KRÖNIKA | Debatten om marknadshyror väcktes till liv i samband med att utredningen om fri hyressättning i nyproduktion tillsattes. Professor Hans Lind tror inte att en sådan förändring skulle öka bostadsbyggandet nämnvärt, men ser ändå flera skäl till varför det är dags att testa detta nu.
I Januariöverenskommelsen var möjlighet till fri(are) hyror i nyproduktionen en punkt. En utredning sitter som ska ta fram ett mer detaljerat förslag. Med tanke på den vikt som besittningsskyddet har i Sverige är enligt min bedömning följande det mest logiska förslaget.
- När det byggs ett nytt hyreshus får fastighetsägaren begära vilken hyra som helst och den som skrivit på ett kontrakt kan inte gå till domstol för att få hyran prövad inom ramen för bruksvärdesystemet. Eftersom uppsägningstiden bara är tre månader så kan den som ”lurats” att skriva på ett kontrakt med hyra över marknadshyran säga upp kontraktet när denne inser att det finns billigare likvärdiga lägenheter.
- Under den tid som hyresgästen bor kvar i lägenheten höjs hyran i takt med de hyror som ingår i kollektiva förhandlingar. Den procentuella höjning som parterna normalt kommer överens om ska alltså även gälla dessa lägenheter. Man kan jämföra detta med presumtionshyrorna som ju i alla fall enligt de ursprungliga tankarna skulle följa den allmänna hyresutvecklingen under presumtionsperioden.[1]
- När en hyresgäst flyttat så är det återigen fritt för fastighetsägaren att begära vilken hyra som helst, det vill säga som om det var en helt ny lägenhet.
Invändningarna mot detta verkar vara följande tre:
1. Förslaget kommer att leda till stora hyreshöjningar i nyproduktionen.
Enligt min bedömning är dock hyrorna i de flesta nyproduktionsprojekt relativt nära marknadsnivå. Kötiderna är relativt korta och omsättningen av hyresgäster relativt hög. Även om det skulle gå att höja hyrorna och ändå inte få vakanser, så är det inte självklart lönsamt för fastighetsägarna att göra detta med tanke på att omflyttningen kan öka vilket kostar pengar.
2. Införande av marknadshyror i nyproduktionen kommer att leda till att det på sikt blir marknadshyror i hela beståndet.
Ser man sig om i världen är det dock lätt att hitta platser med dubbla system som levt sida vid sida under många år. New York är väl det mest (ö-)kända exemplet. Ur ett politiskt perspektiv finns sällan något att vinna på att riva upp en gammal hyresreglering när det är brist på bostäder. Partier vinner inte val på att höja hyrorna för stora befolkningsgrupper.
Förslaget bör bedömas utifrån dess direkta konsekvenser här och nu och inte på spekulationer om framtiden.
Det är då logiskt för marknadshyresförespråkarna att nöja sig med att den fria sektorn steg för steg växer i takt med att det produceras nya bostäder. Det kan också noteras att vissa nationalekonomer haft motsatt invändning: Friare hyror enbart i nyproduktionen kan göra det svårare att genomföra mer radikala förändringar. Enligt min mening bör förslaget bedömas utifrån dess direkta konsekvenser här och nu och inte på spekulationer om framtiden.
3. Friare hyror i nyproduktionen innebär att olika indirekta subventionssystem som kommuner har för mark till hyresrätter måste ändras.
Det har också framförts kommentarer om att friare hyror i nyproduktionen innebär att olika indirekta subventionssystem som kommuner har för mark till hyresrätter måste ändras vilket blir till nackdel för hyresrätten. Det kan till exempel handla om att hyreshusbyggare får mark med tomträtt, medan bostadsrättsprojekt måste köpa. Något sådant nödvändigt samband är dock svårt att se. Särreglerna för hyresrätter brukar ju motiveras med bostadsrättens skattefördelar och dessa skillnader kvarstår ju. När dagens nyproduktionshyror redan ligger på eller nära marknadsnivån så är det svårt att se att friare hyror i nyproduktionsprojekt skulle motivera ändringar i till exempel kommunernas markpolicy.
Så långt är slutsatsen att det inte finns några starka invändningar mot förslaget. Återstår att se vilka fördelar förslaget har och här kan man peka på fyra punkter.
Det första är att en sektor med fri hyressättning, särskilt när den på sikt blir större, innebär att det går att hitta en hyreslägenhet utan att köa och med en hyra som speglar bostadens egenskaper. Sen kan ju hushållet ställa sig i kö och på sikt få tag i en billigare lägenhet med reglerad hyra.
Det andra argumentet är att en fastighetsägare kan differentiera utbudet mer och veta att de kan differentiera hyrorna utifrån hur efterfrågan ser ut för en lägenhetens med vissa specifika mikroegenskaper. Ett förhandlingssystem leder i regel till lite mer fyrkantig hyressättning. När fastighetsägaren kan läsa av betalningsviljan på olika egenskaper i ett projekt kan det användas för att utforma nästa projekt.
Om hyran inte kan höjas i framtiden när lägenheter blir lediga så kanske projektet inte är lönsamt.
Den tredje fördelen är kopplad till att det är fri hyressättning när en lägenhet i framtiden blir ledig. Anta att vi ser på ett större exploateringsområde i ett läge som kanske inte är det allra hetaste. Detta innebär att efterfrågan i en första etapp kan vara relativt låg eftersom många kunder kan bedöma att det är svårt att bedöma områdets kvalitet. Därmed går det inte att ta ut så hög hyra vid den första inflyttningen. Om hyran inte kan höjas i framtiden när lägenheter blir lediga så kanske projektet inte är lönsamt. Fastighetsägaren kan dock göra bedömningen att när området är färdigt så kommer det att bli mer attraktivt och då kommer det att gå att ta ut säg 20 procent högre hyra om några år. Med tanke på den relativt höga omsättningen i nybyggda hyreshus kan fastighetsägaren bedöma att projektet blir lönsamt om det är fri hyressättning när en lägenhet blir ledig – men inte om den ursprungliga hyresnivån (inkl. årliga höjningar) ska gälla. [2]
Den fjärde fördelen är att det är bra om det kommer fram information om hur en friare hyresmarknad faktiskt fungerar. Under mer än 70 år har det varit en diskussion om för och nackdelar med en friare hyressättning. Att testa friare hyressättning i nyproduktionen kan ses som ett relativt riskfritt experiment för att ge bättre kunskaper – som sen kan leda till att systemet avvecklas eller utvidgas. En utvidgning som då skulle bestå i att den friare hyressättning även gäller för något äldre lediga lägenheter om det visar sig att den delmarknaden är någorlunda i balans.
Som framgår av punkt 3 ovan kan friare hyressättning göra att något fler hyreshusprojekt blir lönsamma, men enligt min mening är ökat byggande inte ett starkt argument för friare hyressättning i nyproduktionen. Ökat bostadsbyggande kräver helt andra åtgärder!
En bra och balanserad analys av de förslag som verkligen finns! Bra där, Hans!
Tyvärr är risken stor att markandshyror också införs i det övriga hyresbeståndet, vilket skulle ändra det svenska samhället i grunden. Förslaget är extremt riskabelt och bör inte ens övervägas.