Bättre rörlighet skulle lösa många bostadspolitiska problem

 

SOMMARKRÖNIKA | Rörligheten på bostadsmarknaden är för låg och matchningen mellan olika hushåll och olika bostäder har försämrats. Konsekvenserna av en marknad med svag rörlighet, är att det inte är hushållen med störst efterfrågan av en specifik bostad som bor i den, skriver André Nilsson, näringspolitisk expert på Mäklarsamfundet.

Det finns en utbredd och felaktig bild av att det skulle finnas en brist på bostadspolitiska förslag och att det saknas patos hos bostadspolitikerna. Alla som deltagit i ett kommunfullmäktigesammanträde där ombildningar eller kontroversiella byggplaner debatteras vet att bostadspolitiken snarare ofta är glödhet, och den som orkat läsa igenom de bostadspolitiska motionerna som återkommer varje riksdagsår vet att det inte saknas förslag. Problemet är snarare att olika bostadspolitiska områden har svårt att mötas och att små frågor får orimligt stort medialt intresse samtidigt som större frågor glöms bort. Rörligheten i det befintliga beståndet är en av de större frågorna som borde få större plats i debatten.

Fastighetsmäklarna är den yrkeskår som träffar flest bostadskonsumenter. En bild som blir allt vanligare att höra från fastighetsmäklarna är att det växt fram allt större hinder både till att köpa och till att sälja bostad – och att konsekvenserna av detta är att många väljer att inte flytta alls.

Rörligheten på bostadsmarknaden är för låg. Det går att se både bland de 80-plussare som väljer att bo kvar i tvåplansvillan, och bland alla tomställda ettor som många hopflyttade ungdomar låter stå tomma en period när de flyttar ihop. Matchningen mellan olika hushåll och olika bostäder har till följd av den låga rörligheten försämrats. Konkret blir konsekvenserna av en marknad med svag rörlighet, att det inte är det hushåll som högst efterfrågar en specifik bostad som bor i den. Prismekanismer tillåts inte agera effektivt på en fri marknad – utan drabbas av hinder som höga transaktionsskatter och uppskovsregler som gör att få väljer att flytta till något mindre.

Låg rörlighet har bidragit till bostadsklyftor mellan generationer

Ett exempel på en av konsekvenserna som delvis beror på den låga rörligheten, och som tydliggörs i SCB:s statistik, är den klyfta som växt fram mellan äldre och yngre. På 1980-talet var det ungefär lika många som bodde i småhus i gruppen 25–30 år som 65–70 år, nu är det hälften så många av de yngre som bor i villa. Sett till antalet kvadratmeter per person bor nu ensamstående äldre över 65 år i genomsnitt på 79 kvm per person, medan sammanboende med barn bor på cirka 30 kvadratmeter per person. Rörligheten mellan olika grupper och olika typer av bostäder är låg.

Med fler transaktioner på bostadsmarknaden, och bättre matchning, skulle fler kunna hitta en bättre bostad och bostadsmarknaden skulle bli mer hållbar. Därför kommer vi på Mäklarsamfundet under sommaren och hösten att publicera en rapportserie som kommer att belysa rörligheten på bostadsmarknaden, med inriktning på villamarknaden. Den första rapporten, Äldres bostadsdrömmar, är baserad på en undersökning bland villaboende seniorer, som WSP ombesörjt. Resultaten visar tydligt att de flesta inte är intresserade av att flytta, eftersom det inte finns tillräckligt bra alternativ att flytta till. Framtiden är ovis och de flesta vill gärna slippa en jobbig flytt om det inte finns bättre alternativ att flytta till.

Sverige har hårdast och högst flyttskatter i Norden

Det krävs inget geni för att klura ut varföre flesta bävar inför flytten. Det är inte bara de tunga lassen och allt merarbete som kommer när adresser ska ändras och nytt bolån ska förhandlas. Att Sverige har några av världens hårdaste flyttskatter, särskilt för den som flyttar till något mindre, hjälper knappast. I Sverige är det som bekant billigt att bo men dyrt att flytta.

Jämfört med våra grannländer står Sverige ensamt med att fortfarande beskatta bostäder som varit primär bostad under en längre tid. Samtidigt är nivån på reavinstskatten långt över OECD-snittet på cirka 7 procent, och ofta råkar den som vill flytta till en mindre bostad på en ordentlig skattesmäll när uppskjuten skatt från tidigare bostadsaffärer måste betalas. Sverige har med andra ord ovanligt hårda straffskatter på den som vill flytta.

