Bostadsrättsföreningar spelar viktig roll för stadsomvandlingen

 

KRÖNIKA | Jan Jörnmark, docent i ekonomisk historia, blev ombedd att skriva om sin bostadsrättsförening till ett hundraårsjubileum. Det ledde till en insikt om att dagens situation kräver en ny aktivitet i bostadsrättsföreningarnas fastighetsförvaltning som inte funnits tidigare. Därför är det också viktigt att lyfta föreningarnas positiva bidrag till de senaste decenniernas stadsomvandling i debatten.

I våras fick jag tillfälle att reflektera över svensk bostadsmarknad och bostadsrättsformen på ett sätt jag aldrig tidigare gjort. Det jag gjorde var att jag blev ombedd av mina styrelsekolleger att analysera och skriva om bostadsrättsföreningen Ekroten i centrala Göteborg på djupet. Orsaken var att vi fyllde hundra år, men ganska snart upptäckte jag att insikterna jag fått på ett tydligt sätt kan förbättra vårt arbete framöver. Det gav också en unik möjlighet att förstå den resilens som finns i föreningsformen.

Spekulationerna om vad som kan tänkas krävas av bostadsrättsföreningar vad gäller underhållsplaner och avskrivningar har pågått länge, men den resurs som finns i form av mycket gamla föreningars erfarenhet har använts i liten grad. Ändå finns det en stor mängd föreningar som nu har uppemot 90–100 års historik, och som i allmänhet varit stabila över hela denna period.

Bakgrunden till att de finns analyserades av SOU 1928:16, alltså förarbetet till 1930 års bostadsrättslag. I den redogörs för bakgrunden till varför det var nödvändigt att skapa en ny kooperativ ägandeform. Åren runt 1920 hade ombildningar av hyreshus till kooperativt ägande varit ett omfattande fenomen. Orsaken var att en hyresreglering införts i landet 1917. Effekten blev starkt fallande reala hyror. Med detta började fastighetsägare göra om sina hus till andelsfastigheter. Hyrorna var alltså reglerade – men inte priset på enskilda lägenheter.

Åren runt 1920 hade ombildningar av hyreshus till kooperativt ägande varit ett omfattande fenomen.

Den ombildningsform som valdes var formen bostadsförening, av det enkla skälet att bostadsrättsförening ännu inte existerade. I SOU 1928:16 sammanfattades utvecklingen på ett sätt som tydligt kan kännas igen idag: ”Särskilt under 1920 tillkom ett flertal av dessa föreningar, vilka egentligen voro inriktade på att till förmån för fastighetsägare avyttra bostadslägenheter och därigenom sökte kringgå då gällande lagar mot hyresstegring”. De var också den här erfarenheten som ledde till att bostadsrättskontrollagen infördes samtidigt som nästa hyresreglering kom till 1942. Den gången visste man helt enkelt vad som hade hänt tjugo år tidigare och ville därför undvika en storskalig övergång till bostadsrättsformen.

Föreningen Ekroten är en av dessa. Vi var länge en bostadsförening, men för tjugo år sedan ombildades vi till att bli en vanlig bostadsrättsförening. Men det de gamla föreningarna kan ge är en tydlig bild av både vilka styrkor och svagheter som den kooperativa formen har. Det var också det som blev tydligt när jag gav mig in i vår förenings synnerligen omfattande (och oordnade) arkiv.

Det blev omedelbart tydligt för mig att den viktigaste knappa resursen i kooperativen är kompetens. Det handlar både om kompetens för att klara renoveringsbehov, och det som är rent standardiserade moderniseringar. Över en hundraårsperiod handlar det om sådant som centralvärme, att standarden för VA-system totalförändras och så vidare. I princip kommer all utrustning i husen att bytas över perioden. Man har egentligen ett hus 1920 och ett helt annat 2020. Det är idag dessutom förutsedda förändringar, vilka bör underlättas av underhållsplaner (förutsatt att de är realistiska).

