LEDARE | Ingen som fortlöpande följer media kan ha missat att bostadspriserna fallit tillbaka under de senaste månaderna. Med rubriker som ”nu rasar bopriserna” presenteras varje justering nedåt med närmast samma dramatik som kriget i Ukraina. Rimligt? Mycket tveksamt.
Förvisso finns ett legitimt allmänintresse att bevaka bostadspriser i ett land där cirka 70 procent av befolkningen bor i villa eller bostadsrätt. Problemet handlar om att media och diverse ”experter”, trots all sändningstid runt frågan, har förtvivlat svårt att fånga pudelns kärna.
För den som bor långvarigt i en bostad har varierande bopriser tämligen marginell betydelse. Har man för avsikt att flytta och väljer att köpa och sälja i samma marknad spelar saken inte heller någon större roll. För en ung barnfamilj som nyss köpt ett småhus (om de lyckats med bragden att få ett lån) har saken ingen större betydelse. Den ökade belåningsgraden (skulden i förhållande till värdet på bostaden) kompenseras mer än väl av det faktum att så länge som realräntan (den faktiska räntan efter inflation) är kraftigt negativ amorteras lånet i rask takt vilket över tid stärker hushållets balansräkning.
Prisfallet är ju i allt väsentligt en effekt av stigande räntor
Så vad är det media missar? Låt mig peka på ett par saker. Under flera år har Finansinspektionen/ Riksbanken med stöd av till exempel Hyresgästföreningen hävdat att det är de stigande bostadspriserna, inte kreditrestriktionerna, som utgör det avgörande hindret för unga att skaffa sig en ägd bostad. När priserna nu faller med tio, till slut kanske med 20 procent borde det därmed bli lättare för unga att köpa en bostad.
Som Robert Boije påpekat i en läsvärd text på Realtid.se är det i själva verket tvärtom. Prisfallet är ju i allt väsentligt en effekt av stigande räntor. Med stigande räntor ökar hushållets boendeutgift. Eftersom bankerna prövar ett lån mot en så kallad Kvar-Att-Leva-På-kalkyl (KALP) får stigande räntor direkt påverkan på bankens hushållskalkyl vilket gör att den unga familjen fortsatt får kalla handen.
Jag är minst sagt förvånad över att alla de experter från landets mäklarhus och bankernas så kallade ”hushållsekonomer” som media vänder sig till inte klarar av att bena i dessa grundläggande sammanhang
Man skulle kanske kunna tänka sig att banken tar hänsyn till att realräntan är negativ, som gör att det i realiteten är mycket lönsamt att låna. Men så är inte fallet. Banken tittar på boendeutgiften, det vill säga de löpande betalningarna, inte på boendekostnaden, det vill säga den reala kostnaden för att bo över längre tid. Det betyder att insider/outsider-problemet växer ytterligare. Jag är minst sagt förvånad över att alla de experter från landets mäklarhus och bankernas så kallade ”hushållsekonomer” som media vänder sig till inte klarar av att bena i dessa grundläggande sammanhang.
Bakom hörnet lurar dessutom en annan fara som hittills knappast alls uppmärksammats. Allt talar för att bostadsbyggandet under hösten kommer att gå rakt in i väggen. Kortsiktigt kommer det inte märkas i den offentliga statistiken. Kommunerna kommer fortsatt ställa ut startbesked vilket av Boverket räknas som en ”påbörjad bostad”. Många av dessa projekt kommer dock att läggas på is, helt enkelt för att varken projektutvecklare, entreprenadföretag eller hushåll får ihop en fungerande kalkyl.
Här har vi den verkliga dramatiken. Men så långt i analysen kommer media mycket sällan
Sambandet är mycket simpelt. När priserna faller samtidigt som både hushållen och byggarna möter högre kostnader blir gapet mellan produktionskostnaden och det pris eller den hyra som projektutvecklaren måste ta ut för stort. Hushåll som är behov av att byta bostad hittar den på andrahandsmarknaden där priserna är lägre än i nyproduktionen.
För AB Sverige och bostadsmarknaden i stort är det dock dåliga nyheter. Bostadsbyggandet är en viktig motor i samhällsekonomin. Ett byggstopp kommer således förstärka den ekonomiska inbromsningen. Med färre nya bostäder blir det också svårare att klara de bostadssociala målen, där läget redan är kritiskt. Här har vi den verkliga dramatiken. Men så långt i analysen kommer media mycket sällan.