Vi har skapat ett drivhus för värdetillväxt på bostäder för insiders

SOMMARKRÖNIKA | Bankerna och de som äger sin bostad har under de senaste 20 åren skapat ett självförstärkande system som varit ytterst lönsamt för de involverade, insiders, men som skapat ett allt större avstånd till dem på den andra sidan av förkastningszonen, skriver Per Lindvall, journalist och krönikör. 

Sverige idag är ekonomiskt och socialt kluvet och den stora förkastningszonen går genom bostadsmarknaden. På ena sidan av dessa zoner hittar vi exempelvis våra mest akuta sociala problem med bristande integration och kriminalitet. På den andra sidan förkastningen hittar vi de äldre svenskar som under lång tid har ägt sitt boende. De har varit väldigt duktiga och strävsamma för de har fått ”betalt” för att bo och tjänat miljoner utan att göra något annat än att sitta på en faktisk sedelpress av trä och betong. Jag själv hör till den generation som genererat ett hyfsat värdemässigt sittfläsk bara genom att bo (och som med denna krönika ”kackar”) i eget bo.

Studerar vi förlorarzonen lite närmare så hittar vi där även vanliga unga yrkesverksamma svenska vuxna och studerande som inte har något sparkapital eller kontaktnät för att kunna skaffa sig ett ägt boende eller ens en hyresrätt. Relativt sett så hamnar även de välintegrerade svenskarna, oavsett födelseland, som har hyrt sin bostad, oavsett var de råkar ha sin lägenhet, Stockholms innerstad, Rinkeby eller Borlänge, på förlorarsidan och oavsett den omtalade svenska hyresregleringen. För en hyresrätt bygger inget kapital, hos hyresgästen, vilket det å andra sidan har gjort hos de som investerat i och ägt hyresreglerade svenska bostadsfastigheter.

Avkastningsmässigt har denna reglerade produkt, bostadshyresfastigheter, slagit alla andra tillgångsklasser, inklusive de mer glansiga varianterna ”pirvate equity” och ”venture capital”. Fastighetsägare har fått otroligt bra betalt för att bara sitta still i båten, eller ännu hellre maximera möjlig belåning och köpa på sig mer ur det befintliga beståndet.

Fastighetsägare har fått otroligt bra betalt för att bara sitta still i båten.

Förklaringen till skapandet av denna förkastningszon hänger till största delen ihop med hur vår finansieringsmodell för bostäder har utvecklats sedan finanskrisen i början på 90-talet, då staten i praktiken har släppt greppet om bostadsmarknaden. Systemeffekten av regleringar av bankväsendet och hur vårt bankcentrerade kredit- och penningväsende fungerar, har byggt ett otroligt drivhus för värdetillväxt på bostäder för insiders (de som är inne på ägarmarknaden) och, för att krydda med lite provocerande marxistisk terminologi, extrem ”överlönsamhet” hos våra bankägda bolåneinstitut.

Att som många nationalekonomer och andra debattörer av ”neoklassisk modell” (läs nyliberal) hävda att det är hyresregleringen som utgör den stora skaparen av de växande obalanserna på den svenska bostadsmarknaden, och det som utgör den största bromsklossen för utbudet, är närmast löjeväckande.

Det blottar en mycket stor kunskapslucka hos dem själva och ett svart hål i sina ekonomiska modeller. De vet helt enkelt inte hur vårt kredit- och finansieringssystem egentligen fungerar och kan därmed inte heller förklara hur ekonomin i stort fungerar. De tror och hävdar att bankerna kanaliserar sparande från flitiga och arbetsamma svenskar och lönsamma företag till lån till kreditvärdiga låntagare (”the loanable funds model”), när det i själva verket är bankerna som skapar det vi kallar sparande, överskott på kontot, eller det som bankerna benämner inlåning, i samma stund som de beviljar ett nytt lån. (Bank of England förklarar detta utmärkt i denna essä; Money creation in the modern economy | Bank of England).

Bankinlåning är det vi kallar pengar, för det svarar för 97 procent av den svenska penningmängden, M1, resten utgörs av Riksbankens emitterade, och allt mindre använda, sedlar och mynt.