I de äldre föreningarna har däremot alla förändringar skett spontant, vilket blev uppenbart redan kring 1930 när de första större problemen i den här föreningen uppstod på grund av den bristande grundläggning som skett när huset uppfördes 1904. Samtidigt skulle också centralvärme dras in och även etableringen av en hiss sågs som nödvändigt för att upprätthålla standarden.

Kraven var stora och det innebar att diskussioner fördes om att sälja andelarna till en etablerad fastighetsägare. Enigheten i föreningen var dock nästan total om att fördelarna med en fri ägandeform var att föredra. Finansieringen av de investeringar som var nödvändiga kom därför att genomföras genom att vissa av delägarna gick in med privata lån till föreningen. En annan intressant utveckling som startar på 1930-talet är att alla lägenheter börjar utvecklas på olika sätt. Idag finns det inte två lägenheter som ser likadana ut i någon uppgång.

Det som är blir uppenbart här är flera av de fördelar kooperativet har. En synnerligen väsentlig fördel är att det inre underhållet lyfts av från föreningarna. Det är också det som göra att bostäderna idag är helt olika varandra. Den processen började med att centralvärmen drogs in och att de utrymmeskrävande kakelugnarna revs i ungefär av hälften av rummen i huset. Den utvecklingen har sedan fortsatt genom decennier av moderniseringar och förändrade krav på större badrum, kök och så vidare. Inga av dessa krav har dock belastat kollektivet. En annan uppenbar kostnadsmässig fördel som föreningarna har är att yieldkravet är satt till noll. En tredje och svårmätbar fördel är att omsorgen om gemensamt ägda utrymmen bör leda till en bättre skötsel och därmed billigare underhåll. Hur mycket dessa tre fördelar kan förbilliga driften av en förening jämfört med ett traditionellt hyreshus är oklart. Från det exempel jag sett i vår förening, som lyckats hålla sig välskött och med synnerligen låga lån och avgifter under hundra år skulle jag säga att de kostnadsmässiga effekterna måste vara mycket större än man normalt sett föreställer sig.

Men påfrestningarna har också varit stora. Föreningens allra största prövning blev den långa perioden av hyresreglering som kombinerades med bostadsrättskontrollagen från och med 1942. Eftersom föreningen drevs med fyra kommersiella lokaler i bottenplanet tillsammans med flera bibehållna hyreslägenheter blev efterhand de allt lägre reala intäkterna ett växande problem. Underhållet eftersattes systematiskt och framemot 1970 var huset så nedgånget att en byggmästare erbjöd delägarna en miljon för hela fastigheten. I dagens penningvärde motsvarar det cirka 8 miljoner (värdet på fastigheten kan idag uppskattas till 250–300 miljoner). En tredjedel av ägarna ville acceptera budet, vilket säger något om tillståndet både i fastigheten och Göteborgs innerstad för ett halvsekel sedan.

Räddningen kom i form av de subventionerade statliga renoveringslånen i mitten av sjuttiotalet. Att följa den processen i de gamla protokollen var synnerligen intressant. En tydlig effekt som undveks av föreningarna var att de starka incitament till att överrenovera som beskrivits av Allhus grundare Leif Nordlund undveks: ”Vi byggde om nedgångna hus i Stockholms innerstad… Vi sanerade, som det hette, genom att dra in centralvärme och bygga moderna badrum, kök och vindslägenheter. På den tiden fick vi förmånliga lån för dessa åtgärder. Den av staten garanterade räntan var drygt 2 procent då marknadsräntorna var över 10. Det mesta av ombyggnadskostnaderna kunde dessutom rubriceras som underhåll och dras av i bolagets deklarationer. Lite väl förmånligt kan man tycka nu efteråt.”

För en privat verkande byggherre blev det alltså önskvärt att på varje tänkbart sätt maximera lånebeloppen. I nästa skede gällde det att göra de stora beloppen trovärdiga om lånemyndigheterna genomförde kontroller. Det innebar i många fall att fullständigt onödiga förändringar av lägenheter gjordes. Sentida renoveringar har i många fall fått ägna stora kostnader att avlägsna spåren av den verksamheten.

