolitisk chef, Heimstaden
I egenskap av ägare till ett nystartat fastighetsbolag med inriktning på nyproduktion av hyresbostäder blir jag glad varje gång behovet av lagändring p.g.a. hovrättsdomarna uppmärksammas, nu senast i Kent Perssons ledare från tidigare i veckan. Med tanke på hur lite detta har diskuterats i det offentliga framstår det nästan som ett under att regeringen ens känner till problemet (vilket ändå framgick i intervjun med bostadsministerns statssekreterare, Johan Davidson, på altinget.se i förra veckan). Särskilt oroväckande är det att landets branschorganisationer, Fastighetsägarna och Sveriges allmännytta, inte tydligare driver denna fråga. Men det kanske beror på att medlemmarna inte vill erkänna hur allvarliga konsekvenserna faktiskt är? Tystnad är i alla fall inte någon lyckad taktik för att få till en nödvändig och brådskande lagändring.
Till skillnad från Kent Persson anser jag ändå inte att hovrättsdomarna omöjliggör nyproduktion av hyresrätter. Det finns nämligen inget som hindrar att fastighetsägare och hyresgästorganisation kommer överens om en hög hyra men sedan ge en hyresrabatt som årligen trappas ner. På så sätt går det fortfarande att hålla jämn takt med allmänna hyresutveckling utan att den faktiska hyran blir för hög från start. I och för sig ett osnyggt lappande och lagande av det bräckliga bygge som utgör den svenska hyreslagstiftningen. Men ändå en möjlig lösning för att det överhuvudtaget ska bli några hyresbostäder byggda innan lagen har ändrats.
Det stora problemet med hovrättsdomarna gäller i stället de fastigheter där presumtionshyran redan är bestämd och hyresutvecklingen nu inte blir den förväntade vilket resulterar i minskade fastighetsvärden. Med en hyresutveckling som begränsas enligt hovrättsdomen under en femtonårig presumtionsperiod blir värdeminskning minst 10 %. Och skulle inflationen bli 4 % under hela perioden i stället för de 2 % man brukar räkna med så blir värdeminskningen närmare 20 %. Under 2021 byggdes det totalt 8432 bostäder med presumtionshyra. Beräknat på ett medelvärde om 2,5 mkr per bostad och en värdeminskning om 10 % blir nedskrivningsbehovet drygt 2 miljarder kr endast för dessa bostäder. Därutöver tillkommer även de bostäder med presumtionshyra som har byggts under tidigare år. Kombinerat med de kostnadsökningar som redan drabbat fastighetsägare under det senaste året blir konsekvensen mycket allvarlig och behovet av en lagändring akut.
Den snabbaste lösningen är sannolikt en lagändring som anger att hyresutvecklingen får hålla jämn takt med den allmänna hyresutvecklingen vilket för övrigt Hans Lind menar var syftet med lagtexten, se hans krönika från 2022-06-22. I brist på det politiska mod som krävs för att bygga upp en fungerande hyresmarknad från grunden så är det nog den bästa ”lappning” man vågar hoppas på att regeringen mäktar med i nuläget.