Tre hyresmarknader är bättre än en

SOMMARKRÖNIKA | När det uppstår bostadsbrist drabbar den i första hand svaga grupper i samhället och när stora etablerade grupper i samhället är skyddade från de negativa effekterna av bostadsbrist blir det inget politiskt tryck att bygga billigare bostäder. Därmed kommer bostadsbristen att bestå, skriver professor Hans Lind.

Den svenska hyresmarknaden har två kännetecken som är tämligen unika. Det första är att den är vad som brukar kallas en ”enhetlig” hyresmarknad, där det inte finns lägenheter som är vikta för till exempel hushåll med lägre inkomster. Den svenska allmännyttans bostäder är öppna för alla och lägenheter fördelas primärt via kötider. Ett annat viktigt kännetecken hos den svenska hyresmarknaden är att inga hyror bestäms av utbud och efterfrågan. Hyror förhandlas mellan fastighetsägar- och hyresgästorganisationer vilket i praktiken har medfört att efterfrågeändringar inte påverkar hyrorna.

Två allvarliga problem med denna svenska hyresmodell är följande:

1. När det uppstår bostadsbrist drabbar den i första hand svaga grupper i samhället. Det är personer med problem eller låga inkomster som sorteras bort när fastighetsägare har långa köer och kan välja. De som är nya i ett land eller nya på en viss marknad har inte kunnat samla kötider. De som redan har en bostad påverkas inte av bostadsbristen eftersom hyrorna är reglerade och inte stiger när efterfrågan ökar. Den medelklass som är bra på att planera har ställt sina barn i rätt köer och drabbas inte nämnvärt. De som äger en bostad blir bara rikare i takt med att bostadsbristen och priserna ökar.
2. I och med att stora etablerade grupper i samhället är skyddade från de negativa effekterna av bostadsbrist blir det inget politiskt tryck att bygga billigare bostäder. Därmed kommer bostadsbristen att bestå under längre tid och de svaga grupperna drabbas ännu hårdare.

Vad vore då en bra hyresmodell? Många länder har en tvådelad hyresmarknad. Wien-modellen brukar nämnas av den politiska vänstern som en bra modell, men de nämner sällan att det vid sidan av den stora reglerade sektorn finns en relativt stor fri hyressektor där hyrorna bestäms av utbud och efterfrågan. Spärregler kan göra att efterfrågan slår igenom med en viss eftersläpning för att hindra stora plötsliga hyreshöjningar, men på sikt leder ökat efterfrågan vid ett givet utbud till högre hyror i den fria sektorn. Liknande två-delade hyresmarknader finns i många andra länder. Fördelen med en sådan tvådelad hyresmarknad är att:

1. De med låga inkomster har större möjligheter att hitta något eftersom delar av marknaden är vikt för denna grupp. Dessutom kan det finnas ett billigare segment på den friare hyresmarknaden där läget eller kvaliteten på lägenheterna gör att efterfrågan är relativt låg från grupper med högre inkomster.
2. Börjar det bli bostadsbrist i en ort med en tudelad marknad så stiger hyrorna i den fria sektorn. I den sektorn bor grupper med högre inkomster och mer politiskt inflytande. Dessa starkare grupper vinner själva på att det byggs billiga bostäder eftersom det minskar trycket på de befintliga bostäderna: Fler billiga bostäder leder till att de med högre inkomster får lägre hyror även om de själva inte bor i dessa bostäder. Köerna till de reglerade billigare lägenheterna ökar vid bostadsbrist vilket drabbar svagare grupper, men det finns ändå en hyresmarknad som är vikt för dessa grupper. Många som har låga inkomster och särskilt behöver skyddas bor i den reglerade sektorn och påverkas därför inte negativt av bostadsbristen. Genom att bostadsbristen har negativa konsekvenser för fler på hyresmarknaden och särskilt för starkare grupper så skapas större politiskt tryck på att öka utbudet av billigare bostäder.

I praktiken finns nog också i alla rika länder en tredje väg in på hyresmarknaden och det är via de sociala myndigheterna. Det kan vara sociala kontrakt eller ”bostad-först”-lägenheter för hemlösa. Bostäder som är insprängda i beståndet. Men det kan också vara särskilda organisationer som till exempel Stiftelsen Hotellhem i Stockholm som tillhandahåller bostäder för de som har svårt att komma in på den vanliga marknaden. I den internationella forskningen har vissa har gjort en distinktion mellan ”social housing” och ”affordable housing”, där ”social housing” står för denna tredje väg in på hyresmarknaden medan ”affordable housing” står för den del av hyresmarknaden som är öppen för alla med låga inkomster.

En viss andel av de lediga billigare lägenheterna kan fördelas med ett omvänt inkomstkrav.

En tredelad modell som den som skissats ovan kan i praktiken etableras på flera sätt. Ofta skapas den fria sektorn genom att nyproduktionen får mer marknadsorienterade regler. I Holland valde man också att släppa hyror över en viss nivå fria, med argumentet är det rimligen bodde hushåll med god ekonomi i dessa bostäder. Lediga lägenheter i det relativt nya beståndet kan också omfattas av friare regler. En sektor som vänder sig till grupper med lägre inkomster kan enklast skapas genom att kö-reglerna ändras för i första hand allmännyttan. En viss andel av de lediga billigare lägenheterna kan fördelas med ett omvänt inkomstkrav. Poängsystem där lägre inkomst och sämre bostadsförhållanden ger mer poäng kan också använda för att fördela lediga billigare bostäder.[1] I nyproduktionen kan statliga garantier ges till projekt där en viss andel av bostäderna åsätts en något lägre hyran och förmedlas till hushåll med lägre inkomster.

En fördel med en tredelad modell är att det finns en tydlig koppling till sociala målsättningar och kända problem. Vissa har problem att komma in på marknaden för att de har låga och osäkra inkomster. Vissa har problem att komma in för att de tidigare stört andra eller haft drogproblem eller haft mentala problem eller suttit i fängelse. Det blir logiskt att skapa särskilda ingångar för dessa grupper så de har en bättre chans att hitta en bostad även när det är bostadsbrist.

Sen finns självklart en rad detaljfrågor att ta ställning när det gäller regelverket för var och en av dessa tre delmarknader och hur övergångar mellan marknader ska gå till. Men jag tror att en kompetent arbetsgrupp med ett politiskt mandat kan hitta tillräckligt bra lösningar på några veckor! Det är ju inte direkt ”rocket-science” utan mer en fråga om att sätta ner foten.

[1] Se Fredrik Kopsch rapport ”Hur ska hyreslägenheter fördelas?” (Fores 2020) för olika varianter av hur köregler kan ändras för att ge hushåll med lägre inkomster en större chans.