Presumtionshyror: Hur det var tänkt och hur hovrätten tänkte fel

KRÖNIKA | En dom i hovrätten gällande presumtionshyror har fått fastighetsägare och bostadsbyggare att fundera på framtiden. Hans Lind, professor i fastighetsekonomi, reder ut vad som hänt och vad som behövs.

Under senare år har det varit flera rättsprocesser och utslag rörande hur presumtionshyror ska utvecklas över tid. Som ”expert” i den utredning som ledde fram till förslaget om presumtionshyror (SOU 2004:91, Reformerad hyressättning) tänkte jag försöka bidra till debatten genom att först beskriva hur det var tänkt från början och sedan ge några kommentarer till hovrättens resonemang.

Det bakomliggande problemet i början av 2000-talet var följande:

Stigande bostadsrättspriser gjorde att det behövdes högre hyror för att göra det intressant att investera i hyreshus, bland annat för att markpriserna steg som följd av de stigande bostadsrättspriserna. De nya hyreshus som byggdes hade dock i allt väsentlighet samma standard som de som byggts några år tidigare. Detta skapade risker både för fastighetsägare och hyresgäster. Risken för fastighetsägaren var att hyresgästerna skulle begära bruksvärdesprövning och få igenom en hyressänkning. Risken var också att de som ägde något äldre hus begärde högre hyror och pekade på de höga hyrorna i de bruksvärdemässiga liknande nya husen.

Den centrala tanken bakom presumtionshyrorna var att ta bort dessa risker: Hyresgästerna i ett hus med presumtionshyror skulle inte gå kunna gå till domstol och få sin hyra bruksvärdeprövad. Om en hyra var en presumtionshyra skulle den inte kunna åberopas av fastighetsägare i det lite äldre beståndet som vill höja sin hyra.

En myt som cirkulerat länge är att dessa presumtionshyror skulle vara kostnadsbaserade. Presumtionshyran skulle kunna räknas ut som drifts- och underhållskostnader, avskrivning och en rimlig avkastning på investerat kapital. Utredningen tar dock klart avstånd från detta och argumentet är helt enkelt att dessa olika komponenter inte kan mätas på ett någorlunda entydigt sätt.[1] Det kan finnas mycket delade meningar om underhållskostnader, avskrivningar och avkastningskrav. Presumtionshyran är helt enkelt den hyra som parterna kommer överens om att kalla presumtionshyra – oavsett hur den förhåller sig till årskostnader beräknade på ett visst sätt.

En myt som cirkulerat länge är att dessa presumtionshyror skulle vara kostnadsbaserade.

Nästa fråga var hur denna presumtionshyra ska utvecklas över tid. Den bakomliggande tanken var som sagt att minska riskerna för fastighetsägaren och i alla fall inte skapa några nya risker. Det finns alltid en risk med kollektivt förhandlade hyror men för att inte skapa några ytterligare risker var tanken att presumtionshyran skulle förändras i samma takt som liknande kollektivt förhandlade lägenheter. Då uppstod ju inga nya risker för investeraren.

Lagtexten är dock inte glasklar på denna punkt och hovrätten har gjort en annan tolkning. Den formulering som det handlar om lyder på följande sätt (Jordabalken Kap 12 § 55c):

”Trots första stycket [som säger att hyran ska vara konstant -HL] får hyran ändras i den utsträckning det är skäligt med hänsyn till den allmänna hyresutvecklingen på orten sedan överenskommelsen träffades.”

Frågan som ställs är enligt min mening följande: När är det skäligt att ändra presumtionshyran? Och svaret är: Ifall den allmänna hyresnivån ändrats.

Hovrätten läser det som att innebörden är: Presumtionshyran ska ändras i linje med den allmänna hyresutvecklingen om detta är skäligt. Och det är domstolen som ska bedöma om och hur mycket det är skäligt att ändra presumtionshyran.

Hade hovrätten tänkt lite till borde de förstått att detta inte är en rimlig tolkning. Hovrätten konstaterar att det inte någonstans i förarbetena finns något resonemang om hur denna skälighetsbedömning ska gå till. Detta i sig borde ringt en varningsklocka. Men tänker man på att ett centralt syfte med presumtionshyran var att minska riskerna för investerare så är det mycket osannolikt att lagstiftaren skulle sagt att presumtionshyran ska följa den allmänna hyresutvecklingen om detta är skäligt och inte säga ett ord om hur denna skälighetsbedömning ska gå till. En sådan regel skapar ju stor osäkerhet för investerare.

Hade hovrätten tänkt lite till borde de förstått att detta inte är en rimlig tolkning.

Om vi trots allt accepterar hovrättens tolkning så är frågan alltså om det är skäligt att höja presumtionshyran i takt med andra hyror. Hovrätten menar att så inte är fallet och beslutar – lite förenklat – att presumtionshyran får höjas med hälften av den allmänna hyreshöjningen. Även på denna punkt är deras argument inte övertygande.

Låt oss anta att presumtionshyran år 1 är 20 procent högre än de vanliga hyrorna. Presumtionshyran ligger närmare marknadshyran. Om vi antar att presumtionshyrorna följer den allmänna hyresutvecklingen så ligger de 15 år senare också 20 procent högre. Hovrätten menar nu att eftersom dessa hyror då kan ingå i ett jämförelsematerial riskerar det att leda till betydande hyreshöjningar i det övriga beståndet. Eftersom lagstiftaren inte ville detta bör gapet mellan presumtionshyror och andra hyror minskas över tid.

Denna risk är dock rimligen mycket liten. Så fort presumtionstiden gått ut kan ju de som bor i presumtionshuset begära bruksvärdesprövning. Eftersom det – enligt antagandet – finns kollektivt förhandlade hyror för liknande lägenheter som ligger 20 procent lägre kommer bruksvärdesprövningen rimligen leda till att presumtionshyrorna sänks. Om en fastighetsägare begär höjning med hänvisning till de högre presumtionshyrorna är utgången inte alls lika säker. Domstolen kan avvakta till den första prövningen är klar och då finns inga höga hyror kvar. Eftersom kollektivt förhandlade hyror ska väga tyngst så kommer hyresnivån i de vanligt förhandlade lägenheter rimligen väga tyngre än presumtionshyran som förhandlades för 15 år sedan. Dessa hyror kan också komma att ses som ”enstaka topphyror” som inte heller ska ges stor vikt.

Avslutningsvis kan konstateras att utslagen i hovrätten rimligen ha gjort presumtionshyror mindre intressanta än det var tänkt och därmed blir rimligen riskerna i hyreshusbyggandet större igen. Vill regeringen att presumtionssystemet ska vara kvar, behöver de ändra paragrafen ovan så att det tydligt framgår att presumtionshyran får följa den allmänna hyresutvecklingen (för liknande lägenheter). Eftersom presumtionshyran ligger närmare marknadshyran kanske det inte lönar sig att höja så mycket – men det viktiga är att fastighetsägaren vet att denna får höja presumtionshyran i takt med den allmänna hyresutvecklingen.

[1] Jag kan passa på att göra lite reklam för boken ”Gör inte regler som hänvisar till det omätbara: om kapitaltjänstkostnader, tomträttsavgälder och elnätsavgifter” där vådorna av att ha regler som hänvisar till saker som är svåra att mäta illustreras.