Bostadsbristen: hur dålig är den?

 

SOMMARKRÖNIKA | Kan efterfrågeöverskottet överhuvudtaget elimineras så länge som priset hålls under marknadsnivå? Det och mycket mer om bostadsbrist, bostadsköer och Boverkets uppdrag att lämna förslag på hur bostadsbristen ska beräknas av Johan Braw, vd Sölvesborgshem.

Den bostadspolitiska debatten för några år sedan: kommunernas svar i bostadsmarknadsenkäten ansågs som mått på bostadsbristen. Också: 20 års kötid framställdes som något slags mått på bostadsbristen.

Fortfarande åberopas dessa, men tyngden de tillmäts framstår åtminstone i mina ögon nu mer som intresseväckare, snarare än objektiva fakta, för bostadsbristen. På så sätt kan man säga att den bostadspolitiska diskussionen mognat.

Jag skriver bostadsbristen, för de flesta förfaller veta att bostadsbristen finns, vad den består i per definition, och vilka effekter den har.

Jag är lite ambivalent i fråga om att för egen del fortsätta ägna uppmärksamhet åt kommunernas svar i bostadsmarknadsenkäten och åt kötider. Det kan framstå som tjatigt eller som att upprepa det som är självklart: kommunerna har inte några metoder för att bedöma bostadsbrist, det är inte heller deras skyldighet, och för övrigt finns heller inte någon definition av bostad. Eller att fortsätta rida spärr mot bostadsköer som mått på bostadsbrist, när de sökande fortfarande har rätt att avstå erbjudanden och att vara kräsna, och när hyrorna i många fall dessutom understiger jämviktspris.

Likväl är det svårt för hjärnan att avstå från information som också är av sämre kvalitet.

Likväl är det svårt för hjärnan att avstå från information som också är av sämre kvalitet. ”Alla budskap som inte direkt avfärdas som lögner, har samma associativa påverkan oavsett hur pålitliga de är”, skriver Nobelpristagaren i ekonomi och psykologiprofessorn Daniel Kahneman.

Så betraktat bör alltså diskussionen om bostadsköer och kommunernas svar som mått på bostadsbristen fortsätta.

Emellertid finns det som jag ser det nu en tredje fråga att diskutera, och nyansera i den bostadspolitiska debatten: om bostadsbrist per definition skulle vara dåligt.

Ett sätt att se på saken är att bostadsbrist alltid kommer att finnas, så länge som hyror understiger jämviktspris. Före detta finansminister Erik Åsbrink skriver i sin biografi över före detta finansminister Gunnar Sträng: ”Att bostadsbristen bestod på vissa orter är egentligen en självklarhet. Om man håller priset (hyran) under marknadsnivå, så uppkommer ett efterfrågeöverskott eller, med andra ord, bostadsbrist.”

I så fall kommer kampen mot bostadsbristen att vara förgäves, så länge som priset hålls under marknadsnivå. Märk väl: jag uttrycker inte någon politisk uppfattning om dagens system eller om marknadshyror – vad det nu är – men menar att de som är för dagens system bör begrunda om efterfrågeöverskottet överhuvudtaget kan elimineras så länge som priset hålls under marknadsnivå.

Jag tror också att det finns makroekonomiska risker med att eliminera bostadsbristen.

Jag tror också att det finns makroekonomiska risker med att eliminera bostadsbristen. Jag tänker till exempel på hur Stockholms ägda bostadsmarknad skulle utvecklas om det var balans på bostadsmarknaden. Byggbranschen: om bostadsbristen upphör bör rimligen efterfrågan på nyproduktion minska radikalt. Således: de nationalekonomiska riskerna med eliminerad bostadsbrist bör begrundas noga.

En tredje fråga att överväga är vilken migrationspolitik som kommer att föras. Det är ett okontroversiellt påstående: bostadsefterfrågan påverkas av befolkningsutveckling. Baserat på vilken migrationspolitik som kommer att föras, kan alltså förutsättningarna vad gäller bostadsbrist komma att påverkas.

En fjärde fråga är i vilken utsträckning bostadsbristen är ett uttryck för ett misslyckande av bostadspolitik och/eller bostadsmarknad, eller om de förutsättningar som skapat denna bostadsbrist egentligen handlar om andra politikområden.

Men även ett precist formulerat mål om samhällsskadlig bostadsbrist kan medföra biverkningar.

Hur det än är tror jag att de flesta debattörer egentligen menar att det är den samhällsskadliga bostadsbristen som ska elimineras, eller åtminstone minska. Min femte fråga är då hur denna samhällsskadliga bostadsbrist ska kunna definieras, och skiljas från acceptabel eller till och med önskvärd bostadsbrist. Frågan är inte bara av akademisk karaktär: ett diffust mål är svårt att designa insatser för att uppnå och riskerar dessutom att leda till icke önskvärda biverkningar. Men även ett precist formulerat mål om samhällsskadlig bostadsbrist kan medföra biverkningar.