Systemeffekten av regleringar av bankväsendet och hur vårt bankcentrerade kredit- och penningväsende fungerar, har byggt ett otroligt drivhus för värdetillväxt på bostäder för insiders.

Att svenska hushåll har en hög sparkvot, att de har lägre utgifter än inkomster, där de 20 procent som tjänar mest i landet i snitt sparar 40 procent av sin inkomst efter skatt är ett sparande på individuell nivå, pengarna på banken växer, men för systemet som helhet måste varje sparad krona på bankkontot till 97 procent matchas av att någon har en lika stor skuld. För ett land med ett bytesbalansöverskott så kan fordringarna hamna på någon utländsk aktör, men annars summerar det i runda slängar till 0.

Bankerna skapar sin skuld, inlåning, samtidigt som de beviljar ett lån, i Sverige framför allt bostadslån. Det finns andra sätt att skapa inlåning, pengar, som att vidarebefordra fordringar på Riksbanken, så kallade reserver, eller genom att köpa obligationer i egen balansräkning med låg risk, typ statsobligationer, och betala genom att skapa egna skuldsedlar, inlåning. Centralbanksreserver skapas när Riksbanken köper värdepapper, framför allt statsobligationer, men under pandemin även bostads- och företagsobligationer. Det är så kallade kvantitativa lättnader. Bankerna är då mellanhänder. Säljarna av obligationerna, typ AP-fonderna får betalt i en fordran på banken, inlåning, och banken får en matchande fordran på Riksbanken, reserver. Amerikanska Federal Reserve och Bank of Japan har varit de tyngsta aktörerna, vad gäller denna variant av penningskapande.

I vissa länder, som i Sydeuropa, med Italien, som mest kända exempel, är köp av statsobligationer en mycket viktigare källa till penningskapande i ekonomin. Det är också detta som skapar risken för en så kallad ”doomloop”, där banker och staten kan dras ner i ett svart hål, om eller när kreditvärdigheten på statsobligationer går ner. Utvecklingen under den så kallade eurokrisen ger en bra illustration.

Men i Sverige, liksom för övrigt i Storbritannien och Kanada, är det bolån som är den stora penningmaskinen. ”Vänner av ordning”, typ Finansinspektionen och Riksbanken i sina regelbundna stabilitetsrapporter, brukar hävda att bankerna finansierar sina bolån genom att emittera säkerställda bostadsobligationer. Det stämmer, men bara delvis och det är ett sidospår för det förklarar inte hur ”pengar” skapas i systemet. Kolla på exempelvis Handelsbankens eller Swedbanks hypoteksinstitut, där svarar obligationerna för mindre än 60 procent av deras finansiering. Resten är, förutom den lilla skärven eget kapital, en skuld till ”kreditgivare”, vilket är vidarebefordrad inlåning från banken. I Swedbanks fall även vidareutlånad inlåning från fristående Sparbanker.

I Sverige, liksom för övrigt i Storbritannien och Kanada, är det bolån som är den stora penningmaskinen.

Emissioner av obligationer är bara ett sätt för bankerna att dra in skulder, inlåning, som är kortfristig för banken men hyfsat långfristig för systemet som helhet, mot mer långfristig finansiering. Sådan ”löptidsväxling” kan också ses som ett sätt för bankerna att ”döda” pengar, det vill säga beta av sin egen inlåningsskuld. De som köper bankernas obligationer, typ Alecta och AMF, får ju sina pensionsavgifter betalda genom att kundföretagen betalar med bankinlåning, som i sin tur har skapats genom att bankerna har skapat en kredit.

