DEBATT | Fastighetsägarnas Christina Heikel konstaterar att debatten om bostadsbrist är en väldigt svensk företeelse. Våra nordiska grannländer har kommit mycket längre.
Bostadsbristdebatten finns bland de nordiska länderna bara i Sverige. Norge, Finland och Danmark har delvis avreglerat sina hyresmarknader. I Sverige lyser öppenheten för reformer med sin frånvaro. Många klamrar sig envist fast vid illusionen om att den historiska bostadspolitiska modell vi valt tjänar befolkningen väl. Inslagen av önsketänkande är betydande. Breda bostadssubventioner och EU:s starkaste hyresreglering kortar inte bostadsköer i den takt som är nödvändig. Den leder heller inte till att andelen hemlösa är mindre här utan det lyckas våra nordiska grannar bättre med.
I Norge, Finland och Danmark finns både allmännyttiga hyresbostäder och hyresbostäder med en betydligt friare hyressättning än hos oss. Marknadsmekanismerna tillåts fungera samtidigt som det sociala ansvaret tas och inträdet på bostadsmarknaden underlättas.
Erfarenheterna från den senaste byggsubventionen, investeringsstödet, imponerar trots allt inte
Kriser föder generellt sett förändringsvilja. Vid någon tidpunkt borde insikten om bostadskrisen vara tillräcklig för att också Sverige ska riva plåstret. En ny regering behöver säkra parlamentariskt stöd för att avreglera hyresmarknaden och införa en social bostadspolitik värd namnet.
I den bostadspolitiska valdebatten har investeringsstödet kommit att bli huvudnummer. Analysen känns igen från andra områden – finns det brist på något ska man kasta pengar efter det, utan en djupare analys av vad som felar och vad som fungerar. Erfarenheterna från den senaste byggsubventionen, investeringsstödet, imponerar trots allt inte.
Riksdagens slopande av investeringsstödet i och med 2022 års statsbudget har visserligen bromsat nyproduktionen av hyresrätter eftersom ett stöd som hade funnits i kalkylen plötsligt rycktes bort. Hyresregleringen begränsar intäkten och byggkostnaderna har ökat med en takt vi inte sett på över 40 år. Utbudet släpar längre och längre efter. Det innebär inte att ett återinförande av stödet är lösningen framåt.
Hur fördelningspolitisk träffsäkerhet i vissa läger kan vara kontroversiellt, det förvånar minst sagt
Utöver att investeringsstödet varken varit socialt eller geografiskt träffsäkert, motverkar det naturliga marknadsmekanismer eftersom bostadsproduktionen inte anpassas till var efterfrågan finns utan till stödets utformning. Vi kan idag se vilka stora sociala problem som tidigare stöd i det som är utanförskapsområden har skapat. Dessutom kan investeringsstödet verka prisdrivande i byggledet.
Behovsbaserade konsumtionsstöd såsom bostadsbidraget är mer socialt träffsäkra. Fördelen är att hushållens efterfrågan blir styrande för vilka boendeformer som byggs och var dessa byggs. Ett bostadsbidrag kan samtidigt begränsa sociala effekter av nödvändiga renoveringar och standardhöjningar i det äldre hyresrättsbeståndet. Det skapar en effektivitet på bostadsmarknaden som alla är gynnade av. Hur fördelningspolitisk träffsäkerhet i vissa läger kan vara kontroversiellt, det förvånar minst sagt.
Den svenska hyressättningsmodellen gör produktionsstöd för hyresrätter än mer problematiskt. Hyror bestäms inom ramen för bruksvärdesystemet, som innebär att lägenheter med likvärdiga egenskaper ska ha ungefär samma hyra. Eftersom stödet villkoras av ett hyrestak, som oftast hamnar under nivån för bostäder som byggs utan stöd, kan de lägre hyresnivåerna i lägenheter med stöd komma att användas som jämförelsematerial i hyresnämndens prövningar i syfte att pressa ner hyrorna i det övriga hyresbeståndet. Det kan i sin tur påverka produktionen av hyresbostäder på ett negativt sätt.
En framkomlig väg är att hantera hyreslägenheter som byggts med produktionsstöd som en egen kategori utanför bruksvärdessystemet, utöver de 15 år som presumtionshyressystemet förbinder till, och att det görs någon form av behovsprövning av den bostadssökande. Med det skulle vi börja närma oss våra nordiska grannar.
Christina Heikel
Näringspolitiskt ansvarig, Fastighetsägarna GFR