Klarar de lokala parterna att genomföra systematisk hyressättning?

 

GÄSTKRÖNIKA | Att hyran ska spegla bruksvärdet och inte produktionskostnaden är alla överens om. Men hur mycket hyran ska skilja sig mellan lägenheter med olika bruksvärde är inte lika självklart, skriver Jörgen Mark-Nielsen, samhällspolitisk chef på Sveriges Allmännytta.

Det händer att regeringen avstår från att skicka ut utredningar på remiss. Och så har nu skett med Hyreskommissionens betänkande Läge och kvalitet i hyressättningen. Man kan undra vad det beror på. Men innan vi tar oss an den frågan behöver vi backa bandet lite bakåt.

Det här med att läge och kvalitet ska påverka hyran är inget nytt. Redan när bruksvärdessystemet kom till var den politiska ambitionen att hyrorna i hela beståndet skulle anpassas till varandra efter lägenheternas varierande bruksvärden. Åtminstone på längre sikt.

Från centrala vägledningar till systematisk hyressättning

Under 1970-talet tog vi från SABO och Hyresgästföreningen fram vägledningar för hur man kan arbeta lokalt med hyressättningen. Men det var ganska knepigt rent praktiskt. När jag på 1980-talet började arbeta på dåvarande SABO fanns inte mycket datakraft. När vi skulle hjälpa medlemmar med hyressättning fick vi helt enkelt räkna manuellt med hjälp av ett blankettset och räknemaskin med remsa. Det tog sin rundliga tid och behövde värdet ändras på någon parameter var det bara att räkna om.

Idag är just det problemet borta. Men fortfarande krävs mycket mänskligt arbete. Att inventera, värdera och poängsätta efter läge och kvalitet tar tid, särskilt när man också ska bli överens. Många gånger har det krävts ”eldsjälar” för att driva utvecklingen framåt. Och när en modell väl är införd ska den administreras och underhållas.

I samband med att hyreslagen ändrades 2011 drog vi i treparten i gång ett gemensamt arbete för systematisk hyressättning. Vi var helt överens om att detta var viktigt för hyresrätten. Stärkta av regeringens propositionsuttalande att ansvaret för hyressättningen även framöver bör ligga på de lokala parterna tog vi fram gemensamt material.

Förändring tar tid

Och visst kom det i gång ett arbete på många håll. Men på ännu fler orter har det gått trögt att förändra hyresstrukturen. Att hyran ska spegla bruksvärdet och inte produktionskostnaden är alla överens om. Men hur mycket hyran ska skilja sig mellan lägenheter med olika bruksvärde är inte lika självklart.

Dessutom finns det onekligen hinder för alla inblandade. Hyresgästföreningen måste förklara för hyresgästerna varför hyran ska höjas mer på vissa ställen utan att något särskilt har hänt just där. Inte alltid så enkelt. Privatvärdar vilkas fastigheter finns i områden där hyran borde vara lägre har av naturliga skäl svårt att uppbåda någon större entusiasm för en förändrad hyresstruktur. De allmännyttiga bostadsföretagen, som ofta fått stå för fiolerna i det gemensamma utvecklingsarbetet, kan tröttna när processen drar ut på tiden och välja att lägga större vikt på den totala hyresintäkten snarare än på hur den är fördelad i beståndet.

En medlemsenkät från Sveriges Allmännytta våren 2020 visade ändå att utvecklingen går framåt. 40 medlemsföretag arbetade redan med en systematik och i ett 60-tal företag hade man kommit en bit i diskussioner och planering.

Vem ska styra över hyressättningen?

När januaripartierna kom överens om att låta lägenheternas läge och kvalitet få ett större genomslag i hyressättningen var det nog fler än jag som höjde på ögonbrynen, hur tänkte man att detta skulle gå till? En kommission skulle ges i uppdrag att kartlägga den varierande tillämpningen av lägesfaktorn mellan olika orter och föreslå lämpliga åtgärder från statens sida i de fall det konstateras att lägesfaktorn inte beaktas i tillräcklig mån.

