Vem ska betala när hyreshusen renoveras?

 

GÄSTKRÖNIKA | Att hyresfastigheter förr eller senare behöver renoveras är alla överens om. Men inte om vem som ska betala. Det är hög tid att vi talar om elefanten i rummet – den bristande balansen mellan upplåtelseformerna. Staten ger idag ett mångmiljardstöd till dem som bor med äganderätt och bostadsrätt i form av ränteavdrag och ROT-avdrag som sänker skatten. Självklart borde ett liknande stöd utgå också till hyresrätten. Tillsammans med skattemässigt avdragsgilla avsättningar för framtida fastighetsunderhåll skulle renoveringar bli mindre kostsamma och hyrorna inte behöva höjas lika mycket vid en omfattande renovering. Det skriver Jörgen Mark-Nielsen, samhällspolitisk chef på Sveriges Allmännytta.

Jag tror att de flesta inser att det är nödvändigt att renovera hus efter ett antal år. Hyreshus byggs för att användas av flera generationer. De blir med tiden slitna och måste renoveras med jämna mellanrum. Miljonprogrammets hyreshus är idag 50 år eller äldre. Stammar behöver bytas och badrum förnyas. Energianvändningen måste minskas genom åtgärder på tak och fasader och nya tekniklösningar för värme och ventilation. Elsystem måste bytas ut och gårdar behöver rustas upp. Husen behöver klimatanpassas och uppfylla de krav som dagens och morgondagens hyresgäster ställer på en modern bostad.

Att renovera husen är dyrt, men att avstå renovering är inte ett alternativ för långsiktiga fastighetsägare. Om en kalkyl visar att ett nybyggt hus skulle bli alltför dyrt kan man helt enkelt avstå från att bygga det, men ett befintligt hus måste man alltid ta hand om. Väntar man med att renovera är risken stor att det i längden kostar ännu mer.

Men det allra värsta vore förstås om vi skulle få nedslitna bostadsområden med förhållandevis låga hyror där endast människor med låga inkomster kommer att bosätta sig, ett slags social housing i dess allra sämsta form med ökad segregation som resultat. Det får aldrig bli lösningen.

Vem ska betala?

Sammanfattningsvis så talar både miljömässiga, ekonomiska och sociala skäl för att hyreshus måste underhållas och renoveras i takt med att de åldras. Men frågan är: Vem ska betala?

De allmännyttiga bostadsföretagens möjligheter att klara av nödvändiga renoveringar varierar stort och beror på beståndets kvalitet, företagets ekonomi och vilken marknad företaget befinner sig på. För många av Sveriges Allmännyttas medlemsföretag är de ekonomiska förutsättningarna att rusta upp husen inte särskilt goda, vilket begränsar de åtgärder som är möjliga att vidta. Ibland gör man till och med bedömningen att man måste sälja fastigheter för att få in medel till nödvändiga renoveringar.

Bostadsföretagen måste självklart göra allt de kan för att pressa priserna när renoveringsarbetena handlas upp. Men ska detta lyckas behövs en bättre konkurrens och att fler och mindre aktörer blir verksamma på marknaden. För allmännyttan skulle priserna kunna pressas ytterligare om man inte behöver tillämpa regelverket i lagen om offentlig upphandling.

Det man måste komma ihåg är att en hyresvärd inte har några andra intäktskällor än hyrorna, det är alltså med dessa pengar som renoveringar måste betalas.

I allmänhet brukar hyresgästerna uppskatta att huset man bor i renoveras, men för en del hyresgäster kan det vara svårt att klara en hyreshöjning efter renoveringen. Vad kan då göras för att så många hyresgäster som möjligt ska kunna bo kvar efter renoveringen?

I allmänhet brukar hyresgästerna uppskatta att huset man bor i renoveras, men för en del hyresgäster kan det vara svårt att klara en hyreshöjning efter renoveringen.

Sedan ganska många år erbjuder flera bostadsföretag hyresgästerna att välja renoveringsnivå, helt enkelt varierande standard och utrustning och därmed olika hyresnivå. I andra fall erbjuder man hyresgästen förtur till en annan mindre lägenhet med lägre hyra, om hyresgästen är i ett läge i livet då det ändå skulle passa bra. Det är inte heller ovanligt att den nya hyran trappas in under tre till fem år vilket ger hyresgästen en bättre möjlighet att anpassa sin ekonomi.

Sådana erbjudanden kan vara viktiga för många enskilda hushåll, men är naturligtvis inte tillräckligt. Det krävs också ett större statligt engagemang. Det statliga bostadsbidraget har inte reformerats på 25 år. En översyn av bostadsbidragets funktionssätt och en uppjustering av stödnivån så att den matchar dagens hyresnivåer skulle ge fler möjlighet att betala hyran efter renovering.

Elefanten i rummet är dock den bristande balansen mellan upplåtelseformerna. Staten ger idag ett mångmiljardstöd till dem som bor med äganderätt och bostadsrätt i form av ränteavdrag och ROT-avdrag som sänker skatten. Det är egentligen märkligt att staten valt att gynna de hushåll som äger sitt boende och samtidigt missgynna dem som hyr sin bostad. Självklart borde ett liknande stöd utgå också till hyresrätten.

Om ROT-stödet utvidgas till att även omfatta hyresbostäder så skulle fler ha råd att bo kvar efter renovering. När jag började arbeta på dåvarande SABO på 1980-talet fanns en statlig så kallad ”kvarboendegaranti”. Den bestod av ett särskilt bidrag till ”bostadskostnader efter ombyggnad”, vilket utgick till hyresvärden med villkoret att hyran skulle sänkas med samma belopp. Hyresrabatten täckte en del av hyreshöjningen efter renovering och trappades av under några år. Något liknande borde kunna införas idag. Om stödet utformas så att det i sin helhet kommer enskilda hyresgäster till godo borde det vara tillåtet enligt EU:s statsstödsregler.

Om ROT-stödet utvidgas till att även omfatta hyresbostäder så skulle fler ha råd att bo kvar efter renovering.

En berättigad fråga är också varför den hyresgäst som bor i huset just när det är dags för renovering ska behöva ta hela smällen. Vore det inte mer rättvist om de som bott där under alla år från det att huset byggdes betalade lite mer i hyra varje år?

Från Sveriges Allmännytta har vi pekat på behovet av en reform som innebär att det åter blir möjligt för bostadsföretag att göra skattemässigt avdragsgilla avsättningar för framtida fastighetsunderhåll. Det innebär att en stor del av renoveringskostnaden kan täckas genom att hyran är något lite högre under många år och att denna del fonderas. Då kan hyreshöjningen vid renovering bli lägre, eftersom alla som bor i huset över tid med är med och betalar i stället för att hela kostnaden lämpas över på framtida hyresgäster.

En sådan reform hjälper naturligtvis inte på kort sikt, men kan få stor betydelse nästa gång husen ska renoveras. Det handlar helt enkelt om kärnan i ”hållbar utveckling”; att tillgodose dagens behov utan att äventyra kommande generationers möjligheter att tillgodose sina behov.

Vilket parti är berett att ta upp stafettpinnen och arbeta för balanserade villkor mellan upplåtelseformerna, för skatteregler som inte gör skillnad på folk och folk beroende på hur man bor?

 

Få våra nyhetsbrev på tisdagar och fredagar, prenumerera på bostadspolitik.se

Lämna ett svar

Din e-postadress kommer inte publiceras. Obligatoriska fält är märkta *

Vänligen håll en god ton när du kommenterar. Personangrepp, rasistiska uttalanden och dylikt är inte tillåtet. Kommentarer som går över gränsen kommer att raderas.