KRÖNIKA | Hur ska underprissatta hyresbostäder fördelas mest effektivt och rättvist? Johan Braw, vd Sölvesborgshem tar till ekonomiska begrepp som allmänna värderingar och privata värderingar för att förstå varför hyresgäster föredrar kösystem före lotteri.
Att en hel del hyresrätter i Sverige är underprissatta är de flesta överens om: Hyresgästföreningen, Fastighetsägarna, Finanspolitiska rådet, med flera.
Hur ska då underprissatta hyresrätter fördelas mest effektivt och rättvist, i vart fall bland kommunens egna medborgare?
När det gäller regeldesign av bostadsköer är en artikel i American Economic Journal från 2017 mycket intressant. Författarna Blochs och Cantalas resultat indikerar att de köandes bör föredra kösystem (först till kvarn), medan det mest effektiva sättet att administrera uthyrningen är genom lotteri.
I Ekonomisk Debatt 1/2020 tog jag upp hypotesen att ju mer köpoäng en person har, desto mindre benägen blir personen att använda dem. Om hypotesen är riktig skulle det enligt min mening innebära att argument om köpoäng (inkl Trabant-referenser) som mått på samhällsskadlig bostadsbrist eller allmän efterfrågan, föll bort helt.
Ska hon välja det aktuella erbjudandet eller invänta ett bättre?
Bloch/Cantala kallar köandens valsituation för det optimala stopp-problemet: ska hon välja det aktuella erbjudandet eller invänta ett bättre? Liknande situationer har studerats: organtransplantationer och tilldelning av barnomsorgsplatser.
När placering i kön ger en fördel är sökande med fler poäng enligt Bloch/Cantala mycket riktigt mer benägna att avvisa erbjudanden. Dock noterar Bloch/Cantala att de sökande i och för sig påverkas av sanktioner som följer av att ha avstått, och av information.
Bloch/Cantala redovisar vilken tilldelningsmetod som köande i olika köpositioner rationellt sett bör föredra. De beaktar dels privata värderingar, dels allmänna värderingar. Detta är ekonomiska begrepp: allmänna värderingar innebär att alla aktörer har samma preferenser, men att de har olika information om produkten, och därför påverkas av ny information om produkten och andra värderingar av den. Privata värderingar innebär att varje aktör har en egen värdering av produkten, och att denna värdering inte påverkas av andras.
Med tillämpning av privata värderingar kommer alla sökande, inklusive den sista, att föredra kö istället för lotteri!
Med tillämpning av privata värderingar kommer alla sökande, inklusive den sista, att föredra kö istället för lotteri! I kön påverkas varje sökandes väntevärde på vad som kallas ködisciplinen och alla andra sökandes strategi, och de sökandes strategier kan vara olika beroende på placering i kön. I lotterisituationen däremot har alla sökande samma strategi, och väntevärdet är oberoende av placering i kön. Jämviktsvärdet för alla sökande i lotteriet är samma värde som för den som är sist i kön. Det betyder att alla andra än den sista i kön har ett högre väntevärde än i lotteriet.
I fallet allmänna värderingar i kösituationen har alla köande ett högre jämviktsvärde än i något annat fördelningssystem. Bloch/Cantala förklarar detta: när de sökandes strategier är fixerade, som i allmänna värderingar, innebär varje ökning av sannolikheten att de med högre köpoäng väljer en lägenhet också att den förväntade väntetiden för resterande köande minskar, och att takten i vilken de redan köande avancerar framåt i kön ökar.
I fallet allmänna värderingar i kösituationen har alla köande ett högre jämviktsvärde än i något annat fördelningssystem.
En ren kö är alltså sett ur både allmänna värderingar och privata värderingar det mest fördelaktiga för de köande.
Denna benägenhet hos sökande med framträdande köposition att tacka nej kan leda till uthyrningsförseningar, menar Bloch/Cantala. De menar därför att regeldesignen för bostadskön behöver balansera både de sökandes värde, och ineffektiviteten som uppstår genom benägenheten att tacka nej.
För att citera Eliza i My Fair Lady har jag inte de rätta kvalifikasionerna (ja, den stavningen!) för att kunna ifrågasätta Blochs och Cantalas slutsatser såvitt gäller de sökande. Däremot menar jag att systembaserad köadministration är effektiv. I städer där konsumentöverskottet i en hyresrätt är avsevärt större än i Sölvesborg kan möjligen slöseri i form av vakanser och merarbete möjligen vara större. Att lotteri skulle vara bättre för de sökande bör hur som helst kunna problematiseras. (En hybrid vore möjligen att antalet köpoäng skulle generera samma antal lotter.)