KRÖNIKA | Sverige kan mycket väl ha en samhällsskadlig bostadsbrist, eller inte, men bostadsköernas storlek är inte ett mått på det, skriver Johan Braw, vd Sölvesborgshem.
Det förefaller enkelt: Sverige har en allvarlig och tilltagande bostadskris och bostadsbrist, och de rekordlånga[1] köerna till hyresbostäder är ett av bevisen för det.
Jag har varit vd för Sölvesborgshem i snart åtta år: jag vet inte riktigt när jag började tvivla, men tvivlet har efterhand blivit till mer vilja att söka förstå de köandes situation och preferenser: det måste finnas något mer än det till synes enkla sambandet mellan kö och brist.
Även i en mediankommun som Sölvesborg är kön till allmännyttans bostäder stor, och samtidigt är de sökande ganska ointresserade av de bostäder som de kan söka. Och av dem som säger sig vara intresserade av en viss lägenhet tackar bara en minoritet ja när de erbjuds kontraktet till den.
Detta har fascinerat och intresserat mig. Den svenska hyresbostadsmarknaden har, som jag börjat ana, fler mekanismer än den svenska bostadspolitiska debattens köstorleksargument utgår från. Om dessa mekanismer finns och kan identifieras, kan kostsamma beslut på fel grunder kanske undvikas: för staten, kommunerna, för deras allmännyttiga bostadsbolag.
I en artikel i Ekonomisk Debatt 1/2020 redogjorde jag för Kahnemans prospektteori, och resonerade om att de köandes köpoäng är en privatekonomisk tillgång, och att de köande blir alltmer riskaversiva, ju mer köpoäng de har. – Detta skulle alltså kunna förklara de i absoluta tal växande bostadsköerna, särskilt i större städer. I så fall skulle alltså bostadsköerna inte ha validitet som mått på bostadsbrist.
De köande blir alltmer riskaversiva, ju mer köpoäng de har.
Utifrån den artikeln skulle man då kunna hävda att det är en intressant benägenhet på grund av människans inneboende karaktär, men att det likväl vore klokt av henne att använda sina köpoäng så tidigt som möjligt – de köande som väntar länge skulle alltså vara ekonomiskt irrationella.
I den här artikeln vill jag diskutera just den frågan: är det inte i själva verket också ekonomiskt rationellt att avstå från att använda sina köpoäng idag, för att de har ett större värde imorgon? Om det är så, är de allt längre bostadsköerna än mindre ett bevis för bostadsbrist – förutsatt att de köande också insett denna rationalitet.
Jag har alltså under mina år som vd för Sölvesborgshem och som aktiv deltagare i den svenska bostadspolitiska debatten förstått att många politiker, myndighetspersoner (utom möjligen från Finansdepartementet), intresseorganisationer och företag menar detta: Sverige har en bostadskris, eller samhällsskadlig bostadsbrist, och bostadsköerna är ett bevis eller åtminstone indicium för denna.