Men det stannar inte där, stämpelskatter har skjutit i höjden i samband med högre villapriser. Det är inte ovanligt att skatten uppgår till över 3 procent av köpeskillingen, drygt 120 000 kronor för ett genomsnittligt småhus.

Konsekvensen av en trögrörlig marknad med matchningsproblem är såklart som värst för alla de hushåll som inte kan hitta en rimlig bostad som uppfyller deras behov. Men skatterna påverkar antalet transaktioner vilket i sin tur också skapar välfärdsförluster som drabbar alla oss som agerar på bostadsmarknaden.

Ökad rörlighet är en förutsättning för en hållbar bygg och fastighetssektor

Andra negativa konsekvenser som en trögrörlig bostadsmarknad orsakar är sämre hållbarhet. Bygg och fastighetssektorn bidrar enligt Boverket med cirka 21 procent av Sveriges utsläpp, och det är nybyggnation och rivningar som driver de utsläppen. Bättre användning av befintligt bestånd är den mest effektiva hållbarhetsinsatsen som vi kan göra på bostadsmarknaden.

Tyvärr pekar mycket också på att de här problemen snarare förvärras innan de förbättras. I en debattartikel som jag och Björn Wellhagen skrev på Bostadspolitik.se i våras lyfte vi att det främst är demografiska faktorer som orsakar den rusning på villamarknaden som vi sett, och att det troligtvis inte kommer att bli några enorma prisfall i nära framtid, snarare större chans att villapriserna kommer att fortsätta stiga över KPI kommande 10-årsperiod.

Det finns med andra ord gott om anledningar att önska bättre rörlighet på bostadsmarknaden. Fler transaktioner skulle gynna många fler än bara fastighetsmäklarna, som skulle få mer arbete. Jag skulle gå så långt som att säga att bättre rörlighet är nödvändigt om bostadsmarknaden ska bli hållbar och långsiktigt gå mot nettonollutsläpp.

Nog finns det gott om bostadspolitiska förslag som skulle kunna öka rörligheten – tyvärr når dessa sällan varken koncensus i riksdagen eller rampljuset i bostadsdebatten. Den här typen av halv-abstrakta frågor hamnar ofta i skuggan bakom andra bostadspolitiska frågor.

Detta hjälps inte av att bostadspolitiken inte är, som det ibland kan låta som, ett politiskt område utan flera olika. Plan- och bygglovsfrågor är långt avskilda från frågor från både skatter och hyresmarknaden. Problemen med detta är uppenbara. Dels är det inte alltid den som är bostadspolitisk talesperson som har mest inflytande över bostadsmarknadens skatter och regler. Det är heller inte alltid som politiker inom dessa områden lyckas kommunicera med varandra och på ett bra sätt dela på ansvaret över bostadspolitiken.

Det är bra att påminna sig om att nyproduktionen uppgår till cirka 1 procent av förmedlade bostäder varje år, medan de övriga 99 procenten är det befintliga beståndet. Skulle vi släppa de 99 procenten av bostäderna något friare, så att de kan användas något mer effektivt, skulle många av problemen på bostadsmarknaden kunna lindras. Men då måste fler av de större bostadspolitiska frågorna också få större utrymme i den allmänna debatten.

 

2 kommentarer

Lämna ett svar

Din e-postadress kommer inte publiceras. Obligatoriska fält är märkta *

  1. Den självklara lösningen för att öka cirkulationen på bostadsmarknaden är ett återinförande av en rejäl bostadsskatt samt en minskad reavinstskatt.

  2. Vi hade en fastighetsskatt som de som köpt hyfsat nyligen inte betalade, eftersom den motsvararades av lägre pris: man hyrde en del av bostaden av staten. Vi fick en revolution där de som då ägde husen fick ”statens andel” i gåva av KD och resten av blå alliansen.
    Nu har vi låg fastighetsskatt men hög flyttskatt och inget villabyggande. En kombination av de värsta effekterna av borglig skattepolitik och YIMBYansk stadsplanering. Inget villabyggande och en massa lägenheter som få vill ha och ännu färre kommer efterfråga när distansarbete och näthandlad mat blir lågpris alternativet och norm.
    Tills dess att politikerna som skapade det endera är borta eller tillnyktrat håller vi som har villorna fast i dom så länge vi lever.

Vänligen håll en god ton när du kommenterar. Personangrepp, rasistiska uttalanden och dylikt är inte tillåtet. Kommentarer som går över gränsen kommer att raderas.