Debatten om fria hyror trampar vatten

 

SOMMARKRÖNIKA | Den marknadsliberala sidan i debatten kan inte förklara hur ännu högre hyror stimulerar efterfrågan på hyresrätter. Den andra, mer vänsterdominerade sidan, tvingas blunda för att det är tvånget att ge sig in i den dyra hyresmarknaden som driver yngre hushåll in i ett svårt ekonomiskt läge, där de dessutom ofta blir trångbodda. Det skriver Jan Jörnmark, författare, debattör och docent i ekonomisk historia.

Svensk bostadspolitisk debatt har en ständig förmåga att handla om den helt marginella och teoretiska företeelsen ”fri hyressättning”. Den ena sidan menar att om fria hyror rådde skulle efterfrågan på dyra hyresrätter snabbt slå igenom i centrala lägen som Östermalm, medan den andra sidan lika intensivt driver tesen att fria hyror skulle driva stora delar av landets befolkning till tiggarstaven. Problemet är bara att ”fria hyror” är ett idealtillstånd, som Sverige inte har varit i närheten av på nästan 80 år. Det gör att de teoretiska antagandena om en ”fri hyresmarknad” lätt påminner om när kyrkans lärde under medeltiden debatterade hur många änglar som rymdes på ett knappnålshuvud. Ett starkt skäl till det är att konsumenternas efterfrågan under den långa reglerade tiden anpassat sig till en helt annorlunda och fragmenterad marknadsbild.

Om man därför utgår från den fragmenterade verkligheten ser man att de reglerade (förhandlade) hyrorna följer en mer komplicerad logik än det som i normalfallet brukar sägas. Vid millennieskiftet var hyran i en nyproducerad trea i landet 946 kronor per kvadratmeter, år 2018 var den 1 780 kronor. Det är en ökning med knappt 90 procent. Siffrorna ska jämföras med en bostadsrätt, där avgiften i det nyproducerade beståndet var 691 kronor år 2000 och 646 kronor år 2018, det vill säga ett fall med 6 procent.

Vid millennieskiftet var hyran i en nyproducerad trea i landet 946 kronor per kvadratmeter, år 2018 var den 1 780 kronor. Det är en ökning med knappt 90 procent.

Om man utgår från att lägenheter är homogena produkter är det en osannolik förändring av det relativa priset. Prisförändringen sker dessutom samtidigt som tremånadersräntan för bolån faller från 5–6 procent till cirka 1,5 procent. Om vi vill förstå hur efterfrågan på fria hyresrätter skulle kunna tänkas se ut behöver vi därför ta hänsyn till två typer av prisförändringar: dels att bostadsrättsavgifterna de senaste decennierna fallit kraftigt gentemot hyrorna i hyresrätt, dels att priset på pengar fallit ännu kraftigare.

Förutsätter man att konsumenterna agerar rationellt bör det innebära att efterfrågan på bostadsrätter, som ju är den billigare bostadstypen, ökat kraftigt. Eftersom en ökad efterfrågan innebär ökade överlåtelsepriser har det också ökat volymen efterfrågade pengar, vilket förstås förstärkts av att priset på även den varan fallit. Givet att priset (månadsavgifterna i förhållande till hyrorna) på bostadsrätter halverats samtidigt som priset på pengar fallit ännu mer, är det i högsta grad sannolikt att den prisutveckling vi sett på bostadsrätter är rimlig.

På den andra sidan av ekvationen finns frågan om vad de båda stora förändringarna gör med efterfrågan på nyproducerade hyresrätter. Utgår vi återigen från rationella konsumenter kommer hyresrätternas attraktivitet att minska, eftersom det blir det absolut dyraste sättet att bo. Vad som kan rädda efterfrågan är om konsumenternas tillgång till billiga pengar begränsas, vilket också är vad de senaste tio årens kapitalmarknadsregleringar syftat till att göra. Tillgången till den billigare produkten (bostadsrätterna) har därmed begränsats, vilket självklart fått till följd att efterfrågan på hyresrätter stimulerats – även unga människor som ska in på marknaden behöver ju någonstans att bo.

Utgår vi återigen från rationella konsumenter kommer hyresrätternas attraktivitet att minska, eftersom det blir det absolut dyraste sättet att bo.

Den här utvecklingen leder till att debatten om ”fria hyror” trampar vatten. Den marknadsliberala sidan kan inte förklara hur ännu högre hyror skulle kunna stimulera efterfrågan på hyresrätter. Den andra, mer vänsterdominerade sidan tvingas blunda för att det är tvånget att ge sig in i den dyra hyresmarknaden som driver yngre hushåll in i ett svårt ekonomiskt läge, där de dessutom ofta blir trångbodda. Särskilt gäller det eftersom dessa hushåll ofta fortsätter att spara en stor del av sina inkomster, vilket krävs för att ta sig vidare in på den attraktiva egenägda marknaden.

Hela skeendet handlar framförallt om en enda sak: priset på pengar har fallit trendmässigt över en mycket lång period. Frågan är om det är en hållbar utveckling eller inte. Där svävar debattörerna på målet. De som ser sig själva som ekonomiska traditionalister menar att det finns en ”långsiktig realräntenivå” på någonstans kring två procent. Vid en inflation på två procent skulle det ge en antagen ränta på 3–6 procent, vilket sedan leder till dagens berömda KALP-krav. De debattörer som ser sig som mer vänsterinriktade ansluter sig oftast till tankarna om en naturlig räntenivå, tillsammans med ett resonemang om att unga hushåll ”tvingas sätta sig i skuld” för att komma in på den billiga marknaden. Alternativet består i friheten att spendera en sannolikt växande del av sin inkomst på att betala hyresavin.

När prognoserna ständigt blir fel uppstår sedan problem i flera led: idag inriktas politiken på att producera hyresrätter, vilket är konsumenternas tydliga andrahandsval.

Problemet är bara att de generellt fallande räntorna varit en av de allra tydligaste trenderna under de senaste tre decennierna. Det har dessutom varit decennier av stark globalisering och hög innovationstakt, vilket borde innebära att priset på pengar drevs upp. Det är också vad i stort sett samtliga prognoser sagt under hela perioden: snart kommer räntorna att stiga. Men lika säkert har motsatsen skett. När prognoserna ständigt blir fel uppstår sedan problem i flera led: idag inriktas politiken på att producera hyresrätter, vilket är konsumenternas tydliga andrahandsval. Därför behöver hyresrätterna också subventioneras, vilket gör produktionen dyrare i än fler led. Men om långsiktiga låga räntor på fast egendom är det vi kan vänta oss borde politiken inriktas på att göra tillgång till kapital till stabila värden möjlig för flera.

Det verkar sannolikt att digitaliseringen och globaliseringen har förändrat kapitalmarknaden på grundläggande sätt. Själv har jag blivit alltmer övertygad om att det inte finns något skäl att utgå från att det finns någon ”varuhusränta”, som skulle kunna gälla som generell norm för hela marknaden. Helt klart finns det därför många skäl till att återkomma till räntornas långsiktiga trend och bostadsproduktionen i min nästa krönika här på bostadspolitik.

1 kommentar

Lämna ett svar

E-postadressen publiceras inte. Obligatoriska fält är märkta *

  1. Märkligt att inlägget inte nämner Sveriges extrema bostadspolitik där stödet i fotm av ränte- och rotavdrag bara går till ägt boende. Dvs till de som har högre inkomster och lägre rörlighet än de som bor i hyresrätt.

Vänligen håll en god ton när du kommenterar. Personangrepp, rasistiska uttalanden och dylikt är inte tillåtet. Kommentarer som går över gränsen kommer att raderas.