BOPOLPODDEN | Det är en perfekt storm för husbyggande just nu. Alla siffror visar på totalstopp. Det exceptionella läget på marknaden med rusande elpriser, globala leveransproblem, kraftiga höjningar på råvarupriser, galopperande inflation och stigande räntor ger oss ett riktigt tufft läge i ekonomin, som kommer bli värre innan det blir bättre. Hör Swedbanks chefsekonom Mattias Persson i ett samtal om hur han ser på det makroekonomiska läget och hur det påverkar bygg- och fastighetsbranschen. Samtalet kommenteras av vår expertkommentator Lennart Weiss. Programledare: Anna Bellman.
Den enkla lägesbilden, enligt Mattias Persson:
– Läget är exceptionellt ur många perspektiv. Vi har hög inflation samtidigt som världen saktar in, vi har en energikris vi inte har sett maken till och så det ofattbara; ett krig i Europa.
Stark arbetsmarknad räddar Sverige från stagflation
Mattias Persson är inne på att det kommer att bli värre innan botten är nådd. Men han tror inte att vi når hela vägen till stagflation (hög inflation, samtidigt som tillväxten faller och arbetslösheten är hög)
– Nej, jag tror mer på stagnation. Tillväxten bromsar in till nära noll nästa år men jag är ändå hoppfull om arbetsmarknaden. Företagen har svårt att hitta rätt kompetens och kommer att hålla extra hårt i personalen. Så jag tror inte att arbetslösheten kommer att stiga så mycket som i en normal inbromsning i ekonomin.
Inflationen har överraskat på uppsidan hela året – och den fortsätter med det. I slutet av augusti presenterade Swedbank sin senaste konjunkturrapport, där man trodde att inflationen toppar i november på 9,7 procent.
– Vi har redan reviderat upp den siffran till 10,3. Vi tror också att kronan blir svagare än vi trodde för någon vecka sedan. Drivkraften är energimarknaden. Det har kommit signaler om att den ryska gasen kanske inte kommer tillbaka, det gör att energipriserna stiger, och det spiller rakt in i den reala ekonomin och inflationen.
Det pratas från politiskt håll om pristak på el. Förra vinterns insatser sågas av Mattias Persson, som menar att nya subventioner måste vara utformade på annat sätt.
Elstöden måste vara grundade på incitament för att spara
– De måste vara inriktade på priser och inte på förbrukning. Fler måste hushålla med elen, det måste finnas incitament för det.
Swedbank tror att styrräntan (som i dag ligger på 0,75 procent) snabbt kommer att höjas och toppa på 2,25 procent i februari, med en första höjning om 0,75 nu i september.
– Och riskerna är på snarast på uppsidan i prognosen, givet den höga inflationen.
– Riksbanken är på efterkälken, vilket är bekymmersamt. Hushållen har svårt att planera sitt konsumtionsutrymme. De flesta av oss har bolån och många har korta bindningstider och när Riksbanken höjer styrräntan känns det omedelbart i plånboken.
Swedbank tror på ett boprisfall från toppen på cirka 15 procent, men med stora regionala skillnader – med högre fall i storstäderna.
– I storstäderna har priserna stigit mest tidigare, och invånarna är mer skuldsatta och ränteberoende. Norra Sverige klarar sig bättre – där är det stor brist på bostäder och elpriserna är inte lika höga, vilket gör Norrland mer motståndskraftigt.
– Vi tror också att villapriserna är mer motståndskraftiga än bostadsrättspriserna – hem- och hybridarbete är här för att stanna och då gynnas villor i kranskommuner med pendlingsavstånd.
Halverat bostadsbyggande i korten
Mattias Persson ser en tvärnit framför sig när det gäller nybyggnation av bostäder.
– Det är en perfekt storm för bostadsbyggandet och vi vet att både byggare och kommuner stoppar det som inte har gått för långt i planeringen. Byggkostnaderna har stigit med 20 procent, det är svårt att räkna hem de kalkyler man hade innan miljön förändrades radikalt.
– En direkt effekt av detta är att den svenska tillväxten minskar, byggandet är en av de viktigaste drivkrafterna för svensk tillväxt.
Samtidigt råder bostadsbrist i många delar av landet.
– På längre sikt kommer bostadsbristen göra hushållen beredda att lägga en större andel av sin disponibla inkomst på bostaden, vilket kan få igång nyproduktionen igen. Men det blir inte före 2024.
Mattias Persson tror att både korta och långa bostadsräntor toppar i mitten av nästa år, prognosen är att den korta toppar på 3,6 procent och de längre på 3,8 procent.
När Mattias Persson får frågan om hur han ser på amorteringskraven ger han inget klart svar utan konstaterar att bostadsmarknaden är i behov av en stor strukturreform.
– Man skulle behöva titta igenom allt från plan- och byggbestämmelser till hyresregleringar och fastighetsskatt.
Försvarssatsningen är positiv för många verkstadsföretag
Olika sektorer påverkas olika hårt av den pågående krisen.
– Konsumtionen drabbas när hushållen prioriterar saker som inte är nödvändiga, nedgången för sällanköpsvaror ser vi redan i statistiken, restaurangbesök, hotell och resor prioriteras ner. Samtidigt satsas det på försvaret vilket är positivt för många i verkstadssektorn. De som producerar el märker av högre intäkter, gruvor är ett naturligt skydd mot inflation.
– Samtidigt finns det hopp om att den nuvarande krisen kan komma att skynda på den gröna omställningen i Europa, den kanske går snabbare än den hade gjort utan krisen.
Bostadspolitik.se:s expert Lennart Weiss, kommersiell direktör på Veidekke, kommenterar:
– Mattias Persson säger två hoppfulla saker, bortom den allvarliga problembilden:
– Den starka arbetsmarknaden; jag delar hans uppfattning – vi har en stor kompetensbrist och företagen kommer att vårda sin personal. Även om vi får en konjunkturnedgång är sannolikheten för massarbetslöshet inte speciellt stor. Det här är en viktig ljusglimt för både hushåll och företag.
Krisen kan påskynda den gröna omställningen
– Och med all sannolikhet kommer energikrisen att påskynda den gröna omställningen. På samma sätt som pandemin påskyndade det digitala språnget kan energikrisen nu komma att skynda på den gröna omställningen.
Men i det korta perspektivet ser det inte ljust ut.
– Han ser en inflation på uppemot tio procent och räntorna åker med upp. Bostadspriserna sjunker och han ser en halvering av bostadsbyggandet framför sig till 2024 och det tror jag är helt korrekt.
– Det han säger om bostadsmarknaden; inte för att vara mallig, men det här sa jag för sex månader sedan, då reagerade branschen med en hög grad av förnekelse, nu när man är tillbaka efter sommaren ser allt fler att det är dit vi är på väg. Jag tror på en real halvering av bostadsbyggandet, kanske värre än så. Och det får konsekvenser för hela den svenska ekonomin.