LEDARE | I samband med Bolunds sommartal den 20 augusti lyfte han fram satsningen på fler hyresrätter med särskild adress till Sveriges ungdomar. Vad han inte berättade om är att regeringen är i färd med att släppa fram tre olika åtgärder som mer än väl kommer att utradera de positiva effekterna av investeringsstödet. Det skriver Lennart Weiss, kommersiell direktör Veidekke.
I samband med höstens budgetproposition meddelade regeringen att man höjer anslagsramen för det så kallade investeringsstödet för byggande av fler hyresrätter. Även om många varit kritiska till stödet är det ändå ett faktum att investeringsstödet dämpat det ras för byggandet som skett som en följd av införda kreditrestriktioner. Samtidigt som det totala byggandet minskat med nära 30 procent sedan toppåret 2017 har hyresrätternas andel av det totala byggandet ökat och ligger nu nära 50 procent.
Per Bolund har heller inte varit sen med att lyfta fram satsningen på fler och relativt prisvärda hyresrätter som en hörnpelare i regeringens bostadspolitik. I samband med Bolunds sommartal den 20 augusti lyfte han fram satsningen på fler hyresrätter med särskild adress till Sveriges ungdomar. Vad han inte berättade om är att regeringen är i färd med att släppa fram tre olika åtgärder som mer än väl kommer att utradera de positiva effekterna av investeringsstödet.
Först ut är Finansinspektionen (FI) som tidigt i år aviserade en höjning av de så kallade riskvikterna för kommersiella fastigheter. Detta sker redan från den första december i år och innebär att riskvikterna, d v s hur mycket kapital som banken måste ha i förhållande till sin utlåning, höjs från 14 till 35 punkter (en punkt motsvarar en hundradels procent). För hyresbostäder blir höjningen något mindre, från 14 till 25 punkter. I realiteten blir dock effekten större för hyresfastigheter, av det enkla skälet att bankernas räntemarginaler idag är lägre för dessa fastigheter, något som givetvis beror på att kreditförlusterna för hyresbostäder är närmast noll.
Med ökade riskvikter måste bankerna hålla mer eget kapital.
Vid ett första påseende kan ökningen verka obetydlig men så är inte fallet. Med ökade riskvikter måste bankerna hålla mer eget kapital. Vill man försvara sitt avkastningskrav måste man öka räntorna i samma omfattning, alternativt begränsa sin utlåning. Enligt en av storbankerna som jag haft relativt ingående diskussioner med innebär det att räntan måste höjas med ca 80 till 100 punkter vilket kan jämföras med FI:s prognos på ca 15 till 30 punkter.
På Finansinspektionen tror man nämligen att ökade riskvikter ska resultera i lägre upplåningskostnader för banken vilket skulle dämpa effekten, men är det särskilt troligt när marknaden redan prissätter risken tämligen blygsamt? Om effekten ska bli den som FI förväntar måste bankerna tvärtom sänka sina avkastningskrav och hur sannolikt är det?
Till detta vet vi nu att ytterligare två förändringar av fastighetsbolagens finansieringsförutsättningar kommer att ske kommande år. Under 2021 och 2022 avser regeringen att införa en bankskatt. Enligt Bankföreningen kommer den att leda till allmän räntehöjning med ca 15 punkter. Och till detta vet vi att de internationella Baselreglerna som styr bankernas finansieringskostnader på ungefär samma sätt som riskvikterna kommer att justeras uppåt 2023. Enligt de underlag som finns idag blir effekten ca 25 punkter.
Successivt kommer vi också få effekter i beståndet.
Så vad blir den samlade effekten när de olika åtgärderna lagts ovanpå varandra? För nyproduktionen blir den betydande eftersom en ökad ränta slår på alla kostnader i kalkylen. Om vi antar att den samlade räntehöjningen till slut landar på en procent och vi utgår från att fastighetsägaren vill försvara sitt fastighetsvärde talar vi om att hyresuttaget för en ny 3:a i Mälardalsområdet måste höjas med ca 30 procent, från dagens 12 500 kr/mån till ca 15 500 kr/mån.
Successivt kommer vi också få effekter i beståndet, allt beroende på de enskilda bolagens skuldsättningsgrad. I de analyser som Veidekke gjort tillsammans med analysföretaget Evidens talar vi om behov av ökade hyror från ca 400–900 kr/mån för en normal 3:a.
Det som nu sker, praktiskt taget utan debatt, kommer definitivt att bidra till ökade hyror och att byggandet av nya hyresbostäder kommer att minska. Men om detta talar Bolund inte alls när han slår sig för bröstet över investeringsstödet. Men snart nog blir han så illa tvungen. Och då kommer han upptäcka att han ställt sig i bostadspolitisk spagat med stora svårigheter att komma upp på fötterna igen.