KRÖNIKA | Flertalet experter talar om risken för att en ”perfekt storm” kan vara på väg att träffa bostadsmarknaden. Kan det ge samma katastrofala spridningseffekter i ekonomin som på 90-talet. Ulf Perbo, fd statssekreterare med ansvar för bostadspolitik och chefekonom på Sveriges Byggindustrier, reder ut frågan.
Om bostadsmarknaden drabbas av en extern chock som får bostadsefterfrågan att dämpas och nyproduktionen att minska kraftigt kan det få dramatiska spridningseffekter i hela ekonomin. Det var en hård läxa Sverige fick i början på 90-talet när skattereformen förändrade förutsättningarna för bostadsefterfrågan i allmänhet och nyproduktion i synnerhet. Nu pratar flera experter om att en ”perfekt storm” kan vara på väg att träffa bostadsmarknaden. Kan detta ge samma katastrofala spridningseffekter i ekonomin som på 90-talet? Då blev resultatet en dramatisk ekonomisk depression med ett fall i BNP med 5 procentenheter, massarbetslöshet och kollaps för statsfinanserna. Vad händer nu när byggpriserna rusar, räntorna stiger, elpriserna skenar, reallönerna sjunker och börsen faller?
Vad hände i början på 90-talet?
Ekonomin rasade på grund av bostadsmarknaden. Bostadsmarknaden rasade inte på grund av ekonomin. Bostadsmarknaden utsattes på 90-talet för vad som kan kallas en ”exogen chock” när skattereformen och subventionsavtrappningen fick boendekostnaderna att stiga kraftigt och nyproduktionskostnaderna ännu mera. Bland annat infördes full moms på byggande och förvaltningstjänster och fastighetsskatten höjdes. Ett par år senare avvecklades även räntebidragen som var en viktig beståndsdel i den statliga bostadsfinansieringen. Hyrorna höjdes i genomsnitt i hela beståndet 1990–1997 med ca 40 procent realt. Boendekostnadernas andel av hushållens disponibla inkomster steg till de högsta i världen.
Denna prischock på boendet skapade ett behov av att reducera bostadskapitalet i Sverige. De skenande boendekostnaderna drev fram ett prisfall på bostäder som skapade den amorteringschock (”ökning av sparkvoten”) som fick privat konsumtion att falla trots att de disponibla inkomsterna steg. Förutom denna relativprischock på boendet gentemot andra hushållsutgifter tillkom en relativprischock för nyproduktion gentemot beståndet. Genom införandet av full moms följt av en subventionsavtrappning blev konkurrensläget för nyproduktion omöjligt när beståndspriserna samtidigt föll. En kollaps i bostadsbyggandet blev oundviklig.
Det dramatiska fall i bostadspriserna och bostadsbyggandet som inträffade fortplantade sig kraftfullt ut i hela samhällsekonomin. Övriga delar av ekonomin bidrog inte till fallande BNP. Utrikeshandeln gav positiva bidrag till BNP även under krisåren.
Det dramatiska fall i bostadspriserna och bostadsbyggandet som inträffade fortplantade sig kraftfullt ut i hela samhällsekonomin.
Den privata konsumtionen stod för knappt hälften av BNP-fallet åren 1990–1993, en effekt av att amorteringarna för bostadslån steg kraftigt. Bostadsinvesteringarnas fall stod för något över hälften av nedgången och fortsatte sedan att bromsa ekonomin i många år framåt, en följd av att byggproduktion är en verksamhet som fortgår flera år efter påbörjandet. Raset i sysselsättningen – 500 000 jobb försvann – berodde i betydande utsträckning på att jobb försvann i byggsektorn och hos materialleverantörer samt åkerier som direkt kan härledas från minskade materielleveranser till byggbranschen samt den minskade konsumtionen. De offentliga finansernas försvagning berodde i stor utsträckning på krympande skattebaser till följd av fallet i bygginvesteringar och kraftigt stigande kostnader för arbetslösheten.
