Bättre riskdelning ger bättre bostadsmarknad

 

DEBATT | Det råder en obalans på den svenska bostadsmarknaden när det gäller att fördela riskerna mellan aktörerna på marknaden. Minskade risker och en bättre bostadsmarknad går hand i hand, skriver Andreas Bergström, vice vd, Fores och Peter Englund, professor emeritus i bank och försäkringsekonomi vid Handelshögskolan i Stockholm och nationalekonomi vid Uppsala universitet.

Våra val av bostad är några av de största, mest långsiktiga och riskfyllda beslut som vi fattar i livet. Riskerna gäller både oss som individer och samhällsekonomin som helhet, något som flera tidigare kriser har visat. Priser på småhus och bostadsrätter har stigit i stort sett oavbrutet i mer än decennier, och det är lätt att glömma att priser också kan falla med flera tiotal procent som de gjorde under 90-talskrisen och som de kan komma att göra om coronapandemin blir långvarig.

Marknadens aktörer försöker fördela riskerna mellan sig på olika sätt och staten försöker hålla nere vissa risker genom olika regleringar. Samtidigt har dessa åtgärder fått mer eller mindre önskade sidoeffekter på bostadsmarknaden. Till exempel ledde stigande bostadspriser till högre belåning, vilket blev ett argument för amorteringskrav och krav på eget kapital. Men därigenom blev det svårare att finansiera nybyggen och hushåll med litet kapital kom att möta nya hinder att ta sig in på ägarmarknaden. På hyresmarknaden tar bruksvärdesystemet visserligen bort risk för den som har ett förstahandskontrakt, men samtidigt blir det allt svårare att komma över sådana kontrakt.

Ett genomgående tema är att riskerna varierar i karaktär från individ till individ beroende på fas i bostadskarriären.

Inom ramen för ett större projekt om svårigheterna på bostadsmarknaden har Fores nu publicerat rapporten ”Bostadsmarknadens risker” av Peter Englund. Rapporten ger en bred bild av obalanserna på den svenska bostadsmarknaden, riskerna för de enskilda hushållen liksom riskerna för samhället. Ett genomgående tema är att riskerna varierar i karaktär från individ till individ beroende på fas i bostadskarriären. På en rad områden skulle dagens institutioner och kontraktsformer behöva utvecklas för att erbjuda bättre möjligheter till riskhantering. Det handlar om såväl politiska reformer som innovationer på de finansiella marknaderna.

Det kanske allra viktigaste är att skapa verkliga valmöjligheter mellan att äga och hyra en bostad. För ungdomar med öppna framtidsplaner och stor sannolikhet att flytta är ägande särskilt riskfyllt. De behöver tillgång till en hyreslägenhet som de kan lämna med kort varsel utan risk för kapitalförluster. För etablerade hushåll med ett längre perspektiv på sitt boende är däremot ägande mindre riskfyllt; prisfall har ju ingen större betydelse så länge man inte flyttar.

Det är angeläget att reformera systemet för hyressättning. Dagens system skapar stor osäkerhet om tillgänglighet för marknadens outsiders – ungdomar och inflyttande – liksom om framtida valmöjligheter för dem som redan sitter på ett hyreskontrakt.

  • En reformerad hyressättning med större kontraktsfrihet vid nya avtal – inte bara för nybyggen, som regeringen nu utreder – skulle transformera dagens osäkerhet om tillgänglighet till en hyresrisk. Samtidigt skulle långa indexerade hyreskontrakt även i fortsättningen kunna ge sittande hyresgäster gott skydd mot hyresrisker.

För många hushåll är tillgång till kapital en begränsande faktor. Här skulle nya former av samägande kunna göra ägt boende tillgängligt för större grupper. Riskerna skulle då delas mellan den boende och en utomstående ägare. Det görs idag intressanta försök inom HSB och Riksbyggen med flexibla kontrakt för bostadsrätter där rena hyresavtal respektive samägande kombineras med en option om fullt ägande inom en viss period. Dessa kontrakt är dock enbart avsedda för ungdomar.