Se där en liten men nödvändig utvikning för att förstå systemet. För bankerna är detta penningskapande en ren vinstmaskin. Räntemarginalen på bolån är idag 1,44 procent. För Swedbank och Handelsbanken är de löpande kostnaderna för denna utlåning ungefär 0,05–0,1 procent. Med riskvikten för bolån 25 procent, så är egenkapitalandelen för varje lån runt 3 procent. Räntabiliteten på detta egna kapital är då knappt 40 procent, eller på marginalen mycket mer eftersom de svenska bankerna är överkapitaliserade. För den som vill läsa mer om detta rekommenderas Dimridåer i Handelsbankens årsredovisning (affarsvarlden.se)

Den bärande restriktionen för bankernas penningskapande är just egenkapitalkravet, samt regelverket som säger att de max får belåna 85 procent av köpeskillingen vid ett köp av ett hus eller en bostadsrätt. Men det senare övertrumfas normalt av bankernas egen kreditbedömning, varför belåningsgraderna normalt är lägre än Finansinspektionens begränsningar. Belåningsgraden för de säkerställda obligationerna som bankerna ger ut med säkerhet i bostäder är max 70 procent. Samma siffra gäller normalt vid utlåning till nybyggnad och förvärv av hyresfastigheter. Kort och gott bankerna lånar bara ut till dem som de vet kan betala!

För att kunna köpa en bostad idag så måste man redan äga, eller ha föräldrar som äger en bostad.

Se där! Nu har vi hittat den viktigaste kraften till dagens kluvna svenska bostadsmarknad och samhälle. För att få vara med och leka på ägarmarknaden så måste man ta sig över ett allmänt hinder, ha en stabil inkomst, men det räcker inte, man måste också ha ett tillräckligt stort eget kapital. Och tittar vi på de svenska hushållens balansräkningar så är den absolut viktigaste källan till deras eget kapital, den egna bostaden. (Aktiesparande är en annan men inte alls lika viktig källa.)

Vill man dra en lite högre växel på det hela så kan man säga för att kunna köpa en bostad idag så måste man redan äga, eller ha föräldrar som äger en bostad. Bankerna och de som äger sin bostad har under de senaste 20 åren skapat ett självförstärkande system som varit ytterst lönsamt för de involverade, insiders, men som skapat ett allt större avstånd till dem på den andra sidan av förkastningszonen. För vad är det som har drivit värdetillväxten av bostäder och den parallella vinstutvecklingen hos bankerna? Jo den remarkabla svenska bolånetillväxten. Nya krediter skapar nya pengar och med nya pengar i systemet driver tillgångspriser. Mer pengar pressar priset på pengar, räntan, som gör att de som är ”hemma” kan belåna sig ytterligare och skapa ytterligare värdetillväxt. Och eftersom de nya pengarna hamnar i fickorna på de som har begränsade konsumtionsbehov så kanaliseras bara en liten del av detta till konsumtion, och även riktiga investeringar, utan snurrar runt på marknaden för finansiella tillgångar, inklusive bostäder, varför det tvärtemot den nyliberala ikonen Milton Friedmans tes inte heller driver inflationen, annat än just i tillgångar. Den inflationsstyrda Riksbanken kan inget göra, annat än uttrycka oro för de växande skulderna.

Och som den brittiske ekonomen och tidigare chefen för den brittiska finansinspektionen Adair Turner skriver i sin mycket läsvärda bok ”Between Debt and the Devil”, så skapas ny köpkraft där nya krediter skapas, för där skapas också våra betalningsmedel. Eftersom knappt 50 procent av de nya krediterna och pengarna skapas i Stockholm, som har runt 20 procent av befolkningen, så förklarar detta mycket mera varför Stockholm blivit det svenska tillväxtcentret, inte att de är så mycket mer ekonomiskt dynamiska än vi andra svenskar.

Den inflationsstyrda Riksbanken kan inget göra, annat än uttrycka oro för de växande skulderna.

Det som är fantastiskt för dessa insiders är att de stigande bostadspriserna inte heller driver utbudet av nya bostäder, vilket skulle kunna förstöra kalaset! För egenkapitalrestriktionen gör ju att få outsiders har råd att köpa en nyproducerad bostad. Samma egenkapitalrestriktion är även det som driver upp hyreskraven på nya hyresrätter. Som fastighetsekonomen Bo Nordlund har visat så är avkastningskravet på eget kapital den absolut största kostnadsposten för en nyproducerad hyreslägenhet. Det normala avkastningskravet på eget kapital för ett fastighetsbolag ligger runt 15 procent före skatt och räknat på en belåningsgrad på 30 procent och en produktionskostnad på 40 000 kr/m2, inklusive mark, så blir bara denna kostnad 1800 kr/m2, eller 10 000 kronor i månaden för en trea på 70 m2. Sedan tillkommer drift, underhåll och räntor. Ett avskaffande av hyresregleringen rundar inte detta förhållande.

