SEB spår prisfall om 15–20 procent från toppen – men bara måttliga spridningseffekter

SEB tror i sin Nordic Outlook att bostadsprisfallet kommer att uppgå till 15–20 procent från toppnivåerna i början av året.

Läs gärna SEB:s rapport här eller det sammanfattande pressmeddelandet här.

Ett eget kapitel i rapporten ägnas åt bostadsmarknaden.

SEB:s sammanfattning:

”Snabbt stigande räntor och urholkad köpkraft sätter press på bostadspriserna. Efter en kraftig och ovanligt synkroniserad internationell prisuppgång under pandemin är det nu sannolikt att vi får se prisfall på bostäder i Sverige som är relativt kraftiga i ett historiskt perspektiv. Bopriserna väntas falla mellan 15 och 20 procent, men flera skäl talar för att de realekonomiska spridningseffekterna blir begränsade. Även om det finns vissa likheter med den djupa krisen på 1990-talet är det därför inte sannolikt att vi nu står inför en liknande nedåtgående spiral. Finans- och makrotillsynspolitik skulle kunna begränsa nedgången jämfört med vårt huvudscenario men det är sannolikt att man går försiktigt fram för att undvika en policykonflikt med Riksbanken.”

SEB konstaterar att prisuppgången under pandemin gick högre i Sverige än i våra grannländer.

”Bostadspriserna i Sverige, Norge och Danmark steg under pandemin länge i ungefär samma takt. Mot slutet av 2021 tog dock svenska priser ytterligare ett skutt upp. I början av 2022 låg bostadspriserna i Norge och Danmark knappt 20 procent över nivån i början av 2020 medan motsvarande svenska uppgång var ca 25 procent.”

Därmed blir också fallet brantare.

”Vikande konjunktur och stigande räntor innebär att flera av de krafter som tidigare drev upp priserna nu reverseras. Svenska hushålls framtidstro har fallit dramatiskt. SEB:s boprisindikator nådde i augusti en nivå nära historiska bottennoteringar och konsumentförtroendet enligt KI:s barometer är i paritet med bottennoteringar från 1990-talskrisen. Detta speglar bland annat oro för stigande räntor och våra kalkyler tyder på att hushållens ränteutgifter stiger från 2,5 till procent av inkomsterna i början på 2022 till drygt 5 procent i slutet av 2023 (se graf i Sverigeavsnittet). Därtill innebär kraftiga prisuppgångar på andra boendekostnader, främst el och uppvärmning, samt generellt fallande reallöner, att utrymmet för bostadsköp begränsas ytterligare. Frågan om energieffektivitet för olika boenden lär därtill få ökad betydelse för prisutvecklingen på längre sikt.”

SEB tror inte på en vändning i närtid. De tror att botten nås i mitten av 2023.

”Hittills har de svenska bostadspriserna enligt Valueguards totalindex fallit med 8 procent sedan toppen i början av 2022. Statistikeftersläpning gör att den internationella bilden i nuläget är lite otydlig men vi har sett vissa prisfall också i Nya Zeeland och Danmark. Frågan är nu hur djup och långvarig nedgången blir. Under Lehmankrisen sjönk boprisindikatorn åtta månader i rad. Fallet har nu pågått i fyra månader; dystra konjunkturutsikter och fortsatt stigande räntor talar mot en vändning i närtid. Våra ränteprognoser innebär att rörliga boräntor toppar en bit in i 2023 och det är sannolikt att bopriserna bottnar i mitten av 2023. Svenska boprisnedgångar har de senaste decennierna varit relativt milda. Under Lehmankrisen föll priserna med ca 10 procent och nedgången i samband med byggboomen och nya åtgärder inom makrotillsynen, t ex amorteringskrav, runt 2017, var i samma storleksordning. Under 1990-talskrisen var fallet större och mer utdraget, ca 20 procent, när bostadsmarknaden drabbades av höga räntor och en djup lågkonjunktur i spåren av tidigare byggboom.”

SEB tror att spridningseffekterna av boprisfallet blir måttliga.

”En nedgång i bopriser riskerar att starta en negativ spiral. Konsumtionen hämmas via förmögenhetseffekter samtidigt som nyproduktionen av bostäder minskar när priserna på andrahandsmarknaden sjunker (”Tobins Q”). Minskad ekonomisk aktivitet kan sedan leda till ökad arbetslöshet som ytterligare ökar nedåttrycket på bopriserna. Att prisnedgången kommer så snabbt efter den branta uppgången under pandemin talar dock för att konsumtionseffekten blir måttlig. Den dynamiken gör att relativt få hushåll drabbas av problem med att lånen överstiger bostadens marknadsvärde. Med normal omsättningshastighet gäller det runt 3 till 4 procent av bostadsägarna. För de flesta är det därför mer psykologiska beteendeförändringen av den icke-realiserade förmögenhetsminskningen som blir avgörande.

Angående byggsidan och dess påverkan på BNP skriver SEB:

”Fallande bopriser kommer att dämpa nyproduktion av bostäder och förstärka den nedgång som redan påbörjats av brister och höga priser på insatsvaror. Hyreslägenheter står dock för mer än hälften av nybyggandet och dessa volymer drivs av andra faktorer än bostadspriser. Jämfört med situationen vid 1990-talets krisutbrott ligger bostadsbyggandet på en betydligt lägre nivå, vilket minskar riskerna för en kraftig nedgång. Vår prognos innebär att bostadsbyggandets bidrag till BNP-tillväxten som mest stannar vid -0,5 procentenheter, vilket inte är tillräckligt för att initiera en negativ spiral. Däremot kan en dämpning av bostadsbyggandet på marginalen dämpa nedgången i bopriserna.”

”Kan policyåtgärder mildra prisfallet? Den mycket höga inflationen blockerar Riksbankens möjligheter att ta hänsyn till fallande bopriser. Möjligen kan konsekvenserna av de exceptionella omslagen i räntepolitiken på sikt leda till en omprövning av räntepolitikens ensidiga fokus på inflationen. Med nuvarande ordning är Finansinspektionen ansvarig för de makrotillsynsregler som påverkar bostadsmarknaden. Under delar av pandemin (april 2020-september 2021) sattes amorteringsreglerna på paus och en sådan åtgärd skulle kunna upprepas. Vi tror dock inte att det kommer att bli aktuellt givet den generellt relativa milda ekonomiska nedgången. Det finns även en generell risk för målkonflikter gentemot Riksbankens inflationsbekämpning framöver som också gäller finanspolitikens stimulansutrymme. Kompensation för höga energikostnader kan dämpa boprisfallet men så länge utformningen är oklar kommer osäkerheten kring elkostnader att vara ett sänke för bopriserna i närtid. När det gäller bostadsrelaterade skatter finns knappast några åtgärder på agendan som kan mildra prisfallet. Men i nuvarande miljö blir det sannolikt än svårare att få uppslutning kring politiskt känsliga åtgärder som höjda fastighetsskatter eller sänkta ränteavdrag med tanke på riskerna för att ytterligare spä på prisnedgången.”

Få våra veckovisa nyhetsbrev, prenumerera på bostadspolitik.se

Lämna ett svar

Din e-postadress kommer inte publiceras.

Vänligen håll en god ton när du kommenterar. Personangrepp, rasistiska uttalanden och dylikt är inte tillåtet. Kommentarer som går över gränsen kommer att raderas.