Det innebar i många fall att fullständigt onödiga förändringar av lägenheter gjordes.

I en förening som Ekroten såg logiken annorlunda ut. Man fick i och för sig ta lån upp till 80 000 kronor av föreningen (som sedan tog upp statliga lån) för att modernisera lägenheterna, men incitamenten att överdriva dessa var i princip obefintliga. Jag såg det här på ett personligt plan när jag kom till Ekroten våren 2000. Då hade jag redan renoverat flera lägenheter i Linnéområdet och då upptäckt det ovan beskrivna mönstret, vilket gjort att jag avlägsnat igensatta dörrar, blindväggar med mera.

När jag sedan kom till Ekroten förväntade jag mig att se samma sak – men av överreparationer fanns inte ett spår i lägenheten. Jämfört med samtliga lägenhetsrenoveringar jag genomfört och följt på andra håll erbjöd Ekroten en helt annan bild. Överhuvudtaget är det alltså uppenbart att renoveringarna i den kooperativa föreningen genomfördes på ett väl kontrollerat sätt. Att de kooperativa ägarna befann sig i huset och hade ett direkt intresse av att hålla både kostnader och kvalitet under kontroll måste haft en helt avgörande betydelse. Det antyder att många miljarder sannolikt hade kunnat sparas nationellt om Ekrotens typ av renoveringar genomförts överallt.

Det som sedan hänt med Göteborgs innerstad, huset och föreningen är osannolikt. Man kan tänka sig att det finns två huvudkomponenter som förklarar utvecklingen. Den ena av dessa finns i husen, där de stora renoveringar som startade under sjuttio- och åttiotalen och sedan fortsatt sedan dess har utvecklat fastigheter som tidigare befann sig på en förfallen standardvariant av 1930-talet till dagens nivå. En lägenhet som köptes för 100 000 kronor (850 000 i dagens penningvärde) år 1973 är alltså en helt annorlunda produkt än den man idag köper för mellan 15 och 20 miljoner.

Förbättringarna har skett både inne i lägenheterna och i själva fastighetsstandarden. I början av 1970-talet beskrevs porten i Ekroten som svårt förfallen, och alla installationer för el, vatten och så vidare var i samma skick. Puts rasade från fasaderna i hela grannskapet och boende oroade sig för att gå ut på balkongerna. Inne i husen rådde motsvarande eftersatta standard. Så sent som i början av 2000-talet kunde man besöka lägenheter i Göteborg där köksutrustningarna var intakta sedan hundra år tillbaka.  Badrum var i allmänhet små och sparsamt utrustade. Golv var svarta av decenniers slitage och väggar och tak spruckna.

Som vi sett gällde det i många fall även efter ROT-renoveringarna, som oftast genomfördes på mycket okänsliga sätt. Eftersom de utfördes av samma byggindustri som byggt det så kallade ”miljonprogrammet” och massproducerade seriebyggda småhus kom lägenheterna att moderniseras med samma åtgärder. Linoleumgolv, spånplattor och standardkakel skapade modernitet, men till priset av att originalkänslan försvann. Under 1990- och 2000-talet har oerhört mycket pengar lagt på att återställa den typen av kvaliteter som försvann i de okänsliga renoveringarna.

Genomgången gör det möjligt att förstå den oerhörda prisuppgång som skett. Den förklarar också varför lägenheter var så billiga i förhållande till standardiserade villor på 1970-talet. I normalfallet fick man betydligt mer än dubbelt så mycket lägenhetsyta i centrala Göteborg som om man köpte en villa i Långedrag eller Lerum 1975. Idag är förhållandet ofta det rakt motsatta. Den stora prisuppgången i föreningen och resten av staden är alltså en relativ prisförändring, där värdet på lägenheter i hög grad ”kommit i kapp” villorna. Orsaken till att lägenheterna var så lågt värderade tidigare var att man köpte en sämre och osäkrare produkt. Hyresregleringen var huvudorsaken till en lång period av underinvesteringar som skapat denna bristfälliga produkt, och det krävdes minst två-tre decennier av investeringar innan lägenheterna hunnit i kapp standardmässigt. Inte minst på grund av bruksvärdesprincipen var det bara bostadsrättsföreningarna som kunde genomföra den standardhöjningen.

