SOMMARKRÖNIKA | Regeringsformen tryggar den enskildes rätt till bostad och det åligger kommunerna att skapa förutsättningarna. Eftersom byggandet av bostadsrätter så starkt påverkas av marknadsmekanismer, måste kommunernas planarbete säkerställa ett högre byggande av hyresrätter. Det menar Daniel Carlenfors, bostadspolitisk aktivist och Ola Andersson, arkitekt och debattör.
Under det senaste kvartsseklet har många platser i Sverige misslyckats med att bygga bostäder i den takt som invånarna blivit fler. Det råder inget tvivel om var ansvaret för detta ligger.
Regeringsformen säger att det allmänna skall trygga den enskildes rätt till bostad. Att det allmänna i det här sammanhanget är kommunerna, kan inte betvivlas, framför allt med tanke på det kommunala planmonopolet. Bostadsförsörjningslagen ålägger också kommunerna att ”skapa förutsättningar för alla i kommunen att leva i goda bostäder”. Att det är kommunernas ansvar att trygga den enskildes rätt till bostad genom planläggning, kommunala bostadsbolag och kommunalt markägande är alltså ett faktum.
Regeringsformen säger att det allmänna skall trygga den enskildes rätt till bostad.
Det betyder inte att kommunerna nödvändigtvis själva måste bygga de bostäder som behövs. Men förutsättningen (även för privata byggherrars byggande) är att kommunerna tar fram planer i tillräcklig omfattning. Men när den kommunala planeringen skapar tillräckligt många byggrätter för bostäder, vad händer då? Det har vi kunnat se under de senaste åren.
Efter valrörelsen 2014 ökade målen för kommunernas planläggning av mark för bostäder i Storstockholm. I takt med att kommunerna antog detaljplaner för nya bostäder och de vann laga kraft ökade utbudet av bostäder. Men snart minskade åter bostadsbyggandet. Mellan 2017 och 2020 minskade antalet färdigställda bostäder med 15 procent. Vad berodde det på?
Orsaken var att en stor del av bostadsproduktionen är inriktad på bostadsrätter. När utbudet ökar snabbare än efterfrågan, vilket var och en kan räkna ut är förutsättningen för en minskad bostadsbrist, sjunker priset. I början av hösten 2017 var de sjunkande priserna ett faktum.
Den som har fått bygglov, har två år på sig att påbörja bygget och fem år på sig att avsluta.
Om bostäder varit en konsumtionsvara, som bilar, kläder eller livsmedel, hade producenterna sänkt priset för att bli av med sina lager medan de ännu gick att sälja. Det är aldrig någon lyckad affärsmodell att bygga upp ett lager av förra årets bilmodell, förra årets mode eller förra säsongens grönsaker i väntan på att priset åter skall bli det rätta. Det kan däremot den som producerar bostäder.
Den som har fått bygglov, har två år på sig att påbörja bygget och fem år på sig att avsluta. När en detaljplan vunnit laga kraft har byggherren upp till femton år på sig att genomföra den. Den som äger en fastighet kan vänta i princip hur länge som helst. Många byggherrar sköt därför sina byggen på framtiden när priset sjönk.
Köpare av bostadsrätter utan avsikt eller förmåga att betala tillbaka sina banklån, det vill säga de som istället satsat på att prisutvecklingen skulle göra det möjligt för dem att betala tillbaka lånet vid försäljning, slutade köpa.
De som väntat med att påbörja sina bostadsbyggen belönades när priserna slog nya rekord.
Bostäder som ändå blev byggda stod osålda eftersom byggherrarna inte sänkte priset till marknadspris, det vill säga det pris där köpare och säljare möts. I nybyggda hus kunde det finnas två olika prisnivåer. Dels ett marknadspris för lägenheter som såldes av privatpersoner, dels ett överpris för lägenheter som såldes av byggherren, och förblev osålda.
För byggherrar med solid ekonomi var det en klok strategi. Produktionen av bostadsrätter sjönk, utbudet minskade, och priserna steg åter. De som väntat med att påbörja sina bostadsbyggen belönades när priserna slog nya rekord.
Bostadsrätten har många fördelar, men som medel för att minska bostadsbristen fungerar den uppenbarligen inte. Vad utvecklingen sedan 2017 visat är att det inte går att lösa bostadsbristen genom spekulationsbyggda bostadsrätter och äganderätter. Varje försök att öka produktionen kommer att stupa på att utbudet minskar när priset sjunker. Först när bristen på bostäder åter förvärrats så att priserna ökar kommer produktionen igång. Bostadsbristen blir permanent.
Ska vi lösa bostadsbristen måste vi bygga hyresrätter.
Därmed inte sagt att vi skall sluta bygga bostadsrätter eller villor. Naturligtvis inte, varje ny bostad är i någon mån en del av lösningen. Men skall vi lösa bostadsbristen måste vi bygga hyresrätter.
Faktum är att om vi tittar på antalet färdigställda hyresrätter i Storstockholm 2017–2020 visar det sig att byggandet av hyresrätter faktiskt ökade under perioden med 46 procent. Det höll uppe siffrorna för det totala antalet färdigställda lägenheter. Minskningen av antalet färdigställda bostadsrätter var alltså ännu större: den minskade med en tredjedel.
Varför har byggandet av hyresrätter ökat medan bostadsrättsbyggandet minskat? Det kanske viktigaste skälet är att vi inte har marknadshyror. Hyrorna är förhandlade. Byggherren kan producera i hög takt utan att bekymra sig om att hyrorna pressas nedåt. Ur bostadsförsörjningens perspektiv finns med andra ord all anledning att glädjas åt att förslaget om marknadshyror fälldes.
Rimligen gör de förhandlade hyrorna att bostadsbolagens förmåga att finansiera och bygga nya hyresrätter minskar? De har mindre överskott att investera med. Kösystemet låser hela flexibiliteten i bostadssektorn. Den låsning borgarna fixat för villor, permanentades tidigare för hyresrätter. Med förhandlade hyror och köer har vänstern fixat ett Trabant system, pengar har till dels ersatts av kötid (som vänster avskyr när det gäller privata skolor) för de initierade (som spelar systemet långsiktigt), som främst gynnar lågavlönade och offentligt anställda. Det är ett sanslöst schabbel att borgerligheten bidragit till att vidmakthålla detta sovjetsystem.
Enda rimliga är att bygga bort boatadsunderskottet med villor.