Jag å min sida menar alltså: Sverige kan mycket väl ha en samhällsskadlig bostadsbrist, eller inte, men bostadsköernas storlek är inte ett mått på det.[2] (Boverkets rapport om mått på bostadsbrist visar dock – som jag ser saken – att vi inte har någon allvarlig och tilltagande bostadsbrist: 56 000 hushåll är trångbodda och har ansträngd boendeekonomi, och en enkel prognosframskrivning innebär att siffran är 53 000 år 2022.[3])
Att det verkligen finns en risk för att bostadsköerna tolkas som bostadsbrist, framgår till exempel i Boverkets sammanställning av kommunernas svar i den årliga bostadsmarknadsenkäten. Många kommuner har enligt denna svårt att göra en bedömning eftersom de saknar metod och verktyg (vilket jag bekräftar, och lägger till definition) för att mäta hur stort underskottet är – men då förefaller de göra uppskattningar istället. ”Vanligt förekommande är att bedömningen görs utifrån bostadskön i det kommunala bostadsbolaget, befolkningsutvecklingen i relation till bostadsbyggandet, indikatorer på trångboddhet, eller utifrån kommunens bostadsförsörjningsprogram eller liknande dokument (min kursivering).”[4]
I Boverkets rapport om mått på bostadsbrist avfärdas också köerna som mått: ”att det är en lång bostadskö betyder därför inte att det råder bostadsbrist eftersom personer står i bostadskö av olika orsaker”.[5]
Vad jag vet, och vad jag inte vet, i fråga om Sölvesborgshems bostadskö
Sölvesborgshem AB är alltså kommunens allmännyttiga bostadsbolag. Det bor drygt 17 000 personer i kommunen och det är i skrivande stund 3 635 personer, varav 2 180 från Sölvesborgs kommun, registrerade i vår bostadskö, eller mer rättvisande uttryckt: vår intresselista. En trovärdig kö menar jag ska bestå av total effektiv efterfrågan, dvs alla som får möjlighet till produkten tar denna.
Sökande hos Sölvesborgshem behöver logga in i systemet en gång per halvår för att inte uteslutas. Påminnelse om detta skickas ut. Kön kan alltså sägas ha en hög aktualitet såvitt gäller intresse av att vara registrerad i denna kö. Sökanden själv anger – vid registreringen – sina preferenser utifrån område, hyra och antal rum. Sökanden kan när som helst uppdatera sina preferenser, men jag kan inte se hur ofta sökandena gör detta. Kön kan alltså inte sägas ha en hög aktualitet vad gäller preferenser för område, hyra och antal rum.
En intressant omständighet är sökanden i samband med registreringen av preferenser inte får någon återkoppling av systemet om vilket utbud som typiskt sett finns beaktat egenskapspreferenser och pris. Sökanden kan alltså i princip ange egenskapspreferenser i kombination med pris för vilka det helt saknas utbud i hela Sölvesborgshems bestånd. Detta gör att systemet ger mig ganska bristfälligt underlag när jag ska förstå vad den effektiva efterfrågan är.
När sökanden tackar ja till lägenhet, nollställs sökandens köpoäng.
Under 2019 var den genomsnittliga köpoängen för dem som fick lägenhetskontrakt hos Sölvesborgshem 914 poäng, vilket ganska nära motsvarar 2,5 års kötid. Genomsnittlig köpoäng används då och då i svensk bostadspolitisk diskussion som något slags mått på någonting, oklart vad, kanske som ett uttryck för hur lång tid en person i genomsnitt behöver vänta i kön innan den kan få ett kontrakt. Jag påstår att genomsnittlig köpoäng har två brister som mått på detta: dels förutsätter den att den sökande alltid tackar ja till erbjudande, dels borde måttet hellre vara mer riktat på lägsta köpoäng. Dessutom finns naturligtvis statistiska risker med genomsnittlig köpoäng.
Vad jag inte vet är jag noga med att försöka identifiera, och det är hur stor andel av de sökande som inte anmäler intresse alls, i vilken grad de gör det eller inte gör det, eller vad den genomsnittliga lägstapoängen är. Vår BI-system ger oss tyvärr inte den möjligheten. Vad jag fram till i början på 2019 kunde se var i vilken utsträckning de som anmält intresse för lägenhet som motsvarande deras angivna preferenser, också svarade ja när de sedan erbjöds lägenheten. Knappt 40 procent svarade ja – trots att de ju hade sagt sig vara intresserade av just den lägenheten. Och märk väl: jag vet inte hur många som inte anmälde intresse, trots att lägenheten motsvarade deras egna preferenser. – Jag har uppmärksammat systemleverantören på att jag saknar dessa uppgifter.
Jag drar alltså slutsatsen att Sölvesborgshems bostadskö inte har validitet som mått på bostadsbrist och heller inte validitet som mått på vad som effektivt efterfrågas, i synnerhet inte i relation till pris.
