KRÖNIKA | Mycket tyder på att vi under några år framåt kommer att se stigande räntor – som bromsar bostadspriserna – och stigande produktionskostnader. För att få grepp om sannolika konsekvenser för bostadsbyggandet tror jag det kan vara klargörande att se vad olika ekonomiska teorier säger. Om inte annat är det ett sätt att strukturera tankarna. Det skriver Hans Lind, professor i fastighetsekonomi.
Startar vi med det enklaste utbuds- och efterfrågediagrammet med priset på y-axeln och produktionsvolymen på x-axeln så blir förloppet följande. Stigande produktionskostnader gör att utbudskurvan förskjuts åt vänster: Vid ett visst pris på de färdiga husen (eller en viss hyra) är det färre som vill bygga när kostnaderna stiger. När utbudskurvan förskjuts åt vänster – allt annat lika – så stiger priser/hyror i nyproduktionen och produktionsvolymen faller.
Stigande räntor – och kanske ökande oro rörande framtiden i allmänhet – gör att efterfrågekurvan också förskjuts till vänster. I standardmodellen bromsar detta uppgången i priser/hyror i nyproduktionen, men det leder till ännu större minskningar av produktionen. Slutsatsen blir alltså att produktionen minskar medan det är oklart vad som händer med priser/hyror i nyproduktionen.
Men denna enkla teori är formulerad för vanliga varor där arbete och kapital är de enda produktionsfaktorerna. Men byggande sker på mark och då finns en teori som ser markpriset som en ”residual” och som säger att så länge markens värde för byggande är högre än värdet som jord- och skogsbruksmark så lönar det sig fortfarande att bygga. Sjunkande priser och stigande byggkostnader påverkar enligt denna teori enbart byggandet i stadens ”periferi”, dvs i området där gapet mellan priset på det färdiga huset och byggkostnaderna var lågt redan från början. I andra områden med högre initiala markvärden säger teorin att byggandet kommer att fortsätta som tidigare, men att markägaren gör en mindre vinst än tidigare. Slutsatsen blir alltså att enligt denna teori är det enbart på vissa delmarknader som byggandet går ner.
Allt beror på markägarens förväntningar.
Ett stort problem i denna teori är dock att det antas att marken bebyggs så länge som markens värde för byggande är högre än markens värde för andra ändamål. Teorin bortser från att markägaren har ytterligare alternativ och det är att vänta: Det är kanske lönsamt att bygga nu men det kan vara ännu lönsammare att vänta. Särskilt i tider med låga räntor ”kostar” det ju inte så mycket att intäkterna kommer senare. Markägaren har alltså en ”option att vänta” och frågan blir då hur mycket den är värd. Dessa optionsteorier om byggande säger i princip att vad som helst kan hända. Allt beror på markägarens förväntningar.
Den markägare som tror att priserna kommer att falla mer och att kostnaderna blir ännu högre vill ju skynda sig att bygga nu. Tror byggaren dessutom att andra byggare också vill bygga snabbt gäller det att vara riktigt snabb och hinna före dem!
Men ett mer sannolikt scenario är kanske att markägaren/byggaren tänker sig att nedgången är tillfällig och att markens värde snart kommer att stiga igen. Då blir det rationellt att vänta, särskilt om företagen tror att de andra företagen också kommer att dra ner på byggtakten. Skulle andra bygga nu så minskas ju det pris för företaget kan få ut i framtiden och då kan det bli kostsamt att vänta.
I andra länder har man experimenterat med särskilda skatter på obebyggd mark i närheten av storstäder för att göra det mer kostsamt att vänta.
Optionens värde kan dock påverkas av regelverket. Som diskuteras i utredningen ”Ett snabbare bostadsbyggande” (SOU 2018:67) kan till exempel kortare genomförandetider för stadsplaner i vissa fall göra det mer riskfyllt att vänta och sänker värdet av optionen att vänta. I andra länder har man experimenterat med särskilda skatter på obebyggd mark i närheten av storstäder för att göra det mer kostsamt att vänta.
I den bostadssociala utredningen från 1946 finns några resonemang om privata aktörer som ju byggde ganska mycket under perioden före kriget. Utredningen menar dock att de privata aktörerna inte kommer att bygga så mycket att priser och hyror faller. För att upprätthålla en relativt hög hyres- och prisnivå kommer de att begränsa produktionsvolymerna. För de privata byggarna blir det vid en viss produktionsvolym mer lönsamt att vänta med ytterligare projekt – trots att dessa projekt betraktat isolerat är lönsamma.
Efterkrigstidens politik med kommunalt planmonopol, kommunala bostadsföretag och möjlighet för kommunen att expropriera till priser som främst speglade värdet i alternativ användning, kan tolkas som ett sätt att komma runt detta problem. Kommunen skulle helt enkelt planlägga mark och bygga genom det kommunala bolaget så länge som detta var lönsamt given en markkostnad som motsvarade värdet i alternativ användning. Den kommunala aktören skulle bygga nu om projektet gick runt ekonomiskt – även om det vore ännu mer lönsamt att vänta med projektet för att hålla uppe hyresnivåerna i beståndet.[1]
Den kommunala aktören skulle bygga nu om projektet gick runt ekonomiskt.
Många kommuner har idag stora markinnehav och byggrätter fördelas genom markanvisningar. En viktig fråga blir då hur kommunerna kommer att agera när markvärdena faller. Kommer kommunerna i dagens situation att agera i linje med bostadspolitiska utredningens tankar och snabbt sänka priserna för att se till projekten genomförs?
Min gissning är dock att dagens kommuner i huvudsak kommer att agera som de privata aktörerna gjorde. Kommunerna kommer i så fall hellre förlänga tiderna i markanvisningarna än att sänka markpriserna. I så fall har vi fått tillbaka de gamla förhatliga fastighetsspekulanterna, men nu i skepnad av ”offentlig-privat samverkan” där kommun och byggare delar på vinsten av att begränsa utbudet.