Lägger vi till att förvandlingen av de svenska bostäderna under de senaste 20 åren från en nyttighet till en investering påtagligt har förstärkt den så kallade NIMBY-effekten, (Not In My Backyard), så har utbudet hållits tillbaka i de dyraste områdena ytterligare. För ingen vill ha ett ökat utbud av bostäder i grannskapet, i synnerhet inte hyresbostäder där ”de där” kan tänkas flytta in.

Men det slutar inte där. Drastiskt sänkt fastighetsskatt för villor, i synnerhet där värdetillväxten varit som störst, och i praktiken obefintlig sådan på bostadsrätter, samt även så kallade ROT-avdrag så har skapat ytterligare ”syntetiskt guld”, värdetillväxt för insiders. Därtill kan vi lägga att kraven på att de kommunala fastighetsbolagen numera ska agera som vilket vinstmaximerande fastighetsbolag som helst, samt att kommunal markförsäljning förvandlats från en del i en långsiktig bostadsförsörjning till en viktig intäktskälla, så har det behovsinriktade utbudet strypts ännu mera. Avsaknaden av större infrastrukturprojekt, som skapar nya lägen utan alltför starka NIMBY-effekter, har också begränsat utbudet och gynnat bostadsägare i redan etablerade lägen.

Problemet med detta system är emellertid att det inte är hållbart, varken socialt eller ekonomiskt. Det förstnämnda börjar bli alltmer uppenbart. Men även de ekonomiska sprickorna börjar bli allt större. För likt en annan aktuell finansiell värdeskapare, kryptovalutor med Bitcoin i spetsen, så har även den svenska bostadsmarknaden i allt högre grad karaktären av ett kedjebrev.

Avsaknaden av större infrastrukturprojekt, som skapar nya lägen utan alltför starka NIMBY-effekter, har också begränsat utbudet och gynnat bostadsägare i redan etablerade lägen.

För en fortsatt värdeuppgång kräver att kredittillväxten är långt högre än den underliggande ekonomiska tillväxten. Problemet med detta är, som Adair Turner skriver i nämnda bok, att det inte kan pågå hur länge som helst. Eller för att plocka in en annan insiktsfull ekonom, Hyman Minsky, så börjar ekonomin bli skuldmättad där den inte tål att skulderna amorteras och pengar ”dödas”. Den börjar närma sig ”Ponzifasen”. Och vi har under de senaste decennierna sett hur den svenska inflationen har fallit mot noll och under de perioder som kredittillväxten har stannat av. Och deflation med fallande tillgångspriser ger ingen vacker ekonomisk dynamik för en högt skuldsatt ekonomi som den svenska.

En lösning på det sociala problemet med låg bostadsproduktion och svårigheterna att klara av egenkapitalrestriktionen är att återinföra systemet med statliga topplån för nyproduktion, eller lika gärna en statlig kreditgaranti. Det skulle avsevärt kunna sänka kostnaderna och trösklarna för de som vill kunna köpa eller hyra en nyproducerad bostad.

Risken är dock att ett ökat utbud skulle rasera det kreditdrivna korthus som vi har byggt upp.

För övrigt anser jag att reavinstbeskattningen av bostäder ska ersättas med en högre löpande fastighetskatt, beräknad på mellanskillnaden mellan marknadsvärde och anskaffningsvärde. Överskottet från denna skatt får gärna användas för att bygga upp nämnda kreditförsäkringssystem, eller på något annat sätt användas till något som verkligen driver utbudet av nya bostäder, som att subventionera ombyggnader till flera instegslägenheter i den befintliga bostadsstocken. Men detta får vi återkomma till.