BOPOLPODDEN | Få har betytt lika mycket för centrala Stockholms utveckling på 2000-talet som Mats Hederos. Här berättar den före detta AMF Fastigheter-vd:n – numera pensionären och författaren – om framgångsreceptet: Att lyssna i riktigt tidiga skeden. Han berättar också om när hans mamma undrade om han skulle få sitta i fängelse och om det jobbiga utgångsläget för Urban Escape: ”Det var ett område man inte besökte om man inte hade ärenden som gällde prostitution eller droghandel.” Anna Bellman programleder och Kent Persson kommenterar samtalet.
Mats Hederos avslutade vid årsskiftet sitt vd-uppdrag hos AMF Fastigheter och därmed avslutades (eller inte riktigt, han arbetar fortfarande en hel del, med styrelseuppdrag och annat) en 40-årig fastighetskarriär.
Mats Hederos började på banksidan och arbetade under 1990-talet med rekonstruktioner av fastighetsbolag, några år in på 2000-talet kom han till AMF och 2010 blev han vd för AMF Fastigheter.
Det var en 40-årig karriär med toppar och dalar.
– Jag skämdes nästan under nästan hela 90-talet för att jag hade varit med och lånat ut stora pengar till fastighetssektorn mellan -87 och -92. Det har präglat en del av mig sedan dess. Man kunde gå från att vara hyllad till att nästan bli paria. Till och med min mamma frågade om jag skulle sitta i fängelse, berättar Mats Hederos i podden.
Men det är på AMF som Mats Hederos har gjort störst avtryck. Fastighetsvärlden skrev i en ”avskedsintervju” vid årsskiftet att ”få har bidragit lika mycket till centrala Stockholms förändring de senaste 50 åren som Mats Hederos.”
Succéprojekten ”tvingades fram” av att stora hyresgäster flyttade
Under Hederos ledning genomförde AMF Fastigheter flera spektakulära projekt, som Mood, Epicenter och Urban Escape. Så här i efterhand beskriver Hederos allihop som projekt som mer eller mindre tvingades fram, beroende på att stora hyresgäster lämnade fastigheterna.
– H&M tömde det som blev Mood, det var ingen som ville flytta dit, på kvällstid ville man knappt vara där.
Samma sak var det med kvarteren vid Brunkebergstorg som i dag är Urban Escape.
– Swedbank lämnade och vi funderade länge på vad vi skulle kunna göra där. Det var inga attraktiva kvarter, det var inte många som inte hade ärenden som rörde prostitution eller droghandel som var där på kvällarna.
Samtliga projekt var ifrågasatta – men blev framgångsrika. Mats Hederos menar att en stor del av framgångsfaktorn handlade om att man valde att lyssna.
– Under den här tiden var det en stor brist på digital arbetskraft. Vi trodde att det i framtiden skulle vara framför allt digitala bolag som ville sitta i centrala Stockholm. Vi pratade med unga techmänniskor om hur de ville jobba; de ville sitta i stan och det handlade mycket om communitykänsla. Grunden för Urban Escape är unga människors preferenser för hur de vill jobba i framtiden. Samtidigt var projektet av nöden tvingat, vi var tvungna att hitta något som bar framåt. Det var modigt av oss att ta fram projektet och ännu mer modigt av styrelsen att ta det stora investeringsbeslutet, en mycket större investering än att bara bygga om ett område – det handlade om att ändra perceptionen av ett helt område som var dött.
Betalade räkningar med postgiro
Mats Hederos berättar att han själv var sen in i digitaliseringen, betalade länge räkningar med postgiro. Men i samband med Epicenters öppnande opererade han in ett chip i handen.
– Då hände något. Jag var en äldre fastighetsmänniska och unga digitala bolag var ointresserade av att prata med mig. Men efter att jag opererade in chippet och nämnde det i förbigående tändes lamporna i deras ögon. Då blev jag mycket mer digital än de hade förväntat sig. Och samtidigt blev jag också tvungen att bli mer digital på riktigt, jag kunde ju inte bara säga ”jag har ett chip”. Så det där öppnade en del mentala dörrar både för mig själv och gentemot andra.
