Den alltmer meningslösa och urspårade bostadsdebatten

 

KRÖNIKA | Det som hänt i Sverige är uppenbart en del av en internationell utveckling som har sina rötter i 1980-talets avregleringar och globaliseringen som sköt fart samtidigt. Det skapade ett tryck mot världens större städer som utbudet uppenbart inte var elastiskt nog för att klara av att möta, skriver Jan Jörnmark, docent i ekonomisk historia.

För exakt fem år sedan skrev jag en text om den svenska bostadspolitiken i Kvartal som blev mycket uppmärksammad och som sedan direkt ledde till mängder av andra arbeten med att skriva böcker och krönikor. När jag läser den idag förklarar den också varför jag nu tyvärr tröttnat på hela den alltmer meningslösa och urspårade svenska bostadsdebatten. Jag ska därför börja den här krönikan med ett citat från det jag skrev 2016:

Sammantaget har det nya och mycket mer marknadsorienterade system som skapades efter år 1994 fått omfattande konsekvenser. Prisskillnaderna mellan de fritt prissatta bostadsrätterna och de bruksvärdeskontrollerade hyresrätterna har växt dramatiskt, vilket gjort enorma arbitragevinster möjliga, när bostäder flyttats till den fria sektorn. Det har – av helt naturliga orsaker – fått den privata skuldsättningen att öka, vilket av Riksbanken och Finansinspektionen på mycket svaga grunder uppfattats som en ”bubbla”. Därför har nu kapitalmarknadsregleringen återinförts bakvägen, via krav på att inte mer än hälften av det svenska fastighetsvärdet ska få vara långsiktigt belånat.

Situationen ser därför sämre ut än på länge. Några effektiva åtgärder mot begränsningarna på utbudssidan (planlagstiftningen) är inte på väg att vidtas, medan däremot inskränkningar genomförs på bostadsrättsmarknaden som varit de senaste decenniernas absoluta ljuspunkt. I stället ropar en samstämmig kör av aktörer på att de vill ha ”billiga hyresrätter”, vilket är den produkt som dagens system absolut inte förmår producera.

Snarare talar allt för att situationen nu kommer att försämras drastiskt. Allt dyrare presumtionssatta hyror kommer att öka gapet till de gamla bruksvärdesprissatta hyresrätterna. Mellanskillnaden kommer sedan att översättas i allt dyrare svarthandel och ökad trångboddhet. Unga hushåll som inte längre kommer att tillåtas köpa lägenheter på grund av kapitalmarknadsregleringarna kommer i bästa fall att räddas från den blockerade situationen tack vare den stora tillgången till begagnade villor i utkanterna av stormarknadsregionerna. Vilket gör att det enda som gör att vi inte helt kommer att känna igen oss i 1960-talets situation är avsaknaden av The Beatles.

Vi vet nu att det jag skrev för fem år sedan blev exakt det som hände. Det enda jag missade var att skriva om hur regleringarna på bostadssidan skulle pressa ned efterfrågan på kapital, vilket skulle sänka räntorna ytterligare och istället skapa ett kraftigt ökat byggande av kommersiella fastigheter som hotell och kontor, vilket mycket möjligt skapar en bubbla i den branschen de närmsta åren. Det hela är oerhört ledsamt och kan bara glädja de aktörer antingen gör enorma spekulativa vinster på det baklåsta systemet eller de som sysslar med att producera oändliga mängder meningslösa utredningar om hur man kan bygga billiga bostäder eller drömma om modeller för hur man ska avreglera hyrorna. Själv har jag ju faktiskt lyckats tillhöra båda dessa kategorier vilket väl borde klassificera mig som en av den svenska bostads”marknadens” allra mest gynnade aktörer.

Det hela är oerhört ledsamt och kan bara glädja de aktörer antingen gör enorma spekulativa vinster på det baklåsta systemet eller de som sysslar med att producera oändliga mängder meningslösa utredningar om hur man kan bygga billiga bostäder eller drömma om modeller för hur man ska avreglera hyrorna.

Men ser man bortanför detta snävt egoistiska perspektiv kan jag ändå drömma om hur en vettig diskussion om bostadssituationen skulle se ut. Då kan man ta sin utgångspunkt i en artikel som fanns i Financial Times häromdagen och som pekade på hur en mängd större städer i västvärlden sett samma utveckling som de svenska de sista trettio åren: snabbt stigande bostadspriser, och växande skillnader mellan städer och de omgivande struktursvaga delarna av de olika länderna.[1]

