LEDARE | Sällan har begreppet ”Winter is coming” känts så träffande. Vi står sannerligen inför en prövande vinter med hög inflation, stigande räntor, en kommande lågkonjunktur, energikris samt ett brutalt krig som påverkar hela Europa. Man kan fortsätta att räkna upp problem som vi inte haft på väldigt länge.
Mitt i denna svåra tid ska nu 2023 års årliga hyresförhandlingar dras i gång. Det som är nytt inför årets förhandlingar är att den trepartsöverenskommelse som slöts emellan Fastighetsägarna, Sveriges Allmännytta och Hyresgästföreningen ska tillämpas för första gången. Och det blir sannerligen ett skarpt test. I all enkelhet kan överenskommelsen beskrivas som att man äntligen är överens emellan parterna om hur förhandlingarna ska gå till och på vad de kommande hyreshöjningarna ska byggas på. Det handlar bland annat om räntorna, inflationen, BNP och avgiftshöjningar för att nämna några delar av det som ingår i förhandlingsunderlaget. Och som vi vet pekar alla dessa faktorer åt samma håll. Kostnadsökningarna för kommande år för förvaltandet av hyresrätter är mycket stora.
Tittar vi enbart på 2022 års siffror blir behovet av höjningen sannolikt någonstans emellan 20 och 25 procent
Väger man då samman dessa faktorer där de tre senaste årens utveckling ska lägga grunden för hyreshöjningarna landar man på drygt tio procent i höjning. Då ska man komma ihåg att det bygger på åren 2020, 2021 samt 2022. Åren 2020 och 2021 var räntorna och inflationen låg och sänker därmed rejält behovet av höjning. Tittar vi enbart på 2022 års siffror blir behovet av höjningen sannolikt någonstans emellan 20 och 25 procent. Vi står alltså inför flera år av höga årliga hyreshöjningar för hyresrätten.
Över tid så är det alldeles nödvändigt att de årliga hyreshöjningarna ger täckning för ökade kostnader för fastighetsägarna. Skälet är det självklara. Ska fastigheterna kunna förvaltas på ett bra sätt så måste kostnaderna täckas. Görs det inte så leder det till att det blir olönsamt att förvalta hyresfastigheter och långsiktigt riskerar det leda till att fastigheter förfaller. Ska det vara långsiktigt attraktivt att investera i svenska hyresrättsfastigheter måste det långsiktigt finnas en möjlighet till en god och hållbar fastighetsförvaltning som ger möjlighet till en rimlig avkastning. Saknas de förutsättningarna kommer det slutas investera i hyresrätter.
Så efter flera år av låga räntor och låg inflation som inneburit låga årliga hyreshöjningar befinner vi nu oss i en helt annan miljö. Hyresgästföreningens argumentation över tid bör ju hålla ihop. Det vill säga, i tider av höga räntor, hög inflation och höga kostnadsökningar så bör det avspeglas i hur hyreshöjningarna blir. I tider av låga kostnadsökningar har hyreshöjningar blivit just låga. I dessa tider bör hyreshöjningarna täcka kostnadsökningarna för att inte undergräva hyresrätten som sådan.
Hyresgästföreningen behöver stå upp för den nya överenskommelsen. Gör man inte det faller ju hela överenskommelsen
Jag förstår att detta kommer bli en tuff förhandling emellan parterna, men jag utgår ifrån att alla nu hedrar den överenskommelse som gjorts emellan de tre parterna. Hyresgästföreningen behöver stå upp för den nya överenskommelsen. Gör man inte det faller ju hela överenskommelsen. Den slöts för att man ska kunna mötas i förhandlingar i både goda och svåra tider.
Det är sannerligen prövningens tid för hyresrätten. Just nu är vi i en tid där det inte längre är lönsamt att nyproducera hyresrätter och görs inget kommer nyproduktion de kommande åren bromsas in rejält. När det gäller det befintliga beståndet prövas nu i höst robustheten i det långsiktiga förvaltandet och ägandet. Här krävs nu ansvarstagande från alla parter i kommande förhandlingar. Faller förhandlingarna samman står vi inför en mycket svår tid för hyresrätten. Det är i svåra tider ledarskap och samarbeten prövas. Alla tre parter var nöjda med överenskommelsen i våras. Nu ska den prövas skarpt. Återstår att se om alla tre parter klarar av att ta ansvar. Utan hyreshöjningar hotas den svenska hyresrätten. Som sagt, Winter is coming.
Kent Persson
Samhällspolitisk chef, Heimstaden