Bostadsbyggandet går mot en lång och bister fimbulvinter

LEDARE | Marknadsläget är nu så allvarligt att det kan jämföras med 90-talskrisen.
Samtidigt domineras det politiska agerandet av förnekelse och tröskande av recept som inte längre fungerar.
Det kommer att bli värre innan det blir bättre.

Knappt hade vi hunnit fira trettondag jul innan den nya verkligheten knackade på dörren. Nu duggar varslen tätt i den småländska småhusindustrin. Alla större bygg- och projektutvecklingsföretag skär kraftigt i sina planer för bostäder. Det är knappast någon överraskning. När Anebyhus vd ärligt berättar att han sålt ett (1) nytt småhus sedan i september inser vem som helst vad klockan slår. Statistiken för tecknade kontrakt för nyproducerade bostadsrätter visar fortsatt en nedgång med 80 – 90 procent jämfört med samma period förra året.

Det nya läget markeras av att bostadsutvecklare, som haft för vana att sälja på ritning för att på det sättet arbeta med bankens och köparens pengar, inte längre har en fungerande affärsmodell. Att bygga på ”egen bok” och sälja vid färdigställandet innebär högre risk och är något få aktörer har finansiella muskler till.

Risken är överhängande att vi snarare styr mot minus 70 procent jämfört med toppåret 2021

Och vem kan tro att fastighetsbolag som bygger för egen förvaltning skulle trycka på startknappen när de ser att värdet i den befintliga portföljen faller, när man inte via högre hyror kan kompensera sig för det nya ränteläget eller ökade energikostnader? Till detta har vi förra årets hovrättsdom angående presumtionshyrorna som gör det svårt att få ihop en långsiktig kalkyl. Att vi går mot minst en halvering av bostadsbyggandet är inte längre någon vågad gissning. Risken är överhängande att vi snarare styr mot minus 70 procent jämfört med toppåret 2021 (67 000 bostäder) då vi äntligen tangerade Boverkets målsiffra på 70 000 bostäder per år.

Kärnfrågan är, hur länge kommer det bistra läget att bestå? Det finns tyvärr mycket som talar för att det kan bli en lång bister vinter. För det talar ett antal faktorer som det är dags för politiker och myndigheter att seriöst bena i. Svårigheterna att få ihop en kalkyl handlar fundamentalt om förhållandet mellan produktionskostnader och priser på andrahandsmarknaden. Priserna påverkas av inflation och räntor men till detta bromsas efterfrågan även av att de som behöver en ny och större bostad (unga familjer) är de allra mest kreditbegränsade.

Mycket talar för att dagens höga energikostnader är det nya normala

Till detta har vi förändringar i den finansiella miljön som troligtvis har förändrats i grunden. Låt oss bena lite:

Byggkostnader: Många hyser förhoppningar om att byggkostnaderna snart ska vika nedåt när konjunkturen nu viker. Ja något, men tillräckligt? Just nu är den generella aktiviteten i byggsektorn hög. Det offentliga byggandet (sjukhus, skolor med mera) ökar och andra delar är stabila. Dessutom bortser många från att tunga insatsvaror som stål och cement är energikrävande. Och det mesta transporteras med dieselfordon. Mycket talar för att dagens höga energikostnader är det nya normala.

Bostadspriser: Påverkas av inflation, räntor, hushållens disponibelinkomster, finansiella tillgångar och hushållens möjligheter att finansiera ett bostadsköp. Sannolikt har vi ytterligare en eller två räntehöjningar framför oss. Därmed knäcks den lilla efterfrågan som finns kvar. Resan nedåt för inflation och räntor kanske inleds mot sommaren men den kommer att ske långsamt. Med fallande reallöner och ett stort börsfall i ryggen påverkas både det psykologiska och realekonomiska klimatet för hushållen.  Det talar för att det kommer att dröja innan det finns kalkylmässiga förutsättningar för nya projekt.

Ingen ska heller tro att de kommunala bolagen går fria. De kommunala bolagen är i regel finansiellt svaga och lånar ytterst på kommunens samlade balansräkning

Finansieringsvillkor: Med Lehmann-kraschen och Eurokrisen följde en expansiv penningpolitik där massiva stödköp av obligationer utgjorde en viktig ingrediens, allt för att få fart på de ekonomiska hjulen. Ovanpå detta medverkande de låga räntorna till att stora förvaltare sökte alternativa placeringar för relativt låg men ändå stabil avkastning. Det gjorde att inte minst fastighetssektorn badade i kapital. Mycket talar för att eran med ”billiga pengar” nu är över. Det kommer radikalt att ändra förutsättningar för den kommersiella fastighetssektorn.

Den närmast faktabefriade debatten om hushållens skulder har skapat en situation där unga familjer, trots goda inkomster, idag inte kan finansiera ett bostadsköp

Ingen ska heller tro att de kommunala bolagen går fria. De kommunala bolagen är i regel finansiellt svaga och lånar ytterst på kommunens samlade balansräkning. Kommunerna värnar idag om sin rating, allt för att säkerställa att den egna ekonomin är under kontroll.

Kapitalbegränsningar: Den närmast faktabefriade debatten om hushållens skulder har skapat en situation där unga familjer, trots goda inkomster, idag inte kan finansiera ett bostadsköp. Det drabbar särskilt villamarknaden och tvingar unga hushåll till mindre och dyrare alternativ.

Risk för fastighetskris: Till detta har vi den inte helt marginella risken för en fastighetskris. De närmaste åren ska i stort sett alla större fastighetsbolag refinansiera sina lån på obligations- och bankmarknaden. Även om vi förutsätter att de klarar att göra detta kommer finansieringskostnaden öka kraftigt med uppenbara risker för värdefall, i värsta fall att man förlorar en rating som alls ger tillgång till kapital.

Det vi alltså ser här och nu är en perfekt storm. Men egentligen fångar inte metaforen det verkliga tillståndet. Vi talar mer om riskerna för en lång bister fimbulvinter. Därmed är det relevant att jämföra med 90-talskrisen då bostadsbyggandet föll från 65 000 bostäder per år till 11 000.

Än så länge domineras det politiska agerandet av en kombination av förnekelse och tröskande av recept som inte längre fungerar. Därför kommer det tyvärr bli mycket värre innan vi kan börja skönja tecken till en ljusning

Vad bör göras? Problemanalysen visar att det nu gäller att gräva djupt i verktygslådan. Det som behövs är ett program som spänner över finansiella villkor för byggandet, regelverk, kreditregleringar, riktade insatser för svaga grupper med mera. Dit har vi en väg att gå. Än så länge domineras det politiska agerandet av en kombination av förnekelse och tröskande av recept som inte längre fungerar. Därför kommer det tyvärr bli mycket värre innan vi kan börja skönja tecken till en ljusning.

Lennart Weiss
Bitr. chefredaktör Bostadspolitik.se, kommersiell direktör Veidekke

Lämna ett svar

Din e-postadress kommer inte publiceras. Obligatoriska fält är märkta *

Vänligen håll en god ton när du kommenterar. Personangrepp, rasistiska uttalanden och dylikt är inte tillåtet. Kommentarer som går över gränsen kommer att raderas.