DEBATT | Sedan tidigt 1970-tal har makten över hyressättningen på bostadsmarknaden successivt förskjutits till partsorganisationernas fördel. Resultatet har blivit att hyressättningen har frikopplats från hyresvärdarnas och hyresgästernas behov och värderingar. Utvecklingen har inte gynnat hyresrättens ställning. Med Januariavtalet har vi nu en historisk möjlighet att skapa en grund för konstruktiva förhandlingar till gagn för nuvarande och framtida hyresgäster, skriver företrädare för Fastighetsägarna.
I den nyligen publicerade avhandlingen ”Hyressättning – prisets reglering vid bostadshyra” av Haymanot Baheru kan vi läsa om hur makten över hyressättningen i Sverige successivt har förskjutits från staten till bostadsmarknadens organisationer, med ett resultat som riksdagspolitikerna sannolikt inte har förstått fullt ut. Det är en tjock lunta, men väl värd att läsas i detalj. Historien om denna maktförskjutning kan berättas med utgångpunkt i fyra årtal; 1974, 1984, 2006 och 2011.
I slutet av 1960-talet ansåg socialdemokratin att det var dags att begrava den statliga hyresreglering som införts under andra världskriget. Den proposition som arbetades fram skulle leda till ett marknadsanpassat bruksvärdessystem med ett starkt besittningsskydd för hyresgästerna. Den hamnade tyvärr i byrålådan, men återkom året därpå i ny skepnad. Resultat skulle dock bli ett annat än vad som avsågs i den ursprungliga versionen.
Ansvaret över hyressättningen övergick till bostadsmarknadens parter.
Ansvaret över hyressättningen övergick till bostadsmarknadens parter. Om de inte kunde komma överens, skulle hyresnämnden fastställa vad som var en skälig hyra i en lägenhet genom att jämföra den med hyror i likvärdiga lägenheter. Om hyran låg på ungefär samma nivå, var den skälig. Frågan om hur hyrorna i de jämförbara lägenheterna hade fastställts blev därmed central.
1974 begränsades jämförelsematerialet till att endast omfatta hyror i allmännyttans lägenheter och 1984 kodifierades den praxis som allmännyttornas intresseorganisation, SABO, redan hade accepterat, nämligen att det inte längre skulle vara möjligt för en hyresvärd att förhandla ny hyra vid byte av hyresgäst. Det innebar att hyresförhållandet helt och hållet knöts till lägenheten istället för det enskilda hyresförhållandet – till vilket besittningsskyddet är knutet.
Eftersom hyresnämndens skälighetsbedömning endast utgick från hyror som förhandlats mellan allmännyttan och Hyresgästföreningen (HGF) fick Hyresmarknadskommittén (HMK) – som hade skapats gemensamt av HGF och SABO – en central roll för uttolkningen av bruksvärdessystemet. Kommittén fastställde hur olika bruksvärden skulle prissättas. Denna ”prislista” blev styrande för hyresnämndens skälighetsbedömning. Därmed blev det två intresseorganisationer som kom överens om lagstiftningens faktiska tillämpning.
Resultatet blev växande bostadsköer, svart handel med hyreskontrakt och omfattande ombildningar till bostadsrätter.
Med de större städerna renässans efter 1970-talets gröna våg, blev de negativa följderna av denna ordning uppenbara. HMK hade givit bostädernas läge en låg ”prislapp”, med följden att hyrorna i centrala lägen inte speglade bostadskonsumenternas värderingar. Resultatet blev växande bostadsköer, svart handel med hyreskontrakt och omfattande ombildningar till bostadsrätter. Att den årliga justeringen av hyresnivåerna i befintliga lägenheter dessutom utgick från allmännyttans kostnadsutveckling gjorde inte hyresrättens situation lättare. I Stockholms innerstad föll dess andel av flerbostadsbeståndet från 90 procent i början av 1970-talet till cirka 30 procent i dag.
Efter hand hade ett annat problem bubblat upp till ytan. HGF:s ovilja att acceptera konkurrenskraftiga bruksvärdeshyror i nyproduktion hade minskat investeringarna i nya hyresrätter. 2006 försökte lagstiftaren råda bot på detta genom att införa så kallad presumtionshyra, som innebar att nyproduktionshyran skulle vara tillräckligt hög för att täcka investerarens kostnader och ge en rimlig avkastning. Ansvaret för att bedöma detta lämnades dock åt HGF, som därmed fick ett avgörande inflytande över såväl avkastningskrav som nyproduktionen utformning. Lagstiftarens intention var nog god, men det blev fel.
2011 gjordes ytterligare ett försök att stärka hyresrättens ställning. Förbudet mot att använda privata hyror som jämförelsematerial i hyresnämndens prövningar upphävdes och affärsmässiga krav ställdes på allmännyttan. Det innebar att de årliga hyresjusteringarna inte skulle följa självkostnadsprincipen. Resultatet blev, något förvånande, att HGF:s ställning stärktes ytterligare.
HGF fick därmed fullständig makt över den årliga justeringen av hyrorna.
Skälet var att självkostnadsprincipen inte ersattes av någon annan princip. HGF fick därmed fullständig makt över den årliga justeringen av hyrorna. Det beror på att det inte blir någon höjning så länge det inte finns någon överenskommelse mellan parterna. Det går heller inte att vända sig till hyresnämnden för att pröva yrkanden som rör den årliga hyresjusteringen
Obalansen mellan parterna i förhandlingssystemet har inte gynnat hyresrättens utveckling. Den insikten har slutligen infunnits sig hos våra politiker. Januariavtalet omfattar tre utredningar med potential att rulla tillbaka den osunda maktförskjutningen och skapa jämbördighet mellan parterna. För att nå dit krävs följande:
- Att lagstiftningen säkerställer att parterna, vid tvister om den årliga justeringen, kan vända sig till en, från parterna, helt fristående tvistlösning. Lagstiftningen måste också ange vilka faktorer som hyresjusteringen ska baseras på. För att undvika att hyrorna successivt ska minska i värde, måste dessa tillåtas att utvecklas i takt med samhällsekonomin i övrigt. I denna fråga står parterna långt från varandra, vilket stärker behovet av en tydlig lagstiftning.
- Att även hyror som överenskommits i direkta förhandlingar mellan hyresvärd och hyresgäst, ska få utgöra jämförelsematerial i hyresnämndens skälighetsprövningar.
- Att hyrorna tillåts spegla bostadskonsumenternas faktiska värderingar. Detta gäller i synnerhet lägets betydelse som sedan HGF:s och SABO:s överenskommelse inom HMK på 1970-talet har spelat en underordnad roll för hyressättningen.
- Att det produceras offentlig statistik över hyror i landets hyresrätter. God tillgång till kunskap om hyror i lägenheter med skilda kvaliteter är centralt för att skapa rättssäkerhet och transparens. Detta är inte minst viktigt för landets hyresgäster.
Med dessa förändringar läggs grunden för konstruktiva förhandlingar mellan jämbördiga parter och ökad transparens i hyressättningen. Det kommer att gynna hyresrättens ställning på den svenska bostadsmarknaden till gagn för nuvarande och framtida hyresgäster.
Anders Holmestig, VD Fastighetsägarna Sverige
Oskar Öholm, VD Fastighetsägarna Stockholm
Tomas Ernhagen, chefekonom Fastighetsägarna Sverige
Nathalie Brard, chef Hyresmarknad, Fastighetsägarna Stockholm
1 kommentar