The worst is yet to come…

LEDARE | För drygt två veckor kom Byggfakta med en uppdaterad byggstartsindikator som visar att bostadsbyggandet hösten 2022 nära nog halverats jämfört med samma period föregående år. Siffran kan adderas till den bild som förmedlades av Booli/ SBAB under början av hösten som visade att försäljningen av nya bostadsrätter nära nog avstannat. Flera bostadsbyggare vittnar om att de idag får lika många avhopp som nytecknade kontrakt. För projekt som är under byggnation och snart ska färdigställas betyder det kraftiga rabatter, sannolikt runt 30–40 procent, för att man ska slippa köpa ut dessa lägenheter och hyra ut dem i andra hand.

Det är inget man gärna skyltar med men något som görs för att bolagen ska slippa binda kapital. För den fortsatta verksamheten får det givetvis konsekvenser. Bostadsutveckling är en kapitalintensiv verksamhet som förutsätter löpande försäljning. När den avstannar stryps fullt naturligt kapitalflödet. Först ska ”lagret tömmas”. När det är gjort bedöms marknadsläget framåt och där är utsikterna minst sagt dystra.

Alltså talar allt för att den negativa trenden hösten 2022 följer med oss in i 2023

Med fortsatt höga byggkostnader – som till följd av fortsatt höga energikostnader knappast kommer att sjunka nämnvärt – och fortsatt prisfall på andrahandsmarknaden är det svårt att se hur den negativa trenden ska kunna brytas.

Alltså talar allt för att den negativa trenden hösten 2022 följer med oss in i 2023. Låt oss anta en halvering av bostadsbyggandet och sätta siffror på saken. Bygginvesteringarna 2021 uppgick till cirka 551 miljarder kronor, varav bostäder var cirka 276 miljarder. 2021 uppgick BNP till cirka 5 500 miljarder – byggandet utgjorde alltså totalt cirka tio procent. Det betyder att bostadsbyggandet isolerat representerar cirka fem procent av BNP. En halvering av bostadsbyggandet får således en betydande effekt på den ekonomiska utvecklingen.

Det är ett ras, en kollaps, en tvärnit – kalla det vad man vill – som bara kan jämföras med utvecklingen i början av 1990-talet

Personligen tror jag att raset blir värre än så. Som påpekats ett antal gånger på den här sajten är påbörjade bostäder ett administrativt begrepp som mäter givna startbesked vilket är något helt annat är ”spaden i backen”. Med sikte på nästa högkonjunktur kommer i grunden starka aktörer fortsätta att göra affärer. Det ger tick i statistiken men blir i praktiken en synvilla. Alltså är det mycket som talar för ett realt fall i bostadsbyggandet på 50 – 70 procent. Det är ett ras, en kollaps, en tvärnit – kalla det vad man vill – som bara kan jämföras med utvecklingen i början av 1990-talet.

Just den jämförelsen är värd att begrunda. Kommer den här krisen bli lika djup och långvarig som under 1990-talet? Två scenarier är möjliga. Det optimistiska innebär att inflationen toppar runt årsskiftet och att räntorna börjar falla tillbaka redan andra halvåret 2023. Därmed kommer byggpriser, börsen och priserna på andrahandsmarknaden att röra sig åt rätt håll med följd att hjulen sakteliga börjar snurra igen.

Om de överhuvudtaget kan förlängas kommer det att ske till kraftigt försämrade villkor

I ett negativt scenario fördjupas fastighetskrisen. Sannolikheten för att en sådan skulle drabba banksektorn är förvisso låg. Bankernas exponering mot kommersiella fastigheter är relativt blygsamt, runt tio procent av deras totala utlåning. Men i detta konstaterande ligger också en del av problemet. Fastighetsbolagen bygger idag en stor del av sin finansiering på olika typer av obligationslån och preferensaktier med garanterad utdelning. De kommande åren förfaller stora volymer företagsobligationer.

Om de överhuvudtaget kan förlängas kommer det att ske till kraftigt försämrade villkor. Det får konsekvenser för fastigheternas värden som måste skrivas ned vilket i sin tur kan få konsekvenser för bolagens rating. Om någon av de större skulle nedgraderas till skräpstatus (lägre än BBB minus) kan det börja gunga rejält. Något som i så fall får konsekvenser även för bostadsbyggandet. Låt oss komma ihåg att allmännyttans höga byggtakt till del möjliggjorts genom att de kunnat sälja av vissa bestånd. Det alternativet kommer inte att existera. Och varför skulle pensionsfonder och andra långsiktiga aktörer öka sin exponering i bostadssektorn när man kan få riskfri avkastning på räntemarknaden?

Det är mot den fonden man ska analysera vad som sägs från den politiska nivån. Och tyvärr är det inte särskilt mycket av betydelse

Det är mot den fonden man ska analysera vad som sägs från den politiska nivån. Och tyvärr är det inte särskilt mycket av betydelse. Nya bostadsministern, Andreas Carlsson, som intervjuades i söndagens SVT Agenda hänvisade till de allmänna uttalanden om fler småhus och villor som gjordes i valrörelsen samt menade att ”byggandet kommer att stimuleras när konjunkturen vänder”. Ja, fler småhus är önskvärt men om det ska bli några volymer krävs politiska åtgärder som gör att unga barnfamiljer har möjlighet att efterfråga dem. Och vad har regeringen för svar i detta läge, när byggandet störtdyker?

Uttryckt på ett övergripande plan är det helt nödvändigt att regeringen tillsammans med Riksbanken och affärsbankerna säkerställer att det finansiella systemet fungerar

Från Socialdemokraterna upprepas mekaniskt det vanliga standardsvaret om investeringsstöd till hyresbostäder, trots att man inte anslagit några medel till dem i sin egen skuggbudget och trots att man vet att den stödformen inte fungerar där nya hyresrätter behövs som mest, det vill säga i storstäderna.

Så vad behöver göras? Uttryckt på ett övergripande plan är det helt nödvändigt att regeringen tillsammans med Riksbanken och affärsbankerna säkerställer att det finansiella systemet fungerar. Regeringens nästa uppgift är att vidta åtgärder som stimulerar efterfrågan hos de grupper som länge suttit trångt på bostadsmarknaden. Låt oss anta att detta inte sker, ja då är risken mycket stor för att det kommer att bli rejält mycket värre innan det vänder uppåt igen.

Lennart Weiss
Kommersiell direktör, Veidekke

Lämna ett svar

Din e-postadress kommer inte publiceras. Obligatoriska fält är märkta *

Vänligen håll en god ton när du kommenterar. Personangrepp, rasistiska uttalanden och dylikt är inte tillåtet. Kommentarer som går över gränsen kommer att raderas.