KRÖNIKA | Högre månadsavgift, men lägre kontantinsats – Agneta Jacobsson om en finansieringsmodell som kan göra att fler kan äga sitt boende.
Undersökningar gjorda av Evidens visar att 95 procent av unga vuxna vill och drömmer om att äga sitt eget boende men endast 2 av 10 kan idag köpa. Det kan vara en villa, ett sommarhus men i regel börjar det alltid med en bostadsrätt. Det absolut största hindret är att de flesta inte har ett sparkapital som räcker till kontantinsatsen. De har heller inte föräldrar eller andra som kan stötta dem ekonomiskt. Ofta är det helt vanliga personer med utbildning, arbete och en lön som kommer in på kontot varje månad, som arbetar som till exempel sjuksköterska, polis, lärare. Eftersom det samtidigt på många orter råder bostadsbrist, bor många unga människor i andra eller tredje hand med höga hyror. Höga månadskostnader gör då att de även på sikt har svårt att få ihop till kontantinsatsen.
Då blir det i dagens läge svårt att få ihop byggkalkyler på de flesta orter med dramatiskt minskat bostadsbyggande som följd
Ändå har det varit feststämning på fastighets- och kreditmarknaden ett tag. En fest som nu fått ett abrupt slut. Centralbankerna var sena med att stänga baren och bekämpar nu inflationen med kraftiga räntehöjningar. Inflationen verkar bli ihållande och risken är överhängande att vi får en rejäl lågkonjunktur. Innan festen slutade och inflationen och kostnadsökningarna började hade vi en ganska god fart på byggandet av bostäder. Nyligen visade SCB:s statistik visserligen att antalet byggstartade lägenheter under första halvåret 2022 bara var elva procent lägre än under samma tid 2021. Men det kommer inte att hålla i sig. Byggkostnaderna har ökat dramatiskt och vi har materialbrist samt svårigheter med belåning och stigande räntor. Samtidigt kom det innan sommaren domar från Svea hovrätt som reglerar hyreshöjningarna vid presumtionshyra till halva inflationen upp till en inflation på tre procent och till två tredjedelar av inflationen därutöver. Då blir det i dagens läge svårt att få ihop byggkalkyler på de flesta orter med dramatiskt minskat bostadsbyggande som följd.
Inte minst i ljuset av detta är det spännande att alla partier säger att de kan lösa utmaningarna på bostadsmarknaden. Utmaningar som behöver lösas inte minst för att bidra positivt till integrationsfrågan men också till ungas välbefinnande och möjlighet att komma in i samhället på ett bra sätt. Det går ju via arbete och ett tryggt eget boende. Men visioner om skalbara lösningar saknas i dagens politik på många områden och bostadspolitiken är inget undantag – om den ens diskuteras. I stället haglar, i valtider, såväl genomtänkta som ogenomtänkta förslag från politiken. Det är norska modellen, tyska modellen eller kanske danska modellen. En ny bostadssocial agenda, fler hyresrätter och investeringsstöd, statligt bygglån, behovsbostäder, skattereformer, snabbare processer, förenklade planer, startlån, räntesubventioner, instegsboende. Det finns många viljor och efter att ha träffat alla partier under våren inser man att enigheten är ganska stor endast om problemen: Vi saknar bostäder, yngre har svårt att komma in på marknaden och att en ökad blandning av upplåtelseformer vore väldigt önskvärt. Många kommuner har försökt underlätta det senare genom upplåtelse eller försäljning av byggrätter för olika upplåtelseformer även i B-, C- och D-lägen. Det kan se ut som en lösning om nu bara bostadsbolagen fick ihop byggkalkylen och köparna fick ihop till kontantinsatsen och finansiering i övrigt.
Men är det inte dags nu att införa ett sunt bosparande?
Startlån som utredningen för att underlätta för förstagångsköpare föreslog kan hjälpa lite. Genom startlånet får förstagångsköparna tillgång till kapital för kontantinsatsen. Nackdelen är att individerna får fortsatt hög skuldsättning och att det just hjälper bara förstagångsköparen. Andra former som hyrköp kan också hjälpa. Men är det inte dags nu att införa ett sunt bosparande? Det har gynnat generationer tidigare. Varför då ge lån eller bidrag direkt till den enskilde och inte uppmuntra till just sparande tillsammans i en helt normal bostadsrättsförening?
Det finns olika modeller i form av delägande av lägenheter som gynnar sparande. Men en intressant och skalbar lösning har tagits fram av Bosam, vars namn betyder ”Boendespara tillsammans”. Bosams modell bygger på en högre belåning i form av en långsiktig finansiering till fast ränta i 20 år, för nybildade bostadsrättsföreningar. Finansieringen kommer från en fond som framför allt riktar sig till svenska institutionella investerare. Med en sådan modell sänks ingångspriset för en bostadsrätt med 50–70 procent. Självklart blir månadskostnaden högre, då den ska täcka den gemensamma belåningen men eftersom lånet följer en annuitet genereras avsevärt högre sparande än i andra traditionella bostadsrättsföreningar.
Med denna modell kan bostadsutvecklare erbjuda helt vanliga bostadsrätter till ett pris och en kontantinsats som folk med vanliga yrken och inkomster har råd med. Samtidigt minskas skuldsättningen och ränteexponeringen för den enskilde och föreningens medlemmar bosparar tillsammans i en trygg och helt vanlig bostadsrättsförening, självklart intygsgiven av Boverket. Detta är ingen prognos, det är redan verklighet. Det görs i Malmö där två hus är inflyttade och klara, och fler orter står på tur.
Tar politiken ansvar så råder man AP-fonderna att investera i en sådan fond som ger en stabil avkastning över 20 år och som även är stämplad som en ”social bond”
Denna modell skulle kunna vara lösningen på flera politiska utmaningar och göra att så många som sex av tio unga vuxna skulle kunna äga sin bostad. Eftersom värdeutvecklingen på bostadsrätterna följer marknaden, så hjälper lösningen inte bara förstagångsköpare, utan även köparna i nästa led som kan köpa en bostadsrätt till ett väsentligt lägre pris. Byggföretagen skulle få en trygg finansiering till bostadsrättsprojekt i B-, C- och D-lägen och därmed få lättare att starta projekt. Tar politiken ansvar så råder man AP-fonderna att investera i en sådan fond som ger en stabil avkastning över 20 år och som även är stämplad som en ”social bond”. Allas drömmar går inte att uppfylla men mångas drömmar kan bli verklighet, även i en mindre festfylld tid.
Fotnot: Timmy Andersson, kommersiell chef på Bosam, medverkade i Bopolpodden i februari. Avsnittet kommenterades av Lennart Weiss. Lyssna här!