Bostadsinvesteringarna var strax före 90-talskrisen uppe i knappt 6 procent av BNP. Sedan föll andelen till knappt 2 procent vilket orsakade större delen av BNP-kollapsen (resten orsakades av minskad privat konsumtion).
Vad händer nu?
Bostadsinvesteringarna utgjorde år 2021 ca 5 procent av BNP och det ser ut att bli ungefär samma siffra i år. Fallhöjden är alltså nästan lika stor som i inledningen på 90-talskrisen. Hur stor är då den prischock som drabbar boendet och byggandet nu?
Boendekostnaderna drivs upp dels av energipriserna som stigit kraftigt (el 34% dyrare på ett år), dels av räntorna som enligt till exempel SBAB:s prognos kommer att stiga från ca 1,5% till ca 4%. Även de kraftigt stigande byggkostnaderna ökar kostnaden för underhållsåtgärder. Ökningen av boendekostnaderna börjar alltså påminna om 90-talet. En analys som refereras i SvD bedömer att avgifterna i bostadsrättföreningar kommer att stiga ca 18 procent enbart på grund av räntehöjningen i en genomsnittlig förening.
Byggkostnaderna har enligt SCB:s byggkostnadsindex stigit 14 procent de senaste tolv månaderna.
Byggkostnaderna har enligt SCB:s byggkostnadsindex stigit 14 procent de senaste tolv månaderna. Byggmaterial, transporter, drivmedel och el med ca 25 procent. Det kan alltså inte uteslutas att byggkostnaderna stiger ungefär lika mycket som på 90-talet.
KPI hade enligt SCB:s majmätning stigit med 7,2 procent. Det innebär att reallönerna sjunker markant för tillfället. Samtidigt har börsen sjunkit kraftigt sedan årsskiftet och även bostäder förväntas sjunka i pris. Hushållens ekonomiska situation försämras alltså markant.
Slutsats
Det kan bli en mycket negativ ekonomisk utveckling motsvarande den på 90-talet. Det kommer troligen att försvinna några procentenheter av BNP i minskade bostadsinvesteringar och minskad privat konsumtion. Förutom byggbranschen kommer åkerier och materialindustrin att möte en negativ utveckling. På grund av de långa ledtiderna kanske de realekonomiska effekterna börjar synas under 2023.
De behöver inte bli så dåligt. Till skillnad från skattechocken på 90-talet är drivkrafterna nu inte permanenta. Kriget i Ukraina kan ta slut. Inflationen och därmed räntehöjningsbehovet kan dämpas. Den övriga ekonomin kanske går starkt och kan motverka impulserna från bostadsmarknaden mer än i början på 90-talet.
Till skillnad från skattechocken på 90-talet är drivkrafterna nu inte permanenta.
Men det finns en märklig observation vad gäller vilka bostäder som byggs nu i jämförelse med 90-talet som bör noteras. Toppåret 1991 byggdes 67 000 bostäder, att jämföra med toppåren i nuvarande högkonjunktur för byggandet som varit kring 55 000. Men det var bara två år under 80–90-talets byggboom som vi färdigställde över 30 000 lägenheter i flerbostadshus. Från 2016 till idag har vi legat över den nivån och flera år kring och över 40 000, med fokus på små lägenheter. 2019 toppade vi med 45 000 lägenheter i flerbostadshus, långt över nivåerna under byggboomen på 90-talet. Småhusbyggandet som under 90-talets högkonjunktur låg kring 20–30 000 per år är däremot nu bara kring 10 000 per år.
Det förefaller därför troligt att byggandet av små lägenheter kommer att rasa kraftigt de närmaste åren och att småhusbyggandet skulle kunna dämpa nedgången i byggandet och därmed de negativa spridningseffekterna i ekonomin. Det har varit extremt lågt i Sverige under lång tid (det lägsta på 100 år!) och blockerats av kommunal planering och statliga regelverk, inte av ekonomiska faktorer. På många håll i landet tål marknaden försämrade ekonomiska villkor. Faller övrigt byggande kan de ekonomiska effekterna lindras om denna efterfrågan släpps fram.