  • Former för varaktigt samägande av bostäder behöver utvecklas.

Osäkerhet om framtida priser och räntor är bostadsägarens stora risker. Ränterisker kan hanteras genom val av räntebindningstid. För många passar rörlig ränta utmärkt. Den som väljer bunden ränta kan dock endast lösa lånet genom att betala ränte­skillnadsersättning, vilket hämmar rörligheten på bostadsmarknaden.

  • Reglerna för ränteskillnadsersättning behöver ses över för att gör det mer gynnsamt att binda räntan på längre tid. Lån med option att kostnadsfritt förtidslösa lånet – som finns i Danmark och USA – skulle fylla en viktig funktion.

Lån tas i grund och botten i syfte att omfördela konsumtionsutrymme över livscykeln. Den som köper och lånefinansierar sin bostad har därför normalt begränsad likviditet och föredrar lån med en baktung profil med betalningarna på lånet koncentrerade längre fram i livet. Amorteringskrav ger tvärtom en framtung profil och skapar extra likviditetsrisker. Detta är särskilt besvärande när många hushåll är ekonomiskt pressade.

  • Det är bra att amorteringskraven har släppts i dagens kris. De behöver hanteras flexibelt även i framtiden.

En speciell typ av likviditetsrisk löper pensionärer med låga inkomster och en lågt belånad bostad som de vill belåna för att skapa extra konsumtionsutrymme. Deras risk kan hanteras genom så kallade omvända lån (kapitalfrigöringskrediter), där negativ amortering är en del av lånekontraktet.

  • Marknaden för kapitalfrigörings­krediter behöver utvecklas.

Medan det finns goda möjligheter att gardera sig mot räntesvängningar, är det svårare att skydda sig mot prisrisker. En möjlighet är att koppla lånevillkoren till det framtida försäljningspriset på bostaden. Sådana ägarlån (participating mortgages) förekommer i viss utsträckning i USA. Ett annat alternativ är att kopplade lånevillkoren till ett fastighetsprisindex.

  • Ägarlån och lån kopplade till prisindex skulle kunna minska riskerna för många hushåll.

Prisrisker har också betydelse för den som sparar till kontantinsatsen för en bostad. Sparkontrakt knutna till fastighetsprisindex har därför en viktig funktion att fylla.

  • Bosparande indexerat till bostadspriser skulle kunna minska osäkerheten om villkoren för tillträde till ägarmarknaden.

Det är ont om framgångsrika exempel på lån och sparprodukter kopplade till prisindex. En anledning är att den bank som skulle erbjuda sådana kontrakt kan vara ovillig att ta på sig alltför mycket risk kopplad till bostadspriserna. Sådan risk skulle vara lättare att hantera om det funnes likvida finansiella instrument kopplade till bostads­prisindex, till exempel i form av terminskontrakt eller optioner. Lika väl som banker regelmässigt använder derivat för att matcha räntebindningen på sina lån med mot­svarande finansiering skulle de få möjlighet att gardera sin exponering mot bostadspriser. Riskerna skulle på så vis kunna flyttas från hushåll via banker och andra finansinstitut till pensionsfonder och andra långsiktiga slutplacerare.

  • Nya finansiella instrument skulle underlätta för banker att erbjuda lån och sparande kopplade till bostadsprisindex samtidigt som de skulle kunna vara attraktiva för investerare.

Sammantaget finns en rad möjligheter att omfördela och minska risker, som inte har fått något större utrymme i den bostadspolitiska debatten. Förslagen ovan har i flera fall inte bara den direkta nyttan att minska risker för hushållen och samhället, utan leder också till att hushållen i större utsträckning kan bo som de önskar. Minskade risker och en bättre bostadsmarknad går hand i hand.

Lämna ett svar

E-postadressen publiceras inte. Obligatoriska fält är märkta *

Vänligen håll en god ton när du kommenterar. Personangrepp, rasistiska uttalanden och dylikt är inte tillåtet. Kommentarer som går över gränsen kommer att raderas.