En underprissatt hyresrätt är mer värd imorgon än idag
I denna artikel uttrycker jag alltså uppfattningen att de sökande som avstår från att använda sina köpoäng generellt fattar ett ekonomiskt rationellt beslut, utöver det att deras beslut är i enlighet med det individuella mål de vill uppnå.
Jag tror helt enkelt att det privatekonomiska värdet av en hyresrätt imorgon är större än idag. Om de sökande själva har dragit samma slutsats är naturligtvis svårt att säga.
Mitt resonemang är följande.
Den nyproduktion av hyresbostäder Sölvesborgshem har, ligger prismässigt ungefär 60 procent högre än den genomsnittliga hyresnivån per kvadratmeter i vårt bestånd. Nyproduktionen är dock yteffektiva lägenheter, de har förvisso också en modernare standard, men min så att säga kliniska erfarenhet är att kunderna överlag har preferens för yta, snarare än standard. Det betyder att de föredrar en begagnad 2-rummare framför en nyproducerad 1-rummare, när dessa har samma månadshyra. Hur som helst: vår nyproduktion har inga vakanser, men ingen rusning heller och jag bedömer därför att nyproduktionens hyresnivåer kan sägas motsvara jämviktspris.
Om prissättningen hade varit perfekt, hade omsättningshastigheten varit densamma överallt.
Däremot menar jag att i synnerhet centrala begagnade lägenheter är underprissatta. Förra året beställde Sölvesborgshem av studentkonsultföretaget Lunicore en datadriven preferensanalys för hela vårt bestånd. Studentkonsulterna analyserade omsättningshastighet och tomhetsgrad. Det första måttet menar jag är det mest intressanta, eftersom Sölvesborgshem sällan har tomma lägenheter annat än för underhåll. Baserat på data från vårt fastighetssystem kunde studentkonsulterna alltså visa antal avtal som skapats på respektive fastighets lägenheter under 10 år. Ju färre avtal per lägenhet, desto lägre omsättningshastighet.
Det var slående hur olika omsättningshastigheten var: de centrala marklägenheterna hade mycket låg, medan nyproduktionen hade högst. Min slutsats var att om prissättningen hade varit perfekt, hade omsättningshastigheten varit densamma överallt, men eftersom den inte var det, skulle det alltså kunna finnas privatekonomiska värden för hyresgästerna i direkt korrelation med omsättningshastigheten. Jag drog också slutsatsen att vår nyproduktion faktiskt var perfekt prissatt! Den hade högst omsättningshastighet, men inga vakanser. (Underhållseffekter av omsättningshastighet är ett annat område.)
Riksrevisionen använde i sin rapport om inkomsteffekter av bruksvärdessystemet begreppet värdeöverföring, innebärande att det finns en privatekonomisk fördel i att åtnjuta utrymmet mellan bruksvärdeshyran och ett antaget marknadspris, som förvisso är svårare att precisera mer exakt, och jag tror inte heller att vår nyproduktions hyresnivåer skulle kunna ha marknadsunderlag i hela vårt bestånd.[6]
Såvitt gäller den generella prisutvecklingen i Sölvesborgshems bestånd kan sägas att årshyresförändringarna förhandlas med Hyresgästföreningen och att dessa förändringar som regel understiger inflationen.
Samtidigt har priset på kapital blivit lägre, vilket drivit upp priserna på ägda bostäder och gör att det svårare för en del att köpa bostad.[7] Därtill kommer att den utomeuropeiska migrationen har preferens för hyresrätt.[8]
Min bedömning är således, att värdeöverföringen i det begagnade lägenhetsbeståndet har tilltagit med tiden, eftersom hyreshöjningarna legat under inflationen, medan antalet kunder med preferens för hyresrätt ökat. Märk väl att nyproduktionen inte ökar utbudet av lägenheter med de priser som äldre begagnade lägenheter har. Mängden som kan utbjudas är alltså i princip konstant, medan mängden som efterfrågas ökar, medan priserna inte ens ökar i takt med inflationen.