En sjätte fråga jag vill ta upp är denna: kan åtgärder mot samhällsskadlig bostadsbrist leda till att bristen ackumuleras? En lösning på en viss mängd problem som leder till att problemen ökar i antal kallar jag kvicksandslösning, men möjligen kan det också vara en form av det som i ekonomisammanhang kallas kobraeffekt (det kan ni googla). Man kan till exempel tänka sig scenariot att om en attraktiv kommun genomför åtgärder mot bostadsbristen eller ökar andelen förturer, kommer fler personer att vilja flytta till den kommunen. Med detta vill jag säga att underlaget för bostadsbristen mycket väl kan vara dynamiskt och inte statiskt.

Jag ser mycket fram emot resultatet av Boverkets uppdrag att lämna förslag på hur bostadsbristen i landet fortlöpande ska beräknas och presenteras. Tilläggsuppdraget att lämna förslag på ”enhetliga begrepp som ska kunna användas vid kommunikation kring bostadsbristen” är också mycket intressant, låt vara att just ”användas vid kommunikation” väcker en fråga.

Frågan om bra och dålig bostadsbrist är nog inte löst i och med att Boverket presenterar resultatet av sitt uppdrag. Men definitioner och mått kommer sannolikt att leda till en ytterligare mognad bostadspolitisk debatt.

3 kommentarer

Lämna ett svar

E-postadressen publiceras inte. Obligatoriska fält är märkta *

  1. Jag håller med om att det alltid kommer vara en balans i efterfrågan och utbud. Och överskrider vi lägenheter per efterfrågan kommer det få ekonomiska följder.

    Är vi i närheten av att tippa den balansbrädan dock? När unga bor hemma eller i andrahand längre och längre trots en önskan om eget boende, är inte detta en större makrotrend som inte kommer försvinna pga. mindre eller t.o.m större åtgärder?

    Arbetsinvandring, förflyttning pga arbetstillfällen, pendlingstid etc. Det är många människor som får komma igång med livet i ett senare tillfälle än tidigare generationer. Detta orsakar också ekonomiska påföljder.

    Hur ser balansen ut, hur långt bort är vi från att ”översläcka” efterfrågan? Eller åtminstonde komma upp till en rimlig nivå? Politisk fråga här, vad som är rimligt och inte, personligen tycker jag vi har en lång lång väg att gå innan vi når rimlighet.

  2. Ett mycket bra inlägg för att lyfta den bostadspolitiska debatten ett snäpp! Som Johan Braw tydligt visar finns det ett antal grundläggande frågor som behöver besvaras. Att olika begrepp behöver definieras är nödvändigt så att vi, förhoppningsvis menar samma sak när vi använder samma uttryck. Debatten skulle må bra av att vi kommer överens om vad vi menar när vi använder uttryck som ”bostadsbrist” eller ”marknadshyror”.
    Att underpris leder till efterfrågeöverskott är ju egentligen självklart men är vi ens överens om detta? Sen kan ett underpris vara politiskt önskvärt men då är det bra om man inser konsekvenserna. I debatten i dag ser jag inlägg som jag tolkar som att man önskar ha kvar underprissättningen men bli av med efterfrågeöverskottet.
    Det blir ju i så fall något av en Gordisk Knut att lösa!

  3. Bra analys och intressanta funderingar, Johan. Jag blir alltid lika fascinerad av debatten kring bostadsbrist. Kö måste vara det mest trubbiga instrumentet då de flesta står i en gratis, eller nästan gratis kö för att få en bra-att-ha plats till den dag i framtiden när du kanske vill skaffa dig ett annat boende. Om de flesta kommuner tar kön som intäkt för att man har en brist, så kan det leda fel i på vissa marknader. Den andra bristen är att man ofta gör en dålig analys av vad som behöver byggas. Bara för att folk står i kö för hyresrätt så behöver det inte vara där som bristen finns. Om mellan 60 och 80 procent av svenskarna vill äga sitt boende (beroende på undersökning) så kan ett fortsatt fokus på att bygga jämförelsevis dyr hyresrätt, leda helt fel. Problemet är att det inte finns någon kö för ägande, utan marknaden uppstår kring varje objekt som bjuds ut. När hyresgästföreningen kräver subventionerad nyproduktion av hyresrätter, kanske marknaden egentligen efterfrågar billig(are) äganderätt eller bostadsrätt som nyproduktion, som gör att det blir ledigt i det begagnade hyresrättsbeståndet. En viss del nyproducerad hyresrätt kommer alltid att efterfrågas, men det är farligt att tro att de som står i kö eller de som saknar bostad kommer att efterfråga det beståndet.

Vänligen håll en god ton när du kommenterar. Personangrepp, rasistiska uttalanden och dylikt är inte tillåtet. Kommentarer som går över gränsen kommer att raderas.