VECKANS AKTUELLT | Anebyhus företagsrekonstruktion visar att krisen för småhustillverkarna bara har börjat. Viss uppgång i januari för bostadspriserna – men långt till ett verkligt trendbrott. Annika Winsths skarpa kritik är helt befogad – Riksbanken har satt sig i ett svårt dilemma: försvara kronkursen eller sänka bostadsmarknaden. Förslaget om att kunna vräka familjer till kriminella behöver tänkas igenom. Obligationsmarknaden förefaller ha tinat något men fortfarande återstår många frågetecken kring högt belånade fastighetsbolag och deras finansiella situation, menar expertkommentator Lennart Weiss i ett späckat Veckans Aktuellt som leds av Anna Bellman.
I måndags beviljades Anebyhusgruppen företagsrekonstruktion. 85 anställda fick lämna under 2022, 154 är kvar och ska nu försöka vända bolaget. Fokus ska läggas om mot mer flerfamiljshus, färre villor och radhus.
– Jag är inte förvånad. Varslen och uppsägningarna duggar tätt, och vi kommer att få se mer av sådant här, säger Lennart Weiss i podden,
– Det är intressant att Anebyhus ska ställa om fokus till att leverera komponenter till hyresrätter. Det kan fungera, det finns en del aktörer i segmentet, men allmänt tror jag att hyresrättsbyggande är den del av marknaden som kommer att minska allra mest; där slår den samlade krisbilden hårdast.
– De finansiellt riktigt starka kan vara aktiva, men vi är i ett läge då man inte kan kompensera för ökade kostnader med ökande hyror och då är man restriktiv med nya projekt. Försämrade driftnetton påverkar balansräkningen och då behöver man vårda kassan och försvara eventuell rating – så hyresrättsbyggnation är verkligen ingen självklar räddningsplanka.
Inget reellt trendbrott i sikte
Valueguard kom med nya siffror om prisutvecklingen på bostadsmarknaden. I januari ser de uppgångar på bostadsrättsmarknaderna i både Stockholm och Göteborg (efter fortsatta nedgångar i december).
Fredrik Kullman, vd på Bjurfors, säger i en kommentar att han ser en mer positiv marknad i början av 2023: ”En ordentlig scenförändring mot hur det såg ut under stora delar av förra året.”
Lennart Weiss:
– Jag tror inte alls på ett trendbrott, bostadspriserna kommer att fortsätta falla. Det totala fallet på bostadsrätter i Sverige är 14 procent, villapriserna är ner med 20 procent. Vi har sannolikt två räntehöjningar kvar – en större och en mindre – och det kan till och med bli en tredje. Det tyder på att priserna kommer att gå ner ett tag till.
Winsth har helt rätt i kritiken mot Riksbanken
Riksbanken har under stora delar av Stefan Ingves 17 år som chef prioriterat fel, tycker Annika Winsth, chefsekonom på Nordea. Detta har gjort Sverige mer sårbart än många andra länder och nu får vi betala notan, menar hon.
– Annika Winsth sticker ut nu, som en av Riksbankens främsta kritiker – och det är välmotiverat. Den långa perioden med expansiv penningpolitik ledde till en kraftig börsuppgång och en snabb uppgång på bostadsmarknaden. Nu har Riksbanken ställt sig på tvärbromsen, kronan tar stryk av osäkerheten kring bostadsmarknaden och Riksbanken står inför ett dilemma; hålla kronan under armarna eller lätta på bromsen så att bostadsmarknaden kan hämta sig. Riksbanken har agerat för aggressivt i båda ändarna.
– Tyvärr tror jag att Riksbanken kommer att välja att hålla räntan hög för att försvara kronan, vilket betyder en ännu tuffare situation på bostadsmarknaden.
– Annika Winsth berättade på Bopol Live i förra veckan att hon blev chockad när hon träffade tjänstemän från Riksbanken i höstas och de då var tämligen ovetande om de enorma problem som bostadsmarknaden hade.
Behöver tänka över innan man inför ny vräkningslagstiftning
I somras tillsatte S-regeringen en utredning som ska göra det lättare att vräka kriminella och även då kriminellas familjer – om sonen döms för knarkhandel ska familjen kunna vräkas.
