Det som stort ska ske bör helst ske tyst

 

LEDARE | Är förespråkare av marknadshyror i nyproduktion ute efter att steg för steg förändra hela systemet och på sikt införa marknadshyror i det befintliga beståndet? Det undrar Lennart Weiss, kommersiell direktör på Veidekke i en ledare om marknadshyror, markpriser och de små stegens makt.  

När debattens vågor gick som högst i samband med 1970-talets förslag om löntagarfonder begick dåvarande finansminister Gunnar Sträng sitt kanske största politiska misstag. Det var när han råkade säga ”självklart har vi för avsikt att steg för steg socialisera hela näringslivet – men det ska vi inte basunera ut på gator och torg.” Sen dess har politikerna lärt sig. Det som stort ska ske bör helst ske tyst. Alltså börja med ett till synes litet steg men utformat på ett sätt som på sikt förändrar hela systemet.

På annat sätt är det svårt att läsa den pågående processen runt införande av marknadshyror. Eftersom de borgerliga lärt sig att de kan förlora val på ett allt för brett förslag som tar sikte på beståndet skjuter man nu in sig på att införa marknadshyror i nyproduktionen. Det låter mer harmlöst, i all synnerhet som dagens nyproduktionshyror ligger nära marknadsnivån.

Alltså dags att lyfta på locket. Jag valde att göra det i en krönika i Fastighetstidningen i mars med rubriken, ”Har marknaden råd med marknadshyror?”. Övergripande ställde jag frågan ”hur ser problemet ut som ni vill lösa?” följt av en försynt fråga rörande bristen på konsekvensanalys; har ni tänkt på att om ni inför marknadshyror i nyproduktionen kommer givetvis dagens dolda men synnerligen stora marksubventioner till hyresbostäder att försvinna?

”Har marknaden råd med marknadshyror?”

Sedan dessa har jag fått svar, först på twitter av Martin Lindvall, samhällspolitisk chef på Fastighetsägarna samt deras akademiska stödtrupp i form av lundaekonomerna Ingemar Bengtsson och Fredrik Kopsch och därefter av före detta vd på Fastighetsägarna i Stockholm, Christer Jansson. Svaren är tämligen belysande.

Uppenbarligen är det ingen som gjort en fastighetsekonomisk konsekvensanalys av sambandet borttagna marksubventioner – hyror. Redan själva frågan verkade komma som en överraskning. Ingen av de akademiska debattörerna ville ens ta i frågan. Martin Lindvall drog på svaret men menade till slut att man visst kunde tänka sig att subventionerna skulle kvarstå. Om Lindvall menar allvar har han i så fall bytt ståndpunkt och är nu för den sortens konkurrenssnedvridande stöd som han tidigare kritiserat med adress mot allmännyttan.

Den debatten kan vi klippa omgående. Om marknadshyror införs i nyproduktionen kommer självklart dagens rabatter på markpriset för hyresbostäder att försvinna. I Stockholm skulle detta innebära att dagens redan höga nyproduktionshyror skulle behöva öka med ca 600–800 kr/kvm/år till ca 3 000 kr/kvm, givet det rimliga antagandet att fastighetsägaren kräver samma avkastning som idag. För en 3:a i Stockholm på 70 kvm skulle det innebära en hyra på ca 17 500 kr i månaden. Någon som tror att efterfrågan/utbudet av nya hyresrätter skulle öka?

Det är marknadshyror i beståndet som är målet.

Men kanske är svaret på den övergripande frågan än mer intressant. I Fastighetstidningen skriver Christer Jansson: ”Nyckeln till en fungerande hyresmarknad ligger istället i hyressättningen inom det befintliga beståndet.” Fredrik Kopsch medger till sist samma sak. Det är marknadshyror i beståndet som är målet. Men det skulle ju varken Fastighetsägarna eller de borgerliga januaripartierna medge öppet. Man har ju lärt sig den politiska läxan.

Men som alla vet som byggt torn med träklossar så hänger alla delar ihop. Om man rycker en kloss i fundamentet störtar strax hela bygget samman. Därmed vore det kanske på sin plats att presentera en bredare konsekvensanalys, av hyror, bostadssociala samband, av offentlig-finansiella kostnader för kraftigt ökade bostadsbidrag samt de statligt subventionerade sociala bostäder man önskar för de mest behövande, för stigande priser i den ägda marknaden med mera. Överslagsmässigt är det inte särskilt svårt att göra en sådan analys. Men givetvis vore det olyckligt att basunera ut saken på gator och torg.

