DEBATT | En ny rapport som Fastighetsägarna Stockholm låtit Evidens genomföra visar att det under andra kvartalet i år var lönsamt att bygga bostadsrätter i 95 procent av Stockholms län. Under 2023 förväntas det bara vara lönsamt i 62 procent av länet. För hyresrätter är motsvarande siffror 61 respektive 31 procent. I flera Stockholmskommuner blir det inte lönsamt att bygga alls. Vi går mot ett byggstopp och åtgärder måste vidtas, både nationellt och lokalt, skriver företrädare för Fastighetsägarna Stockholm som här kommer med flera konkreta förslag.
Varningsklockorna ringer. Byggföretag och fastighetsägare skrinlägger byggplaner. En del talar om en bostadsmarknad i fritt fall. Efter ett antal goda år med hög fart i byggandet och stigande bostadspriser, pekar nu alla kurvor nedåt. Samtidigt framgår av den nu presenterade budgeten att det i allt väsentligt saknas reformer på området. Det gör oss genuint oroliga med anledning av den prognos för bostadsbyggandet i Stockholm som vi kan presentera idag.
Sedan toppen i mars har bostadspriserna fallit med cirka 10 procent i riket som helhet. I centrala Stockholm förväntas de falla totalt cirka 20 procent, i närförorter och länets yttre delar förväntas prisfallet bli än större, enligt en ny prognos som vi beställt av analysföretaget Evidens och som offentliggörs idag. Även när det gäller bostadsbyggandet visar statistiken röda siffror. Redan under årets första halvår minskade antalet påbörjade bostäder med cirka elva procent jämfört med samma period 2021.
Fram till början av året räknade de flesta bedömare med mer eller mindre evigt låga räntor. Sedan dess har Riksbanken gjort en helomvändning. Höjningen med 100 punkter i september var till exempel den största sedan inflationsmålet infördes i början av 90-talet.
Att räntorna stiger är i sin tur en konsekvens av snabbt stigande priser. Konsumentpriserna har nu ökat med 9,7 procent på årsbasis. Priserna på byggmaterial har ökat betydligt mer än så. Det är till stor del kopplat till de höga energipriserna då tillverkningen av stål, cement och andra byggmaterial kräver stora mängder energi.
I flera Stockholmskommuner blir det inte lönsamt att bygga alls
Tillsammans med fallande börskurser och bostadspriser pressar höga räntor och konsumentpriser hushållens möjligheter att efterfråga nya bostäder, såväl bostadsrätter som hyresrätter, och när byggkostnaderna samtidigt drar iväg blir det allt svårare att få ihop byggkalkylen.
I Evidens rapport analyseras utvecklingen ur olika perspektiv. Baserat på den förväntade makroekonomiska utvecklingen kommer den totala bostadsproduktionen enligt rapporten att falla med 30 procent eller mer under 2023. Det är i linje med Boverkets prognos. Studien visar dock också på unika siffror för Stockholms län. Studien visar att möjligheten att bygga bostadsrätter försämras kraftigt, under det andra kvartalet i år var det lönsamt att bygga bostadsrätter i 95 procent av länet. Under 2023 förväntas det bara vara lönsamt i 62 procent av länet. För hyresrätter är motsvarande siffror 61 respektive 31 procent. I flera Stockholmskommuner blir det inte lönsamt att bygga alls. En oroväckande prognos för huvudstadsregionen, som brukar stå för ungefär en tredjedel av landets totala BNP och därmed utgöra Sveriges tillväxtmotor.
Analysen bekräftar att åtgärder behöver vidtas och att dessa behöver vara av sådan karaktär att de får ett snabbt genomslag. Rapporten pekar särskilt ut att kommunerna behöver anpassa sina markpriser till nu rådande förutsättningar.
Fokus ligger nu av naturliga skäl på den akuta krisen, men både den nya regeringen och de nya kommunstyrena i länet måste orka lyfta blicken för att ta tag i bostadsmarknadens mer grundläggande problem. Utgångspunkten för det arbetet bör vara att skapa förutsägbarhet och långsiktighet, både för de företag som vill vara med och investera i hyresrätter och för de stockholmare som så småningom kan komma att flytta in i dem.
En möjlighet att minska den risken är att följa Finlands väg och öppna upp för en friare hyressättning i nyproduktion
I det korta perspektivet är det tydligt att bostadsbyggandet kommer att falla tillbaka. För att göra fallet så mjukt som möjligt och snabba på en återhämtning bedömer vi att följande förslag är avgörande.
- Minska hyresrisken i nyproduktion
I dag kan hyran i en nyproducerad hyresrätt sättas på tre olika sätt. Samtliga är förknippade med stora ekonomiska risker eftersom hyran i efterhand kan ändras av hyresnämnden. En möjlighet att minska den risken är att följa Finlands väg och öppna upp för en friare hyressättning i nyproduktion. Frågan har utretts (SOU 2021:50) och de förslag som togs fram är både rimliga och genomförbara.
Ett alternativ är att bygga vidare på dagens system och möjliggöra för fastighetsägare vända sig till hyresnämnden för en prövning av hyran redan innan huset byggs, något som konstigt nog inte är möjligt idag. Med en sådan förändring skulle fastighetsägaren veta vilka villkor som gäller innan spaden sätts i marken och förutsägbarheten vid en investering skulle öka. Dessa hyror bör sedan ingå i jämförelseunderlaget vid hyresnämndens kommande bruksvärdesprövningar.
- Stärk och bredda bostadsbidraget
Att stärka utsatta gruppers möjlighet att efterfråga ett bra boende måste få kosta. Finland visar att det är möjligt. I grannlandet motsvarar bostadsbidraget 0,6 procent av BNP, I Sverige endast 0,1 procent. Det är för dåligt. Fler måste omfattas av bidraget, som måste höjas och värdesäkras genom indexering.
- Se över lokala regelverk och förutsättningar
Den bostadspolitiska debatten tar oftast sin utgångspunkt i lagstiftning och nationella regelverk, vilket är naturligt. Men som den rapport vi beställt visar spelar de lokala och regionala förutsättningarna mycket stor roll för vilka projekt som kan bli verklighet. I Stockholmsregionen har vi vant oss vid att intresset för att bygga varit stort. I det nya läget behöver vi arbeta med alla tillgängliga lokala verktyg för att skapa så goda förutsättningar som möjligt för nya investeringar.
I rapporten pekas markpriserna ut som ett exempel på detta. Varje kommun med höga ambitioner bör också se över hur översiktsplaner, kommunala förvaltningar och lokala regelverk och processer fungerar för att skapa långsiktiga och förutsägbara spelregler för byggande i kommunen.
Oskar Öholm, vd, Fastighetsägarna Stockholm
Nathalie Brard, chef fastighetsmarknad, Fastighetsägarna Stockholm
Linda Jonsson, näringspolitisk expert, Fastighetsägarna Stockholm