Det som hänt i Sverige är alltså uppenbart en del av en internationell utveckling som har sina rötter i 1980-talets avregleringar och globaliseringen som sköt fart samtidigt. Det skapade ett tryck mot världens större städer som utbudet uppenbart inte var elastiskt nog för att klara av att möta. Som Financial Times artikeln påpekar är produktionen av bostäder lägre i de brittiska städerna idag än den var på 1960- och 70-talet. Samma förhållande råder i Sverige. De stigande priserna och det samtidigt fallande priset på kapital fick inte alls en så stimulerande effekt på nyproduktionen som man skulle ha föreställt sig. Att det finns ett samband mellan de olika ländernas planlagstiftning och den här utvecklingen ter sig mycket sannolikt. Att det på samma vis finns ett samband mellan effektiviteten i prissystemet och efterfrågan verkar lika sannolikt (om en stor grupp kunder inte tillåts komma in på marknaden på grund av regleringar blir ju det effekten). En annan synnerligen intressant fråga är hur regleringarna mellan 1945 och 1990 plattade till prissystemen på fastighetsmarknaden och hur det fördröjde strukturomvandlingen av ekonomin under den tiden.

Får jag tillfälle att fortsätta mitt arbete som producent av material för den bostadspolitiska debatten hoppas jag kunna inrikta mig på den här typen av basala fakta. Under tiden kommer jag i min nya verksamhet som politiker att fortsätta verka för att det byggs rimligt prissatta småhus. Hittills har jag haft förvånansvärda framgångar inom det området, vilket varit ett av mina stora glädjeämnen i det bostadspolitiska mörkret.[2]

 

[1] https://www.ft.com/content/75942d5f-6bdf-40fb-b7ce-a48429ab84fc?fbclid=IwAR0HqR8GZKFH52s0THOgbUwPPF1Yr1it-bIiWaFgkiXfjvg7C27NN9RM4sk
[2] https://www.gp.se/nyheter/g%C3%B6teborg/h%C3%A4r-satsar-g%C3%B6teborg-p%C3%A5-nya-villaomr%C3%A5den-1.43289003?fbclid=IwAR1h5Ez35xnOZo_HRmMEnWlDX-Dx2RkPqjSTLyWtCJUw7Ez_-RPCaOMp81o

4 kommentarer

Lämna ett svar

Din e-postadress kommer inte publiceras. Obligatoriska fält är märkta *

  1. Skarpt som alltid av Jörnmark :))
    Funderar kring hur kristallkulan de kommande 3 år ser ut?
    Post-Covid19 prisutveckling? (.. efter Covid19 prisuppgångar även i decentrala objekt..)

  2. Jag vet inte hur det var i England på 60-talet men i Sverige var moms och arbetsgivaravgifter på helt andra nivåer än vad de är idag så när man förvärvar en nybyggt bostad idag levererar man avsevärt mycket mer pengar till statskassan än vad man gjorde då. Pengar som man lånar i banken och betalar ränta på, i många fall så länge man lever. Pengarna skapar banken genom att helt enkelt knäppa med fingrarna i luften.

  3. Avkastningskrav på 4-5%, avskrivningskrav på 2%, moms 25% – finns mycket att göra för att åstadkomma lägre hyror om man skulle vilja.

  4. Läser dina inlägg med intresse! Bostadsmarknaden i sig är enligt mitt tycke speciell ur nationalekonomiskt perspektiv. Dom vanliga mekanismerna styr inte prissättningen här, exempelvis är marken i storstädernas centrala delar begränsad – inte fritt tillträde för byggare. Det finns ett antal aspekter som gör bostadsmarknaden speciell, vilket medverkar till att prissättningen i hög grad styrs av säljarna alternativt fastighetsägarna när knapphet råder. Byggbranschen är medvetna om detta och alla entreprenörer inkluderande underentreprenörer varför prissättningen är därefter. Att sänka priser på insatsvaror eller byggmomsen leder med viss sannolikhet inte till lägre priser för slutkonsumenten under någon längre tid. Marknaden kommer att ta ut detta i högre marginaler, så länge det är brist på mark och bostäder i städernas centrala delar. Vi behöver en lokalisering – och regionalpolitik där det blir attraktivt för företagen att etablera sig på mindre orter och som får oss att följa efter med bosättningar. Någon kraftfull politik har vi inte haft på detta område på många decennier, endast skärvor. Fri prissättning på hyresmarknaden i städernas centrala delar kommer enligt min mening enbart leda till än högre hyror och vinster för fastighetsägarna initialt för att därefter inkluderas i priset vid transaktioner på fastighetsmarknaden. Kraftfulla politiska verktyg behövs därför för att styra prissättningen om vill ha hyresrätter kvar till rimliga hyror – priser, så länge bristproblemet inte är åtgärdat.

Vänligen håll en god ton när du kommenterar. Personangrepp, rasistiska uttalanden och dylikt är inte tillåtet. Kommentarer som går över gränsen kommer att raderas.