Det betyder att värdeöverföringen har skalat superlinjärt med tiden. Det betyder att de sökandekunder som avstått igår för att välja en lägenhet idag enligt min mening har gjort ett ekonomiskt rationellt val, låt vara att tiden de sedermera innehar kontraktet med värdeöverföringen också spelar roll.
Hur beter sig kunderna?
Den stora frågan är då: har de sökande själva eftersträvat detta, och finns det i så fall vissa segment bland de sökande som är mer benägna att göra sådana val?
I Riksrevisionens granskningsrapport om inkomsteffekter av bruksvärdessystemet framgår att det fanns en benägenhet hos dem som fått kontrakt till hyresbostad, att minska sitt arbetsutbud – dock inte direkt, utan år 3-5.[9] Jag har tyvärr inte datastöd för att i vår uthyrning kunna se benägenhet hos olika demografiska grupper att anmäla intresse eller för att tacka ja till lägenhetserbjudande. Jag skulle dock ta det för mer troligt att benägenheten att minska sitt arbetsutbud är mer kopplat till pensionering, än till fortsatt arbete med lägre sysselsättningsgrad.
Jag tror alltså att det är rimligt att anta att köpoäng till underprissatta hyresbostäder har karaktären av sparande, särskilt pensionssparande eller sparande för sämre tider eller större livsförändringar. Om värdeöverföringen skalar superlinjärt med tiden, innebär det en effekt liknande ränta på sparat kapital. Men även om värdeöverföringen är konstant, förbättras sökandekundens relativa position när den avstår från att använda sina köpoäng: all tillväxt i kön sker ju längst bak, medan frånfälle från kön sker i alla positioner i kön. – Det ska dock sägas att förturssystem används i 207 av Sveriges kommuner.[10]
Här är det viktigt att beakta Kahnemans referenspunkt och människans benägenhet att chansa.[11] Jag menar att vi kan utgå från att de flesta i kön idag har ett boende som är gott eller åtminstone duger (eftersom de är så benägna att tacka nej till erbjudande, om de ens anmäler intresse). Givet denna referenspunkt, och givet obenägenheten att chansa med ett nytt boende, låt vara underprissatt, när andra alternativ inte är dåliga, kommer kunden hellre att avstå från att använda sina köpoäng.
Viktiga skillnader mellan köpoäng och sparandekapital
Det finns några viktiga skillnader mellan köpoäng och just sparandekapital. En är att sparandekapitalet kan användas till vad som helst, medan köpoängen är begränsad till att användas endast för de produkter som kön avser.
En annan viktig skillnad är att sparandekapitalet – åtminstone inte lika tydligt – inte har ett värde i förhållande till andra personers tillgångar. Köpoängens värde däremot är alltid relativt alla andras köpoäng.
En tredje viktig skillnad är att köpoängen inte kan överlåtas till andra. Det innebär att tillgången köpoäng någon gång måste användas.
I artikeln i Ekonomisk Debatt tog jag också upp två andra egenskaper som köpoäng har och som pengar inte har: varje enhet (tid, dvs dagar) kan sparas på flera ställen samtidigt, men köpoängen raderas också helt ut när de används, till skillnad från kapital som investeras i ägt boende.
Jag tror inte att sökandekunden avser att spara sina köpoäng i oändlighet, men i vilka situationer eller med vilken informationstillgång kunden verkligen skulle bli mer benägen att använda poängen, mer än i samband med pensionering, och möjligen sämre tider och större livsförändringar, har jag inte kunnat identifiera. Jag hade därför gärna sett detta beforskas mer.
