DEBATT | Initiativet Bygg i tid ger 16 konkreta förslag för att korta tiden från idé till färdig bostad. Bygg i tids ordförande Nancy Mattsson skriver att det behövs handlingskraft från regeringen för att minska utredandet, effektivisera arbetet och möjliggöra fler platser för bostäder.
Regeringen utlovar reformer som ökar tillgången till byggbar mark och som förenklar byggreglerna. Bra, anser vi inom Initiativet Bygg i Tid. Nu behöver vi regeringens handlingskraft för att minska utredandet, effektivisera arbetet och möjliggöra fler platser för bostäder. Vi tar oss därför friheten att nu överlämna vår ”Reformagenda: 16 förslag för kortare ledtider i plan- och byggprocesser” till regeringen. Vi föreslår bland annat en bättre samordning mellan miljöbalken och plan- och bygglagen vad gäller bostadsbyggandet. Dessutom behöver myndigheters arbetssätt effektiviseras i ett flertal avseenden och byggbranschens alla parter behöver öka sin kompetens.
Konsekvenserna syns i att byggande förskjuts och att kostnaderna ökar, vilket leder till att människor med normalinkomster får allt svårare att hitta bostäder som matchar behoven och plånboken
Det är ett stort problem för samhälls- och bostadsbyggandet att planering och tillståndsprövning tar allt längre tid. Särskilt i tillväxtorterna noteras att den genomsnittliga tiden från idé till bygglov ökat från 45 till 57 månader under 2015-2020. I vissa fall kan det ta upp till 121 månader att få fram en detaljplan för bostäder.
Vi menar att det går att förändra situationen. Utan någon systemrevolution och utan större kostnader
Långa ledtider är inte bara de bostadsbyggande bolagens problem. Konsekvenserna syns i att byggande förskjuts och att kostnaderna ökar, vilket leder till att människor med normalinkomster får allt svårare att hitta bostäder som matchar behoven och plånboken. Det försämrar många familjers livskvalitet och arbetsmarknadens funktion, vilket slår mot hela samhällsekonomin. Intresset borde därför vara stort att komma till rätta med bostadsplaneringens problem.
Vi menar att det går att förändra situationen. Utan någon systemrevolution och utan större kostnader. Att ge kommuner bättre förutsättningar för plan- och bygglovsarbetet och att med god precision förändra lagbestämmelser – det belastar varken statens eller de kommunala budgetarna i nämnvärd utsträckning. Valutan är inte kronor och ören, utan politisk vilja.
Initiativet Bygg i Tid samlar fem av Sveriges mest erfarna bostadsutvecklare. Vårt arbete med reformagendan bygger på erfarenheter och analyser i tidigare statliga utredningar och rapporter, liksom erfarenheter från kommunala och statliga beslutsfattare, experter och organisationer.
Utredningarnas antal, omfattning och detaljeringsgrad gör planprocessen svårhanterlig
Vi lyfter flera frågor som i realiteten har stor betydelse för plan- och bygglovsprocesserna, men som det sällan pratas om i reformsammanhang. Initiativet Bygg i Tid menar att våra föreslagna åtgärder bidrar till att korta ledtiderna och samtidigt till ett mer kvalitativt och hållbart samhällsbyggande. Det gör vi genom att minska utredandet, effektivisera arbetet och möjliggöra fler platser för bostäder.
# Minska utredandet.
Planerarens uppdrag är komplicerat där lagstiftningens många ambitioner, liksom olika aktörers intressen, leder till målkonflikter som måste hanteras. Dessutom har utredningsbördan vid detaljplanering ökat väsentligt – i dag omfattar en genomsnittlig planprocess 20–30 kvalificerade utredningar inom olika sakområden. Tidigare kunde ett tiotal utredningar räcka för att forma ett komplext stadsbyggande – bostadsområden som idag ofta anses vara föredömliga sett till kvalitet, miljö och hållbarhet.
Utredningarnas antal, omfattning och detaljeringsgrad gör planprocessen svårhanterlig. Utmaningar finns i att avgränsa rätt frågor till rätt skede av processen, undvika att tidigare utredningar blir inaktuella och att göra rimliga avvägningar mellan de olika utredningarnas rekommendationer. Kommunerna har dessutom svårt att förutse vad som är ett tillräckligt utredningsarbete. Detta delvis beroende på otydliga besked från statliga myndigheter, men också eftersom kommunerna i allt högre utsträckning behöver förlita sig på externt konsultarbete med särskild specialistkompetens för att alls kunna besvara planeringens frågeställningar, till exempel kring miljöpåverkan.
