Veckans Aktuellt v 38: Riksbanken riskerar att förstärka den negativa spiralen

VECKANS AKTUELLT | Den stora räntehöjningen från Riksbanken kommer för sent, är för stor och riskerar att förstärka den negativa spiralen för bostadsmarknaden. Aktuell data visar att antalet påbörjade bostäder fortsätter minska, vilket är en väntad utveckling. Vi riskerar också en överproduktion av nya hyresrätter. Expertkommentator Lennart Weiss menar att det är dags för Swedbanks privatekonom Arturo Arques att lära sig skilja på låneränta och boendeutgift.

Anna Bellman är som vanligt programledare för Veckans Aktuellt och Lennart Weiss, kommersiell direktör på Veidekke är expertkommentator.

Den stora nyheten i veckan var Riksbankens stora räntehöjning, den största sedan 90-talskrisen.

– Det här kom för sent. Det fanns inflationsproblem redan i våras, det såg alla – då borde man ha agerat, säger Lennart Weiss i podden.

– Hans Wallenstam sa i en intervju i våras några kloka saker som är värda att upprepa; om man hanterar räntan fel kan det bli hyperinflation med kolossala effekter på samhällsekonomin. Man måste först konstatera vad för slags inflation vi har; inhemsk eller importerad, och biter en kraftigt höjd ränta på importerad inflation? Det är inte självklart att en höjd ränta i Sverige leder till att inflationen går ner. Däremot kan stigande räntor leda till kompensationer i form av stigande hyror, höjda löner och då kan vi få en inflationsspiral som vi hade på 1970-talet.

– Slår man till för hårt kan det få dramatiska priskonsekvenser på bostadsmarknaden, jag trodde i våras på ett tioprocentigt fall från toppen, nu tror jag snarare på 20 procent. Och det blir definitivt en tvärnit på nyproduktionsmarknaden.

Fastighetsägarnas Tomas Ernhagen menar i en intervju i Fastighetstidningen att det här måste få genomslag vid de kommande hyresförhandlingarna.

– Ja, det är klart att det kommer att få genomslag där, och det är inte bara stigande räntor det handlar om utan även ökande energi- och förvaltningskostnader. Alltför ofta pratar man bara om räntor i förhållande till ägt boende, men det är självklart att det får stor påverkan även på hyrt boende. Jag är inte ett dugg förvånad över Ernhagens utspel och det blir intressant att se hur den nya trepartsöverenskommelsen kommer att lyckas – jag tror att den kan komma att braka samman vid det första mötet med verkligheten.

Byggfaktas månatliga Byggstartsindikator kom i veckan och analyschefen Tor Borg – som för en månad sedan sänkte 2022 års byggstartsprognos till under 50 000 bostäder – tror nu att antalet byggstartade bostäder i år kommer att uppgå till 45 000.

– Jag var säker på att Tor Borg låg för högt tidigare. Och sedan ska man tänka på att det som definieras som byggstart är startbesked eller start-PM. Det är inte samma sak som att bygget i praktiken startar. Vi ser inte effekterna i statistiken förrän efter två år när vi ser hur antalet färdigställda bostäder faller fullständigt.

Samtidigt som bostadsbyggandet faller konstaterar SBAB att det finns ett överskott av hyresrätter i landet som helhet. Detta syntes för första gången vid utgången av Q1 och överskottet har ökat under Q2.

– Även här kan jag ödmjukt påpeka att det här är en tendens som jag har pratat om i ett och ett halvt år. I regionala städer har det funnits en tendens till överproduktion, vilket syns i att det har tagit allt längre tid att hyra ut de sista lägenheterna och att omflyttningsvakanserna har blivit allt längre.

– Det är bra att man nu drar i handbromsen när det gäller hyresrätter i regionstäder och Robert Boije har rätt i sin analys.

Däremot håller Lennart Weiss inte med Robert Boije när det handlar om ett annat utspel SBAB:s chefsekonom har gjort i veckan. Boije skriver på DN Debatt om att ”boräntan inte borde bestämmas av hur duktig man är på att förhandla”, att kunderna borde behandlas mer lika utifrån riskprofil.

– För en gångs skull håller jag inte med Robert Boije här. Jag är rädd att hans recept bara skulle leda till att bankernas marginaler skulle öka.

– Och med hans recept skulle inte gamla relationer spela roll. Varför ska inte en banktjänsteman med lång relation till en kund kunna avläsa hushållets riskprofil på hur de skött sina åtaganden tidigare genom alla år?

En annan bankprofil, privatekonomen Arturo Arques på Swedbank, skrev på DI Debatt om bankernas kalkylräntor och amorteringskraven. Han skrev bland annat:

”En kalkylränta på sex procent är nödvändig inte minst vid utlåning till konsumenter som köper en nyproducerad bostadsrätt. Om vissa bostadsutvecklare fått som de velat och det gjorts avsteg från dagens amorteringskrav och kunderna lånat mer hade det inte bara inneburit högre bostadspriser och högre skuldsättning utan också en ännu högre räntekänslighet. Enligt The Economist toppar Sveriges bolåntagare redan i dag listan över högst räntekänslighet inom OECD. I dagens situation med en inflation på åtta procent och en genomsnittlig bolåneränta på väg mot tre procent hade vi redan slagit i taket för hur mycket låntagarna klarar av i boendekostnader om bolåntagare använt pengarna som i dag går till amortering till att i stället betala ränta på ett större bostadslån”

– Arturo Arques har som vanligt fel.

– Så här: Vilka har höga bolån? Jo, unga hushåll. Och vilka tillgängliga alternativ har ett ungt hushåll? Jo, en nyproducerad hyresrätt. Vilken boendekostnad får de i en nyproducerad hyresrätt contra en ägd bostad? Jo, du får högre boendeutgifter i en hyresrätt än i en ägd bostad. Arturo Arques klarar inte av att sätta in hushållens olika handlingsalternativ i en hushållskalkyl och jag börjar bli irriterad på det, med tanke på att han är privatekonom. Han har samma tankeschema som Erik Thedéen och Stefan Ingves, de är totalt fixerade vid ränteutgifters koppling till ägt boende.

– Och att hänvisa till ”The Economist”… De sitter i London och vet inte hur den svenska bostadsmarknaden fungerar.

Lämna ett svar

Din e-postadress kommer inte publiceras.

Vänligen håll en god ton när du kommenterar. Personangrepp, rasistiska uttalanden och dylikt är inte tillåtet. Kommentarer som går över gränsen kommer att raderas.