I utredningsdirektivet nämns tre konkreta brott: knarkhandel, vapenbrott och stenkastning på blåljuspersonal.
Hem & Hyra har nu gjort en granskning på hur det kan bli om utredningen leder till att detta blir lag. Man har funnit att bara i Malmö skulle 56 hushåll riskera vräkning under 2022.
– Det är svårt att spekulera i om det här kommer att bli lag. Det som talar för är det allmänna trycket på politiken att uppvisa åtgärder mot gängkriminaliteten.
– Före jul hade vi uppe en fråga om MKB, som inte fick vräka en familj med kriminella söner. Då var jag på MKB:s sida. Det här är inte riktigt samma sak. Jag tycker att grunden borde vara om hyresgästerna uppfyller hyresavtalet – alltså om de påverkar sina grannar, stör, hotar och uppvisar ett oacceptabelt beteende borde det bli lättare att vräka. Att man har en dom mot sig är inte samma sak. Det finns anledning att tänka till kring det här.
– I Stockholm har kriminella köpt in sig i en bostadsrättsförening och då blir de ännu mer svårbemästrade. Det är inte självklart vad som är mest effektivt.
Mönster att moderatledda kommuner inte vill bygga nytt
Fastighetsnytt skriver om Lidingö stads brutna bostadslöften. Lidingö ingick ett finansieringsavtal som innebar att staten gick in och finansierade halva Lilla Lidingöbron – staten gick in med 343 miljoner kronor. Motkravet var att Lidingö kommun skulle bygga 882 bostäder. Nu, tre år senare, är bron snart klar – men inga bostäder är klara, och två tredjedelar av bostäderna har strukits ur planeringen. Lidingö har ”straffats” genom att 23 miljoner har dragits tillbaka från finansieringen. (Sju procent av det totala ”bidraget”).
Lidingö styrs av Moderaterna och lokala Lidingöpartiet och man hör ofta i debatten att högerstyrda Stockholmskommuner inte vill bygga speciellt mycket nytt.
– Och det är väl precis så man ska se på det här. Det är ett mönster att moderatledda kommuner norr om Stockholm bygger så lite som möjligt. De värnar sin priviligierade befolkning och återfinns ofta högt upp på den mindre smickrande listan över kommuner som flyttar socialt svaga hushåll till glesbygden. Det här visar att det kommunala självstyret och planmonopolet har sina problem.
Stora frågetecken kvar på obligationsmarknaden
Obligationsmarknaden har varit ett stort orosmoln för fastighetssektorn under 2022 – på senare år har alltfler bolag valt att ha en växande andel av sin finansiering på obligationsmarknaden och under stora delar av 2022 var marknaden i stort sett död – de obligationer som emitterades sattes till höga räntor.
De senaste veckorna har obligationsmarknaden, både i USA och Europa, börjat tina upp lite grann, enligt en intervju med Danske Banks Louis Landeman i DI.
– Det har säkert skett en viss upptining. Marknaden ser att inflationen har toppat och man ser ett slut på räntehöjningarna. Samtidigt är nivåerna på nya obligationer så mycket högre än tidigare och refinansieringarna leder till problem i balansräkningarna som måste hanteras, antingen genom försäljningar eller nyemissioner. Och som Landeman påpekar kommer inte bankerna att kunna eller vilja ta på sig all den volym som i dag finns på obligationsmarknaden. Det återstår en hel del frågetecken, många aktörer kommer att ha stora problem de närmaste åren.
Silverfur träffar bullseye
Regeringen gav länsstyrelserna i uppdrag att redovisa vilka åtgärder de har genomfört tillsammans med kommunerna för att främja bostadsbyggandet.
Rikard Silverfur, chef utveckling och hållbarhet på Fastighetsägarna, kommenterade till Fastighetstidningen:
– Det är ett bra uppdrag men det hade varit välkommet om länsstyrelserna gavs i uppdrag att analysera, inte bara hur deras agerande bidrar, utan också på vilket sätt och hur ofta deras agerande omöjliggör, försvårar och fördyrar byggandet.
Lennart Weiss:
– Jag tycker att Silverfur träffar bullseye – jag har inget mer att tillägga.