Kommunerna har dessutom svårt att förutse vad som är ett tillräckligt utredningsarbete
Ledtiderna skulle kunna kortas – med bibehållen kvalitet i beslutsfattandet – om kommuner och länsstyrelser på ett bättre sätt än idag styr utredningarnas omfattning. Omfattningen av de experttyngda utredningarna måste bestämmas med hänsyn till behovet att – med rimliga insatser – snabbare få fram bostäder. Vi menar att länsstyrelsernas uppdrag att underlätta bostadsförsörjning behöver förtydligas, så att detta ges tydligt avtryck i deras avvägda krav på utredningars omfattning samt vid avvägningen mot andra intressen.
Några av våra förslag behandlar prövningar vad gäller strandskydd, artskydd, riksintressen och miljökvalitetsnormer. Utöver de utökade möjligheterna till prövning av dispens som vi föreslår, anser vi att det behövs en översyn och vägledning vad gäller utredningsbehov i samband med dispensprövning.
# Effektivisera arbetet.
Detaljplaneringens och bygglovsprövningens komplexitet kräver att duktiga handläggare ges bättre verktyg. Det behövs nya och specifika vidareutbildningar med inriktning på arbetet med detaljplaneläggning för stadsbyggande, plangenomförande och myndighetsutövning. Främst riktade till kommunala detaljplanehandläggare, men också till tjänstemän på länsstyrelserna och branschens projektledare.
Länsstyrelsernas samarbete med kommunerna behöver förbättras. I sin tillsynsroll måste man, i rätt tid, vara precis i sina krav på utredningar och också i sina ställningstaganden. Bristerna i detta avseende försvårar kommunernas arbete betydligt.
Sammantaget skjuts tiden för plangenomförandet fram på ett oacceptabelt sätt
Under arbetet med exploateringsavtal förekommer alltför ofta orimligt långdragna diskussioner om utbyggnad och finansiering av allmän plats, krav på upphandling, momsåtervinning. Ibland tar detta längre tid än planarbetet. Till detta kan läggas årslånga handläggningstider för fastighetsbildning. Sammantaget skjuts tiden för plangenomförandet fram på ett oacceptabelt sätt. Här finns ett stort behov av bättre vägledningar kring frågor om utbyggnad och finansiering av kommunal infrastruktur samt översyn av arbetssätt och lagstiftning kring fastighetsbildning. Det är hög tid att regeringen åtgärdar de ovannämnda problemen, som idag på ett onödigt sätt hämmar bostadsbyggandet.
# Möjliggör fler platser för bostäder.
Det behöver bli enklare att kunna nyttja platser som kommunen i sin planering finner lämpliga för bostäder, men där byggandet hindras av skäl som kan ifrågasättas. Ett exempel där bostadsbyggandet motverkas och tvingas till sämre platser, är strandskyddet, som kan nå upp till 300 meter inne i städer och tätorter. En effektiv stadsplanering hindras och därmed även en klimatsmart samhällsutveckling. Utöver strandskyddet innehåller miljöbalken andra skyddsregler, där möjligheten till intresseavvägning mot bostadsbyggandet begränsats. Nyttan av ett bostadsbyggande måste i större utsträckning än idag kunna vägas mot sannolikheten att ett visst skyddsintresse allvarligt skadas. Intressekonflikterna skulle i många fall, och i större utsträckning än idag, kunna hanteras med kompensations- och skyddsåtgärder
Det finns ingen tid att vänta
Vi tror att samhällsbyggnadsbranschen i stort enas i att vi just nu hanterar en situation där det bästa, gång på gång, blir det godas fiende. Vår reformagenda gör inte anspråk på att ha alla svar på problemen med de långa ledtiderna. Vi tror ändå att våra förslag på ett konstruktivt sätt kan bidra både till att snabbare och enklare få fram detaljplaner, men också till ett bättre samhällsbyggande. Det finns ingen tid att vänta.
Nancy Mattsson, ordförande, Initiativet Bygg i Tid