Staten skulle alltså intervenera på marknaden i de fall parterna inte sköter sig. Frågorna hopade sig: Vad är tillräcklig mån? Vem ska bestämma det? Hur mycket ska hyran skilja sig exempelvis mellan en lägenhet som har balkong och en som inte har det. Eller mellan en lägenhet som ligger på Södermalm i Stockholm och en som ligger i förorten Farsta, om de i övrigt är lika? Det var ett riktigt knepigt uppdrag som Hyreskommissionen fick. Närmast ett Mission Impossible.

Men de har gjort så gott de har kunnat. Kartläggningen där boendevärderingar av lägesfaktorn och av kvalitet har undersökts, är intressant. Resultatet bygger på enkäter till webbpaneler som speglar hela befolkningen och inte bara befintliga hyresgäster. Det är ett material man gärna kan grotta ner sig i. Slutsatsen är i korthet att läge och kvalitet inte beaktas tillräckligt i hyressättningen. Något som väl de flesta redan visste, eller i alla fall anade, men som nu har blivit belagt.

Slutsatsen är i korthet att läge och kvalitet inte beaktas tillräckligt i hyressättningen.

När kommissionen väl konstaterat detta aktualiserades uppdragets andra del – att föreslå lämpliga åtgärder från statens sida. Och det är här problemen börjar. Hur få till en ”lagom” statlig styrning? Den får inte reglera för hårt, men den ska ändå pressa de lokala parterna att ta ett större ansvar för en hyressättning som bättre än idag speglar boendevärderingar. I utredningsdirektivet talades om att ”ge parterna verktyg och incitament”.

Det man då gjorde var att peka på den enda situation i vilken staten redan idag griper in i hyressättningen: när hyresvärd och hyresgäst tvistar om hyran och hyresnämnden ska fastställa skäligt hyresbelopp. Genom att förändra lite i regelverket skulle man med exemplets makt få parterna att ändra sig. Ett slags ”nudging” gentemot de lokala parterna.

Men är det ett effektivt sätt? Nej, knappast. För omkring en och en halv miljon hyresgäster bestäms hyrorna idag genom förhandlingar. Det är endast ett mindre antal hyror som beslutas av hyresnämnderna. Det är knappast troligt att små ändringar av regelverket skulle påverka dessa beslut och att de i nästa led skulle påverka de lokala parterna. Vi som representerade bostadsbranschen i utredningen trodde inte att dessa förslag skulle ha någon effekt på hyressättningen.

Kommissionen genomförde ett flertal möten med lokala parter och redovisar i betänkandet vilka svårigheter som dessa lyfter. Där framhålls problem som krav på nollsummespel, krav på omfattande arbetsinsatser, bristande samsyn och konflikter kring de årliga hyresförhandlingarna. Det handlar alltså om problem som inte blir lösta genom ändringar i hyreslagen.

En ny modell på gång

Möjligen bidrog detta till att regeringen valde att inte remittera betänkandet. Kanske berodde det på att januariavtalet var upphävt när betänkandet hamnade hos regeringen. Eller på att politiken var medveten om att det inom ramen för trepartssamarbetet arbetas intensivt med både systematisk hyressättning och förvaltningskvalitet. En ny modell för systematisk hyressättning håller på att tas fram.

Men varför skulle detta fungera bättre idag än för tio år sedan? Sannolikt för att det handlar om en modell som är enkel att tillämpa. Den bygger inte som tidigare på ett nollsummespel. Kanske känner också de lokala parterna trycket på ett annat sätt idag. En systematisk och transparent hyressättning skapar rättvisa mellan hyresgäster och främjar utvecklingen av hyresrätten som upplåtelseform. Så visst kan de lokala parterna klara av detta om viljan finns.

Sveriges Allmännytta har beslutat att vi ska verka för att hela landet år 2025 har en hyressättning som motsvarar hyresgästernas värderingar. Det är ett beslut som förpliktar. Vi ska göra vad vi kan för att stötta detta arbete.

Texten har även publicerats på Sveriges Allmännyttas hemsida.

Lämna ett svar

Din e-postadress kommer inte publiceras. Obligatoriska fält är märkta *

Vänligen håll en god ton när du kommenterar. Personangrepp, rasistiska uttalanden och dylikt är inte tillåtet. Kommentarer som går över gränsen kommer att raderas.