Gemensamt för framgångarna i de omtalade projekten är att man från AMF:s sida inte pratade om hus.
– Vi undvek att visa bilder på hur husen skulle kunna se ut, vi försökte hitta en känsla, något som kunde engagera människor. Många gick igång på det där och vi fick många ambassadörer. Kommunikativt är det mycket bättre att andra säger att vi gör något bra än att vi säger det själva.
– Alla projekt har vi gjort i samklang med någon bransch eller yttring som funnits i Stockholm, men som behövt förstärkas. Restaurangscenen med Mood, digitala bolag i Epicenter och Urban Escape där vi även stärkt besöksnäringen. Med Space är det gamingbolag och musik. Det gäller att förstärka sånt som redan är bra men som kanske inte haft en plats.
Tycker att man måste ställa öppna frågor tidigt
I våras släppte Mats Hederos sin andra bok, Människobyn, som handlar om stadsutveckling. Här har han med sig erfarenheterna från de lyckade projekten i Stockholms innerstad och han lyfter den viktiga lärdomen om att ställa öppna frågor och lyssna in.
– Stadsbyggnad har utgått från kliniska bedömningar av experter utan hänsyn till boende. Jag tycker att när man väl ställer frågor gör man det för sent, när planeringen redan är mer eller mindre klar. Tricket är att tidigt ställa öppna frågor om boendes framtidsdrömmar, problem och dagsläge och ta vara på svaren och sedan göra sin egen plan.
– Det tog oss ett år innan vi kom på att vi var tvungna att fråga om Urban Escape och utan inputen vi fick hade vi aldrig genomfört projektet som vi gjorde det. Jag tror att man måste ha upplevt det för att förstå vad som krävs för att gå in i ett samtal utan förutfattade meningar. Ofta vill man ha ett visst svar, det är jättesvårt att koppla bort, oavsett om det handlar om kompisar, i ett äktenskap eller om utveckling.
Helt annan situation i dag
En annan framgångsfaktor var timingen. Husen tomställdes och AMF:s projekt genomfördes under en period då kapital sökte sig till fastigheter – nu har situationen plötsligt blivit en helt annan.
– Det har funnits ett kapitalflöde till fastigheter för det har inte funnits så många alternativ, Nu finns det alternativ och kapitalförvaltare tycker egentligen att fastigheter är jobbiga att förvalta – det är lättare att äga noterade papper som man kan sälja med en knapptryckning. Länge har även sämre projekt räddats av sjunkande yielder. Nu är det tvärtom och även bra projekt får problem. Marknadsförutsättningarna har ändrats i fel riktning. Det är en brist på kapital som vi inte har upplevt på 15 år.
Bostadspolitik.se:s expertkommentator Kent Persson kommenterar samtalet:
– Det är underskattat att lyssna. I en tid då mycket handlar om att synas och allt går allt snabbare är det lätt att glömma bort kärnan i ledarskap; att leda genom att lyssna, och intervjun med Mats visar också vilka stora förändringar man kan genomföra genom att lyssna.
– Jag tror att Mats sätt att arbeta inte innebar att projekten tappade tempo. Visst, det tog längre tid i början, men det hade man igen på slutet. Det är verkligen stora förändringar som har skett, samtidigt som många har fått känna sig delaktiga och trygga i att det skulle bli bra.
Samtidigt tror Kent Persson att Mats Hederos egentligen inte var lika öppen från början som han vill ge sken av.
– Jag tror att han har haft en bra bild från början, men säkert justerat och korrigerat med tanke på vad han har fått för inspel. Han har styrt det och han har gjort det galant.
Kent Persson vill lyfta fram Mats Hederos ledaregenskaper.
– Det krävs mod att kombinera Mats lite gammaldags stil med kalender i pappersformat och att sedan operera in ett chip. Jag hoppas att hans nästa bok bjuder mer på handgripliga ledarskapstips. Ledare borde lyssna mer på Mats, det hade gjort stor nytta för många ledare i vårt land.