Fri hyressättning kan ge helt nya hyresrätter

 

DEBATT | Hyresmarknaden kan utvecklas med helt nya kategorier av lägenheter. Från enkla hyresrätter med lägre hyror till exklusiva sådana. Det öppnar möjligheter till diversifierade kvaliteter, flexiblare användning och varierande tjänsteinnehåll. Avtalsfriheten mellan fastighetsägare och bostadskonsument är nyckeln, skriver Christina Heikel, näringspolitiskt ansvarig, Fastighetsägarna Göteborg.

Fri hyressättning i nyproduktion öppnar en historisk möjlighet att utveckla hyresrättsmarknaden med ett mycket mer varierat utbud, som bättre möter bredden av bostadskonsumenternas behov och efterfrågan. Bostadsbyggandet kan öka med fler men också rätt bostäder.

Hyresrättsutvecklingen styrs i dag helt av bruksvärdet som anger det fiktiva värdet för en hyresbostads kvaliteter. I bruksvärdessystemet är parterna överens om ett antal saker som är hyrespåverkande, så som diskmaskin, parkettgolv eller handdukstork. De som utvecklar bostäderna gör det därför utifrån vad som värderas inom systemet, inte efter egenskaper och tjänster som faktiskt efterfrågas av dagens och morgondagens konsumenter på bostadsmarknaden. Digitalt tjänsteutbud, kringtjänster så som paketleveranser eller de allt mer efterfrågade kontorsväggarna som kan skapa utrymme för hemarbete är exempel på sådant som inte tillskrivs värde inom systemet. Detsamma gäller för klimatinvesteringar som kan profilera fastigheter.

Hyresrätten standardiseras efter fyrkantiga förhandlingsparametrar medan bostadsrättsmarknaden utvecklas efter vad bostadskonsumenterna faktiskt efterfrågar. Det ger oss en likformig produkt på en bostadsmarknad som i övrigt utvecklas i motsatt riktning.

Avtalsfriheten mellan fastighetsägare och bostadskonsument är nyckeln.

Hyresmarknaden kan utvecklas med helt nya kategorier av lägenheter. Från enkla hyresrätter med lägre hyror till exklusiva sådana. Det öppnar möjligheter till diversifierade kvaliteter, flexiblare användning och varierande tjänsteinnehåll. Avtalsfriheten mellan fastighetsägare och bostadskonsument är nyckeln.

Debatten har ensidigt kretsat kring hur hög hyra som kan sättas för den första hyresgästen. Reformen om fri hyressättning i nyproduktion handlar om att skapa ett gynnsamt investeringsklimat där prisbildningen över tid bättre kan spegla hur konsumenter värdesätter olika saker. Den adresserar problemen som identifierades av den statliga Hyresbostadsutredningen som 2012 konstaterade att prismekanismen, som anpassar utbud till efterfrågan, sedan länge är satt ur spel på den svenska hyresbostadsmarknaden.

Möjligheten att i bostäder som byggs efter reformen utgå från avtalsfrihet också när en hyresgäst flyttat och en ny flyttar in gör att prismekanismen fungerar över tid. Det finns skäl att ständigt anpassa boendets alla delar till vad konsumenter efterfrågar. Här erbjuder dagens presumtionshyror, där hyran låses till den fysiska lägenheten vid byggtillfället och dagens bruksvärdesparametrar inget alternativ. Med den trygghet avseende investeringskalkylen som följer med reformen finns det för övrigt inga skäl att behålla presumtionshyressystemet.

Det finns skäl att ständigt anpassa boendets alla delar till vad konsumenter efterfrågar.

Regeringen gav nyligen Boverket i uppdrag att underlätta konvertering av lokaler till bostäder. Också här öppnar reformen viktiga möjligheter. Genom att, liksom för dagens presumtionshyror, låta fri hyressättning omfatta alla bostäder som tillskapas på yta som inte tidigare använts för boende ges viktiga incitament för att förtäta med ytterligare våningsplan eller att bygga om kontors- och butikslokaler till hyresrätter. En möjlighet som kan bli värdefull inte minst för Göteborg där det behövs fler bostäder i den centrala staden.

Till våren ska regeringens utredare lämna förslag på hur fri hyressättning i nyproduktion kan införas. Reformen innebär ett hyressättningssystem för framtida bostadsproduktion som är fristående från bruksvärdessystemet. Vi är övertygade om att detta kommer att skapa villkor för en bättre fungerande marknad och att det långsiktigt leder till ett både större och mer diversifierat utbud av hyresbostäder.

Konsumentskyddet kompletteras med öppen information om hyror för olika lägenheter och det blir lättare för bostadskonsumenter att själva avgöra om den hyra som erbjuds är skälig, givet bostadens egenskaper, läge och eventuella tilläggstjänster. Fri hyressättning vid nyproduktion kommer att leda till mer konsumentmakt, eventuellt på bekostnad av inflytandet för partsorganisationer som Fastighetsägarna och Hyresgästföreningen. Det kan det vara värt.

1 kommentar

Lämna ett svar

Din e-postadress kommer inte publiceras. Obligatoriska fält är märkta *

  1. Fri hyressättning – ett drömscenario för fastighetsägare och byggbolag, men en mardröm för hyresgäster.

    Heikel skriver att det här kan ge möjligheter till ”enkla hyresrätter med lägre hyror…”. Vad har hon fått det ifrån? Vem skall bygga dem? Det är en utopi att tro att nyproducerade lägenheter kan bli billiga. Det blir dessutom dålig lönsamhet för bolagen om det skulle byggas sådana. Byggbolag och fastighetsägare är bara ute efter att maximera vinsten, inte att erbjuda ”låga” hyror. De gör inget för att vara ”snälla” mot folk.

    Och att tro att ”avtalsfrihet mellan fastighetsägare och bostadskonsument är nyckeln” är att slå blå dunster i folks ögon. Det är alltid så att fastighetsägaren sitter med alla trumfkort. Det finns inget mer ojämlikt än förhållandet mellan en enskild hyresgäst och en fastighetsägare. Att tro att en hyresgäst skulle ha en chans i förhandling med ett bostadsbolag är absurt. Hur menar Heikel att en sådan förhandling skall gå till? Hyresgästen är maktlös mot bolaget som vill höja hyran. Därför behövs det starka organisationer av typ Hyresgästföreningen som kan företräda hyresgästerna i förhandlingar om hyror, underhåll och annat.

Vänligen håll en god ton när du kommenterar. Personangrepp, rasistiska uttalanden och dylikt är inte tillåtet. Kommentarer som går över gränsen kommer att raderas.