Men stadsrummets förändring är lika viktigt. Lorensberg och Göteborgs centrum var i mitten av 1970-talet en helt annan stad än det är idag. Befolkningen i stadens centrala delar föll med en tredjedel mellan 1955 och 1980, och eftersom så få ville flytta på grund av hyresregleringen var medelåldern synnerligen hög.

När sedan upprustningen av lägenheter och möjligheten att köpa moderna bostadsrätter skapade en ny marknad under 1980- och 1990-talen förändrades hela den bilden. Utvecklingen mellan 1995 och 2010 framstår i efterhand som helt centrala i förloppet. Centralt var att byggsubventionerna eliminerades 1993. Det innebar att all nyproduktion omöjliggjordes utanför de områden där den starkaste efterfrågan och betalningsförmågan fanns. Bostadsproduktionen föll sedan med mer än åttio procent. När detta produktionsfall kom samtidigt som urbaniseringen tog fart innebar det en ren naturnödvändighet att efterfrågan på det existerande beståndet i städernas centrala delar utvecklades på ett explosivt sätt.

Dynamiken förstärktes av de förändrade majoritetsreglerna för ombildning. Enkel majoritet (51 procent) blev mellan 1992 och 2002 tillräckligt för ombildande. De båda reformerna skapade uppenbart omfattande vidgningseffekter på bostadsrättsmarknaden från och med nittiotalets mitt. Under de åren omvandlades lika många lägenheter per år i Göteborg som tidigare skedde på fem-sex år.[1]

Allra starkast var utveckling i Lorensberg/Vasastan och stadsdelarna i Linné. Bara i kvarteren runt omkring Ekroten omvandlades långt mer än ett dussin fastigheter. Utvecklingen gjorde dessutom att det blev möjligt att bygga om äldre kontorsfastigheter till bostadsrätter. Under 2010-talet gick Wallenstam vidare med nya rekorddyra presumtionssatta hyresrätter i området. Befolkningen är i dag tillbaka på 1950-talets nivåer, vilket gjort ett mycket mer attraktivt stadsrum möjligt.

Men det är också uppenbart att det här ställer mycket högre krav på föreningar av Ekrotens typ. Förväntansbilden från de boende i föreningen är idag väsensskild mot vad den var för några decennier sedan. Utbudet av service och underhållstjänster är också mycket större, men gör det tydligt allt viktigare att förhålla sig kritiskt granskande till. Men även stadsrummets förändring höjer ribban för föreningarna, för de är i dag en del av en dynamisk urban utveckling. Det gör att en inriktning på att begränsa vilka som finns och vad det luktar i gatulokalerna inte är lika enkel som tidigare. Sammanfattningsvis är den insikt jag fått att dagens situation kräver en aktivitet i bostadsrättsföreningarnas fastighetsförvaltning som inte funnits tidigare. Därför är det också viktigt att föreningarnas positiva bidrag till de senaste decenniernas stadsomvandling på alla sätt lyfts i debatten.

[1] I Göteborg omvandlade inga lägenheter av allmännyttan. Hela tillskottet på nästan 15 000 omvandlade lägenheter kom från privata  ägare som sålde bruksvärdesreglerade fastigheter.

 

Få våra nyhetsbrev på tisdagar och fredagar, prenumerera på bostadspolitik.se

Lämna ett svar

Din e-postadress kommer inte publiceras. Obligatoriska fält är märkta *

Vänligen håll en god ton när du kommenterar. Personangrepp, rasistiska uttalanden och dylikt är inte tillåtet. Kommentarer som går över gränsen kommer att raderas.