Andra mekanismer
Det finns fler aspekter såvitt gäller psykologiska mekanismer och köpoäng, utöver dem jag tog upp i min första artikel och hittills i denna. Besittningseffekten är ett sådant beteendeekonomiskt fynd. Det verkar som att människan sätter olika ekonomiskt värde på egendom som hon redan har, respektive skulle kunna ha. Det förefaller alltså handla om att själva innehavet av en egendom påverkar värdeupplevelsen.[12] – Därtill kommer att människan kan ha en benägenhet att sätta ett högre värde på sådant som är förknippat med en upplevelse av egen prestation, såsom att aktivt avstå från en förmån.[13]
En omständighet som också kan vara värd att notera är att produkten hyresrättslägenhet trots vissa gemensamma standarder inte är homogen. Det kan handla om väderstreck, men också om något så svårbedömt som grannarna – vilka dessa är ändras dessutom med tiden: ett konstant osäkerhetsmoment.
Å andra sidan är det såvitt jag förstår saken fortfarande ganska obeforskat hur bostadshyresgäster värderar olika egenskaper i produkten, särskilt beaktat pris. Utifrån den datadrivna preferensanalysen som studentkonsulterna i Lunicore gjorde, kunde vi dock se att våning 2 hade lägst attraktivitet, i stigande ordning följd av 1, 3, 4 och 5. Väderstreck är inte registrerat i vårt system och kunde därför inte tas med i analysen. Nöjda kunde mina kollegor och jag konstatera att vår intuition varit rätt: i vår nyproduktion har våning 2 lägst hyra.
Det kan alltså uppkomma en hamstringseffekt i form av registreringar i bostadsköer.
Ett spår som kan diskuteras vidare är på vilket sätt information till den bostadssökande kan påverka dennas beslut. Jag tänker framför allt på information om hur många personer det är före i kön till den lägenhet som anmälts intresse på. Om sökanden vid vissa uthyrningstillfällen till bostäder som den har särskild preferens för, ser att många andra med fler poäng också har det, kommer sökanden att ändra sina preferenser och alltså anmäla intresse till lägenheter som den ursprungligen inte var intresserad av?[14]
Eftersom den här frågan i stort handlar om att förstå ett marknadsbeteende, ligger det nära till hands att betrakta min hypotes även ur perspektivet rationella förväntningar. Eftersom begrepp som bostadskris och bostadsbrist är så frekventa i debatt och nyheter, kan det också antas att konsumenterna på rationella grunder förväntar sig en alltmer förvärrad bostadsmarknadssituation. Det kan alltså uppkomma en hamstringseffekt i form av registreringar i bostadsköer. Ökningen av antalet personer som registrerar sig kan sedan råka tolkas som entydigt tecken på ökande brist och kris, osv.
På vilket sätt är detta ett problem?
För ett hyresbostadsbolag är denna uthyrningsprocess med ett stort antal sökande att kommunicera med egentligen inte något problem, så länge som uthyrningen sköts systembaserat och inte manuellt. I själva verket är bolagets kostnader för försäljning förmodligen mycket låga: systembaserad uthyrning till en kö är mycket kostnadseffektiv.
Huruvida den situation som jag beskrivit är mer eller mindre önskvärd i förhållande till andra situationer, har som jag ser det så tydliga inslag av politiska preferenser, varför jag avstår från att föra diskussionen vidare i den delen.
Jag tror dock att det inte går att förena underprissättning med frånvaro av bostadsbrist, eller, om man så vill, efterfrågeöverskott. I så måtto är alltså efterfrågeöverskottet, åtminstone till viss del, mer en spegling av underprissättningen än bristen på bostäder. Däremot menar jag att man om underprissättning anses viktig, skulle kunna hävda att långa bostadsköer är en acceptabel biverkning.
Men hypotesen om sökandens avtagande benägenhet att använda sina köpoäng, och idén om att köpoäng ska betraktas mer som sparande, verkar rimliga, kan det förhoppningsvis leda till att bostadsköers storlek som mått på samhällsskadlig bostadsbrist försvinner. I så fall kan kostsamma men ineffektiva eller skadliga bostadspolitiska beslut kanske undvikas.