1 kommentar

Lämna ett svar

Din e-postadress kommer inte publiceras. Obligatoriska fält är märkta *

  1. Inledningsvis vill jag understryka att jag deltar i den bostadspolitiska debatten som privatperson. Inget annat. Jag inser dock att det är ovanligt. Så ovanligt att Weiss återkommer gång på gång till mitt tidigare jobb på Fastighetsägarna Stockholm. Dock är det snart åtta år sedan jag slutade, så det blir lite mycket Antikrundan över detta. Jag kan försäkra att varken de eller någon annan tidigare arbetsgivare är på något sätt involverad, påverkar eller har synpunkter på mina artiklar. Och jag tar fullt ansvar för mina egna åsikter.

    Så till saken. Weiss anser att det nuvarande bruksvärdesystemet ”har tjänat hyresgäster, fastighetsägare och samhället väl under 40 år..”. Med den utgångspunkten är det naturligt att vara kritisk till förändringar av denna bestående, påstått framgångsrika ordning. I ärlighetens namn öppnar han dock försiktigt för en översyn av dagens förhandlingsregler som ger Hyresgästföreningen ett maktmonopol.

    Jag delar inte Lennart Weiss uppfattning om bruksvärdesystemets förträfflighet. Tvärtom. Vore det så effektivt som Weiss hävdar hade förmodligen aldrig denna debatt ägt rum. Nationella och internationella bedömare hade berömt Sverige för sitt unika system. Nu är ju inte verkligheten riktigt sådan. Den internationella uppmärksamheten brukar vara mindre smickrande och istället ägnas åt de allvarliga problem som bruksvärdesystemet skapar för det svenska samhället. Att de samhällsekonomiska kostnaderna uppgår till långt över 10 miljarder, förmodligen det dubbla, konstateras i flera studier.

    Weiss gillar inte friare nyproduktionshyror. Dels därför att de inte kommer fungera, dels därför att de är första steget i att störta bruksvärdesystemet i stort. Möjligen kan man tro att misslyckade nyproduktionshyror har mindre chans att leda till en översyn av resten av hyressättningssystemet, än vad lyckade nyproduktionshyror skulle ha. Men låt vara.

    Hyresrätten har stora och komplexa problem. Hyressättningssystemet är bara ett av dem, dock det allvarligaste. Hyresrätten måste reformeras brett. Här ligger bland annat skattefrågor, hyresförhandlingssystemet, byggregler och konsumtionsstöd till ekonomiskt svagare grupper. Ett ensidigt fokus på enskildheter – och en motsvarande retoriskt spelad förvåning över att helheten finns – gynnar inte det nödvändiga reformarbetet.

    Några avslutande kommentarer om Weiss huvudnummer – de friare nyproduktions-hyrornas framtida misslyckande. I såväl Fastighetstidningen som här är arhumentet att kommunernas ”subventioner” av markpris eller tomträttsavgälder skulle avvecklas vid ett införande av nyproduktionshyror och leda till hyresnivåer som få har råd att betala. ”Om marknadshyror införs i nyproduktionen kommer självklart dagens rabatter på markpriset för hyresbostäder att försvinna”, skriver Weiss här. Ett sådant kategoriskt påstående kommer att minnas av många.

    Som jag skrev i Fastighetstidningen, så är tyvärr hans resonemang byggt på en missuppfattning. Det finns inte ett (1) pris för en given markbit i landet. Priset varierar beroende på det planerade projektets lönsamhet. Därför är inte markpriset detsamma för olika fastighetsprojekt – småhus, radhus, kontorshus, köpcentra eller bostadsrätter. Och hyresrätter kommer inte inom överskådlig framtid att kunna betala samma markpris som bostadsrätter. Vill en kommun att det ska byggas hyresrätter på kommunägd mark, så är marknadspriset för marken vad den högst betalande fastighetsägaren kan betala. Detta är inte en subvention, utan en väl fungerande prisbildning i en marknadsekonomi. Och det kommer att gälla även med friare nyproduktionshyror.

    I Weiss kategoriska påstående ligger en tro att kommunala politiker medvetet ska prisa ut hyresrätter till förmån för bostadsrätter. Det kan absolut någon önska sig. Men det vore att underskatta våra kommunpolitiker.

    Christer Jansson
    Bostadspolitisk debattör

Vänligen håll en god ton när du kommenterar. Personangrepp, rasistiska uttalanden och dylikt är inte tillåtet. Kommentarer som går över gränsen kommer att raderas.