Vad kommer att hända med byggkostnaderna? Tre relevanta teorier

KRÖNIKA | Professor Hans Lind ger oss tre teorier om hur byggkostnaderna kan komma att utvecklas framöver – två teorier är ganska positiva medan den tredje målar en mörkare bild.

Den traditionella pristeorin skiljer tydligt mellan kort och lång sikt. När något händer – till exempel minskat utbud av vissa varor på grund av krig eller naturkatastrofer – så stiger priset kraftigt på kort sikt. Sen sker dock undan för undan anpassningar både på efterfrågesidan och utbudssidan som steg för steg leder till att priserna faller tillbaka.

Motsvarande förändringar ska vi förvänta oss i byggsektorn, det vill säga att byggarna letar efter alternativ där de dyrare materialen inte används lika mycket – eller inte alls

När en viss vara blir dyrare ändras konsumtionsmönster. Ett klassiskt exempel är stigande bensinpriser som på längre sikt både begränsas av att hushållen reser mindre men också av att allt bensinsnålare modeller köps. I extremfall tar bilar som drivs av andra bränslen över helt. Motsvarande förändringar ska vi förvänta oss i byggsektorn, det vill säga att byggarna letar efter alternativ där de dyrare materialen inte används lika mycket – eller inte alls.

Företag hittar också nya underleverantörer från länder som de kanske tidigare inte handlat med. På utbudssidan sker motsvarande anpassningar. Företag börjar producera mer av de varor som blivit dyrare och på längre sikt byggs fabriker ut för att kunna producera mer av dessa lönsamma varor.

Nu när det gått ett halvår sedan Ryssland startade kriget mot Ukraina kan vi både läsa att OPEC ökat sin produktion med fallande oljepriser som följs. Jag har också sett notiser om att även priset på vissa trävaror börjat falla – vilket är precis vad vi ska förvänta oss utifrån ekonomisk teori. Vi ska inte räkna med att priserna helt går tillbaka till den tidigare nivån men de mekanismer som skissades ovan bör leda till att skillnaderna inom något år inte är särskilt stora.

När det blir sämre tider ökar pressen på företagen att effektivisera verksamheten

En annan teori, som ofta kallas X-inefficiency-teorin, säger att produktiviteten tenderar att sjunka i goda tider. Företagen behöver då inte vara så effektiva för att tjäna pengar. När det blir sämre tider ökar pressen på företagen att effektivisera verksamheten. Detta innebär att även om input-priser stiger så kan det motverkas av den högre effektiviteten vilket leder till att priset på den slutliga produkten stiger mindre än kostnaderna för inputs.

En tredje ekonomisk teori ger dock inte lika optimistiska slutsatser om byggkostnaderna i framtiden. Den underliggande frågan i den teorin är hur rörliga priser och löner är när efterfrågan först stiger och sedan faller. En gammal observation är att de flesta löner rör sig snabbare uppåt än nedåt när efterfrågan ändras. När efterfrågan stiger så ökar lönerna relativt mycket.

Under ett antal år – särskilt före pandemin – cirkulerade många historier om hur företagen i byggsektorn bjöd över varandra för att rekrytera chefer och arbetsledare på olika nivåer. Många bytte jobb med korta intervaller med snabbt stigande löner som följd.

De som får betala priset i form av avsked när efterfrågan faller och lönerna ligger kvar på en högre nivå är yngre och nyanställda

Byggnadsarbetarnas faktiska ersättning låg nog inte heller still under de goda åren med högt byggande. Att löner är stela nedåt när efterfrågan sedan faller förklaras ofta med den så kallade ”insider-outsider-teorin”. Vissa anställda vet att de kommer att behålla jobbet utan att behöva sänka lönen även om efterfrågan faller – eller vet att de har goda alternativ.

De som får betala priset i form av avsked när efterfrågan faller och lönerna ligger kvar på en högre nivå är yngre och nyanställda, eller de som av någon anledning inte är lika produktiva. Enligt teorin styrs alltså lönebildningen av ”insiders” intressen och därmed faller lönerna inte tillbaka till den gamla nivån. Lägre sysselsättning och produktion blir konsekvensen.

En nyckelfråga som jag berörde i en tidigare krönika är också hur markpriserna förändras. Även här kan det finnas trögrörlighet neråt. Markägaren, oavsett om det är en kommun eller en privat aktör, har byggt upp förväntningar om en viss prisnivå. När de ser att det är svårt att få fastighetsutvecklare intresserade av att bygga till den prisnivån på marken så väntar de hellre med att bygga än att gå ner i pris.

Om man bara betraktar framtiden med forskarens ögon kommer de kommande åren att ge mycket intressant information som gör det möjligt att bedöma hur bra olika teorier egentligen är!