Ny rapport: Låt läget spela roll i hyressättningen

DEBATT | Kopplingen mellan en lägenhets hyra och geografiska läge har satts ur spel. Att lägesfaktorn inte har fått slå igenom på hyresmarknaden innebär att hyresrätten som boendeform riskerar att försvinna i centrala delar. För alla som vill skydda bruksvärdesystemets trovärdighet och säkra hyresrättens ställning är det hög tid att agera, skriver Oskar Öholm, Tomas Ernhagen och Nathalie Brard, Fastighetsägarna Stockholm och Fastighetsägarna Sverige.

Idag presenteras en rapport från analysföretaget Evidens, som tagits fram på uppdrag av Fastighetsägarna Stockholm. Där bekräftas bilden att kopplingen mellan en lägenhets hyra och geografiska läge har satts ur spel. Att lägesfaktorn inte har fått slå igenom på hyresmarknaden innebär att hyresrätten som boendeform riskerar att försvinna i stadens centrala delar. För alla som vill skydda bruksvärdesystemets trovärdighet och säkra hyresrättens ställning som boendeform är det hög tid att agera. Ansvaret vilar därför tungt på den statliga kommission som just nu ser över hur bostadskonsumenternas värderingar av det geografiska läget ska kunna få ett större genomslag i hyressättningen.

Att antalet – och andelen – hyresrätter minskat i Stockholm är välkänt. För de flesta som flyttar till Stockholm utan kötid i bagaget har valmöjligheterna i princip begränsats till bostadsrätt och villa, med tillhörande lån. Så har det inte alltid varit och den som gräver i statistiken kan nog bli förvånad över hur snabbt utvecklingen har gått. Under det tidiga 1970-talet var 9 av 10 lägenheter i Stockholms innerstad hyresrätter. Idag är bara 3 av 10 lägenheter hyresrätter och även i absoluta tal har de blivit färre. Totalt sett finns det idag cirka 100 000 färre hyresrätter i Stockholm än det gjorde i början av 1970-talet. Att få möjligheten att bo i någon av de kvarvarande hyresrätterna är oftast förknippat med mycket långa kötider, inte minst eftersom läget anses mycket attraktivt.

Under det tidiga 1970-talet var 9 av 10 lägenheter i Stockholms innerstad hyresrätter.

Ända sedan den formella hyresregleringen avskaffades har bruksvärdessystemet varit vägledande för hur hyror sätts i Sverige. Det innebär förenklat att hyror bestäms i kollektiva förhandlingar mellan Hyresgästföreningen och landets hyresvärdar, baserat på ett antal faktorer som tillsammans summerar till lägenhetens bruksvärde. Kommer parterna inte överens, kan de vända sig till hyresnämnden som avgör tvisten med hjälpt av systemets grundläggande princip: ”lika lägenhet, lika hyra”. I praktiken ska alltså lägenheter med likvärdiga egenskaper ha likvärdig hyra.

Under mycket lång tid baserades hyresutvecklingen i det befintliga beståndet på de kommunala bostadsbolagens kostnadsutveckling. Det innebar i praktiken att äldre lägenheter successivt blev billigare än nyare lägenheter. Detta låg helt i linje med det fokus som fanns på storlek och inre standard i de kollektiva hyresförhandlingarna. Att de äldre lägenheterna låg i Stockholms centrala delar spelade mindre roll. I bruksvärdesystemet ungdom, det vill säga på 70-talet, gick dessutom flyttströmmarna från staden till de framväxande ytterstäderna. Ett centralt läge var i sig inget som gjorde en lägenhet mer attraktiv och Stockholms innerstad förlorade under de här åren hälften av sin befolkning.

Idag är situationen helt annorlunda och coronakrisen till trots är ett centralt läge något som många bostadskonsumenter sätter mycket stort värde på. Så har det sett ut under många år och de låsta hyrorna inom ramen för bruksvärdessystemet har gjort att bostadsrätten varit den enda boendeform som kunnat möta efterfrågan på centrala lägen. Många, främst privata, fastighetsägare med hyresrätter i attraktiva områden insåg att det var betydligt mer lönsamt att sälja huset till en bostadsrättsförening än att långsiktigt förvalta hyresrätter. Även nyproduktionen kom att inriktas i allt högre grad mot bostadsrätter. Ombildningar till bostadsrätt i de centrala delarna av Stockholm har alltså i första hand skett av ekonomiska, snarare än ideologiska skäl. Det har handlat om hyressättningssystemets oförmåga att möta den kraftiga uppgraderingen av centrala lägens betydelse.

Om hyrorna i Stockholms lägenheter skulle spegla människors värdering av läget, skulle det skilja över 50 procent mellan hyrorna i innerstaden jämfört med ytterstaden.

Allt detta syns tydligt i den rapport som analysföretaget Evidens tagit fram på uppdrag av Fastighetsägarna Stockholm. Om hyrorna i Stockholms lägenheter skulle spegla människors värdering av läget, skulle det skilja över 50 procent mellan hyrorna i innerstaden jämfört med ytterstaden. I verkligheten är hyresskillnaden i princip noll. Lägesfaktorn har alltså inte slagit igenom överhuvudtaget inom ramen för bruksvärdesystemet.

Men vad är då problemet med att det finns lägenheter i attraktiva lägen med jämförelsevis låg hyra? Här pekas ibland på att dagens system möjliggör för hushåll med tunnare plånböcker att ändå kunna bo i hyresrätter i stadens mest attraktiva delar. I verkligheten ser det däremot sällan ut så. I de billiga lägenheterna bor istället främst väletablerade hushåll med goda inkomster. Systemets vinnare blir dem som efter årtionden i bostadskön kunnat kamma hem högvinsten: en äldre lägenhet i centrala Stockholm med relativt sett låg hyra. Förlorarna är alla de som i brist på kötid och kapital tränger ihop sig i hyresrätter i mindre centrala delar där hyran är den samma som i innerstaden, eller högre. Resultatet är ett slags omvänd Robin Hood-logik som är svårmotiverad och knappast ligger i linje med bruksvärdessystemets intentioner.

Problemet som rapporten belyser är inte okänt och en av punkterna i januariavtalet handlar just om att utreda hur bostadskonsumenternas värderingar ska kunna få ett större genomslag i hyressättningen. Den kommission som fått det viktiga uppdraget ska presentera sina slutsatser före sommaren. Vi hoppas att förslagen blir skarpa, både för hyresrättens skull och för trovärdigheten i bruksvärdessystemet.

Läs rapporten här: Hushållens värderingar av läges- och bostadskvaliteter